Er was eens een jong gezin dat een bescheiden Kaap met drie slaapkamers kocht, het slechtste huis op de beste locatie in een welvarende buitenwijk. Vele jaren later, tijdens de woningnood van 15 jaar geleden en nadat de kinderen waren opgegroeid en verhuisd waren, ontvingen ze een ongevraagd bod in contanten - voor 20 keer wat ze betaalden. Dat werd hun nestei, wat voor een comfortabel pensioen zorgde.
Het is allemaal waar, maar het kan net zo goed een sprookje zijn. Zo'n escalatie van huizenprijzen zal waarschijnlijk niet herhalen, vooral vanaf hier na hun hectische klim. Op de lange termijn leert de geschiedenis dat de aandelenmarkt ongeveer twee keer zoveel heeft opgeleverd als residentieel vastgoed. En het is gedaan met veel minder hoofdpijn dan de bijbehorende kosten van onderhoud, die zijn gekomen als een schok voor veel recente huizenkopers.
Kijkend naar de gegevens verzameld door NYU Stern School of Business professor Aswath Damodaran, voorraden (zoals gemeten door de
S&P 500
) leverde tussen 12.47 en 1972 jaarlijks 2021% op, tegenover 5.41% voor woningen (gebaseerd op de Case-Shiller Index, tot en met oktober vorig jaar), een periode die de opleving van de inflatie omvat nadat de band van de dollar met goud was verbroken. Kijkend naar 2012-2021, waarin rekening wordt gehouden met het herstel van de huizencrisis die de financiële crisis van 2007-09 veroorzaakte, renden de aandelen gemiddeld 16.98% terug, tegenover 7.38% voor de huizenmarkt.
In een nieuw papier voorbereid voor de Brookings Institution, Robert Shiller, een maker van de woningindex, en Anne K. Thompson ontdekten dat 72.4% van de respondenten in een enquête zei dat recente biedingsoorlogen hadden geleid tot "paniekaankopen waardoor prijzen irrelevant werden." Dat werd toegeschreven aan het inmiddels bekende verhaal van kopers die meer ruimte wilden, vooral voor een thuiskantoor, in de buitenwijken. Witteboordenwerkers die vanuit huis konden werken, bleven tijdens het ergste van de pandemie meestal ongedeerd of profiteerden van lagere uitgaven.
De historisch lage hypotheekrentetarieven hebben de koopkracht van bieders verder vergroot. Nu Freddie Mac's gemiddelde 30-jarige lening in december was gedaald tot 3.05%, zou de maandelijkse betaling voor het huis met een gemiddelde prijs van $ 408,100 in het vierde kwartaal, gekocht met een aanbetaling van 20%, $ 1,385 zijn. Met de sprong in hypotheekrente, tot 4.67% op 31 maart, zou diezelfde lening $ 1,687 per maand kosten. De vermindering van de betaalbaarheid zal zeker de stijging van de huizenprijzen vertragen.
Shiller en Thompson ontdekten dat recente kopers realistisch zijn over de huizenprijstrends op de korte termijn, en enige matiging verwachten, maar dat ze op de langere termijn misschien "fantastisch zijn". Damodaran's analyse van hun gegevens toonde aan dat kopers op het hoogtepunt van de vorige zeepbel in 2006 niet volledig herstelden van de daaropvolgende mislukking gedurende 10 jaar. Dat was niet de eerste keer dat huizenkopers met verliezen vastzaten. Na de dip vanaf de piek in 1989 herstelden de prijzen zich pas in 1992 volledig. En die verliezende overspanningen hielden geen rekening met transactiekosten, die enorm zijn voor residentieel vastgoed.
Het is vanzelfsprekend dat het kopen van hoge toekomstige rendementen verlaagt. In menselijke termen gebeurt er van alles, van betere kansen op werk elders - vooral gezien de mogelijkheid om overal te werken voor kenniswerkers - tot ongelukkige omstandigheden zoals overlijden en echtscheiding. De mogelijkheid om inzetten op te nemen met volledig draagbare en liquide financiële activa kan op korte termijn meer vrijheid bieden, samen met meer rijkdom op de langere termijn.
Schrijven aan Randall W. Forsyth bij [e-mail beveiligd]
