Moet u uw huis verhuren of verkopen als u naar het buitenland gaat?

Mijn vrouw, Rebecca, en ik werden geconfronteerd met deze huur- versus verkoopsituatie in 2018 toen we besloten om van Virginia naar Mexico te verhuizen.

Als voormalig belastingadvocaat voor de Internal Revenue Service (IRS) was ik op de hoogte van veel van de relevante wetten, maar ik heb tijdens dit proces toch enkele belangrijke en verrassende lessen geleerd. Hier wil ik het verhaal met u delen over hoe we het huur- of verkoopdilemma hebben aangepakt, zodat het u kan helpen bij uw beslissing als u overweegt naar het buitenland te verhuizen.

Een investering in onze financiële toekomst

Vastgoed is een essentieel onderdeel van een evenwichtige beleggingsportefeuille. Maar 20 jaar geleden, toen Rebecca en ik ons ​​eerste huis wilden kopen, waren we meer bezorgd over de vraag of we een huis zouden kunnen betalen dan hoe het eruit zou zien naast onze aandelenbezit.

In die tijd was er zo veel vraag naar woningen in de trendy buurten van Virginia aan de overkant van de Potomac-rivier van onze banen in Washington, DC dat potentiële kopers routinematig werden gedwongen om meer te bieden dan de vraagprijs en af ​​te zien van huis- en veiligheidsinspecties. Dit maakte ons nerveus. Bovendien was de hoeveelheid geld die de bank ons ​​wilde lenen (in die gekke dagen vóór de wereldwijde financiële ineenstorting) meer dan we ooit hadden kunnen bedenken om terug te betalen.

Omdat we er geen voorstander van waren om huisarm te zijn - dat wil zeggen, we wilden niet het grootste deel van ons inkomen aan een hypotheek besteden - gingen Rebecca en ik met ons hart en kozen voor een goedkopere optie.

We kochten een in 1940 gebouwd herenhuis aan de spreekwoordelijke "verkeerde kant van het spoor" voor de helft van wat we zouden hebben uitgegeven aan een iets grotere eengezinswoning in een meer populaire buurt. Maar we voelden ons veilig in het nieuwe huis en waren van plan om het geld dat we niet aan de bank betaalden te gebruiken voor de reizen die we allebei graag deden.

Het bleek dat het geluk met ons was. Zoals onze makelaar had voorspeld, liepen we in de voorhoede van de gentrificatie van onze nieuwe buurt. Aan weerszijden van ons werden moderne woonwijken gebouwd, er kwamen meer winkels en restaurants bij, en ons gebied werd bekend als de schilderachtige, koloniale wijk. Toen begonnen de huizenprijzen in de hele stad te stijgen.

Toen we ons huis in 2000 kochten, schatte de stad ons land en huis op $ 127,900. Tien jaar later was de beoordeling $ 378,420. En tegen de tijd dat Rebecca en ik in januari 2018 besloten om ons gezin naar Mexico te verhuizen, was het $ 516,168.

Kiezen tussen twee aantrekkelijke opties

Rebecca en ik moesten een moeilijke keuze maken over het huis nadat we hadden besloten om naar het buitenland te verhuizen. Moeten we het verhuren en de maandelijkse huurinkomsten gebruiken om onze kosten in Mexico te betalen, of moeten we verzilveren en profiteren van een federale wet die belasting elimineert op de substantiële winst die we zouden behalen door te verkopen?

Huren had voordelen. De maandelijkse huur zou een gestage inkomstenstroom opleveren om de salarissen die we achterlieten gedeeltelijk te vervangen en daardoor het bedrag dat we zouden moeten sparen om in onze dagelijkse kosten van levensonderhoud te voorzien, verminderen. Het inkomen zou onze huur in Mexico dekken, het schoolgeld voor de school van onze kinderen, en, zoals ik graag grapte, een paar dollar overhouden voor taco's. Als fiscaal conservatieven (tenminste als het gaat om het uitgeven van ons eigen geld), vonden Rebecca en ik dat huurinkomsten een financiële buffer zouden vormen totdat we verschillende zakelijke ideeën konden ontwikkelen die we wilden nastreven.

Een ander punt om te overwegen wanneer u naar het buitenland verhuist, is dat huurinkomsten u kunnen helpen bij het verkrijgen van een verblijfsvisum in uw nieuwe land. Hoewel dit niet relevant was voor onze situatie, hebben sommige landen, bijvoorbeeld Uruguay, een aantoonbare inkomstenstroom nodig om een ​​permanente verblijfsvergunning te krijgen. Huurinkomsten kunnen u helpen om aan deze eis te voldoen.

Er zijn echter ook nadelen aan huren, zoals we hebben geleerd bij het onderzoeken van onze opties. Ten eerste zouden de kosten van een beheermaatschappij om te adverteren en toezicht te houden op het onroerend goed in onze winst bijten. Deze bedrijven brengen vaak een vergoeding in rekening die gelijk is aan één maand huur om een ​​huurder te vinden en vervolgens 8% tot 10% van de maandelijkse huur om het onroerend goed te onderhouden en te reageren op problemen die door de huurder worden opgeworpen. Hoewel online sites zoals Craigslist bestaan ​​als gratis platforms om verhuurders en huurders met elkaar in contact te brengen, kunnen die tools het onroerend goed niet beheren.

Ten tweede zouden we de huurinkomsten als belastbaar moeten rapporteren, wat verder zou verminderen wat in onze zakken ging.

Rebecca en ik vonden verkopen ook een spannende optie. Op basis van gesprekken die we hadden met verschillende lokale makelaars, evenals ons onafhankelijk onderzoek met behulp van de online tool Zillow, die vergelijkbare eigenschappen gebruikt om de marktwaarde van een huis te schatten, verwachtten we dat we het huis voor ongeveer $ 600,000 zouden kunnen verkopen.

In dat geval zouden we een winst maken van $ 400,000 na aftrek van onze initiële aankoopprijs en de kosten van de kapitaalverbeteringen die we hadden aangebracht, die in totaal $ 200,000 bedroegen. We kunnen de winst van $ 400,000 investeren en de opbrengsten gebruiken om de kosten in Mexico te dekken.

Verder zou volgens sectie 121 van de Internal Revenue Code (de uitsluiting van huisvesting) geen van deze winst van $ 400,000 belastbaar zijn. De uitsluiting van huisvesting stelt een getrouwd stel in staat om tot $ 500,000 aan winst op de verkoop van een huis te elimineren. Een alleenstaande kan maximaal $ 250,000 uitsluiten.

Om voor deze uitsluiting in aanmerking te komen (en dit is cruciaal om te begrijpen als u overweegt uw huis te verkopen), moeten getrouwde stellen en alleenstaanden voldoen aan de eigendomstest en de gebruikstest.

U komt in aanmerking voor de uitsluiting als u het onroerend goed in eigendom heeft gehad en als uw hoofdwoning heeft gebruikt gedurende een periode van ten minste twee jaar van de vijf jaar voorafgaand aan de verkoop. U kunt tijdens verschillende periodes van twee jaar aan de eigendoms- en gebruikstests voldoen, maar u moet aan beide tests voldoen tijdens de periode van vijf jaar die eindigt op de datum van de verkoop.

Als we ons huis zouden verkopen, zouden we voldoen aan zowel de eigendoms- als gebruikstests en zouden we al onze winst kunnen uitsluiten, wat resulteert in nul belasting.

Zonder het voordeel van de uitsluiting van huisvesting betekende het 10% vermogenswinstbelastingtarief dat we $ 40,000 belasting zouden betalen over de winst van $ 400,000. Veertigduizend dollar is meer dan we hadden verwacht dat het ons gezin van vier zou kosten om een ​​jaar in Mexico te wonen. Dat is veel geld om aan belastingen te betalen.

De redenen waarom we huurden

Verschillende factoren hebben ertoe bijgedragen dat we de beslissing hebben genomen om ons huis te verhuren. Ten eerste hebben we meteen een betrouwbare huurder gevonden die we konden vertrouwen om voor het huis en de tuin te zorgen. We gaven haar contactgegevens van lokale reparateurs die we eerder hadden gebruikt, waardoor er geen beheermaatschappij nodig was.

De huur die we incasseren wordt belast als gewoon inkomen (Rebecca en ik betalen in de belastingschijf van 12%, maar de tarieven variëren van 10% tot 37% op basis van inkomen en dossierstatus). Toch betekende het niet betalen van de kosten van een extern beheerbedrijf meer geld in onze zak.

Ten tweede verwachtten we, gezien de aard van het metrogebied van Washington, DC - zeer vergankelijk met dichtbijgelegen woningen zoals de onze waar veel vraag naar is - dat de waarde van het huis zou blijven stijgen. Verder, omdat de gebruikstest voor uitsluiting van huisvesting een venster van twee van de vijf jaar biedt, hoefden we niet meteen te verkopen om het belastingvoordeel te krijgen.

In de eenvoudigste toepassing van de test hadden we tot drie jaar na onze verhuizing om te verkopen. Als onze verkoopdatum in januari 2021 was, zou de terugkijkperiode van vijf jaar lopen van januari 2016 tot januari 2021 en zouden we van januari 2016 tot januari 2018 in het huis hebben gewoond als onze hoofdverblijfplaats en zouden we de verdienen.

De laatste reden waarom we besloten om in eerste instantie te huren in plaats van te verkopen, was dat we een plek wilden om naar terug te komen voor het geval dingen in Mexico niet zouden lukken.

Beslissingstijd, opnieuw

In juni 2020 liet onze huurder ons weten dat ze in augustus zou verhuizen. Tegen die tijd waren we tweeënhalf jaar bezig met ons Mexico-experiment en toegewijd aan ons leven daar, zonder plannen om terug te gaan naar de VS. We waren klaar om onze opties met betrekking tot het huis opnieuw te onderzoeken.

Mijn eerste reactie was verkopen. We waren nog steeds binnen de periode van twee van de vijf jaar om aan de gebruikstest te voldoen en onze winst van belastingheffing uit te sluiten. Makelaars met wie we spraken (en het online platform Zillow) voorspelden dat we het huis nu meer dan twee jaar eerder voor $ 100,000 zouden kunnen verkopen, wat betekent dat we ongeveer $ 50,000 aan belastingen zouden besparen en de volledige winst van $ 500,000 in de hand zouden hebben om te investeren.

Rebecca wilde blijven huren. We waren een kombucha-bedrijf begonnen en de Spaanse taalcursussen die ze in Mexico had gegeven, waren af ​​en toe winstgevend, maar ze vond het prettig om vaste huurinkomsten te hebben.

Een andere reden waarom Rebecca aan het huis wilde vasthouden, was om extra waardering te realiseren die verschillende lokale makelaars voorspelden nadat Amazon had aangekondigd dat het zijn tweede hoofdkantoor in het gebied zou bouwen.

Terwijl we nog aan het twijfelen waren wat we moesten doen, greep het noodlot in. Ik besprak ons ​​dilemma met een vriend die beleggingsexpertise heeft en hij bood iets aan dat Rebecca en ik niet helemaal begrepen. Hij legde uit dat het rendement dat we verdienden met huren hoger was dan we waarschijnlijk zouden krijgen als we het huis zouden verkopen en de winst zouden investeren.

Op dat moment maakten we ongeveer $ 25,000 per jaar aan huurinkomsten vrij na het betalen van onroerendgoedbelasting, huiseigenarenverzekeringen en onderhoudskosten. (We hadden de resterende hypotheek afbetaald voordat we verhuisden.)

Als we het huis zouden verkopen en de winst van $ 500,000 zouden investeren, zouden we een investering moeten vinden die een rendement van 5% opleverde om evenveel te realiseren als we aan huurinkomsten kregen. Hoewel we dat rendement misschien kunnen vinden in een bedrijfsobligatie of beursgenoteerde aandelen, zijn deze activatypes doorgaans riskantere beleggingen dan onroerend goed.

Rond dezelfde tijd dat ik dit gesprek had met mijn vriend, Rebecca en ik vonden via mond-tot-mondreclame een gezin met goede carrières en die een iets hogere maandelijkse huur zouden betalen dan we eerder hadden ontvangen. Dit maakte de beslissing om opnieuw te huren gemakkelijk.

Bovendien wist ik dat de uitsluiting van huisvesting niet helemaal van tafel was. Volgens de wet zouden we de periode van vijf jaar die cruciaal is voor de gebruikstest opnieuw kunnen instellen als we zouden besluiten om terug naar het huis te gaan als onze hoofdverblijfplaats en daar twee jaar te blijven - of langer als dat ons uitkomt. Hoewel het niet in onze gedachten is om nu terug te gaan, is het niet uitgesloten. En waarom niet? Het huis is goed voor ons geweest.

Uiteindelijk is de beslissing om uw huis te verkopen of te verhuren een persoonlijke. Er is geen one-size-fits-all oplossing. Zoals ons verhaal laat zien, is de uitsluiting van huisvesting echter een cruciale financiële overweging die elke huiseigenaar in gedachten moet houden. Als u uw huis buiten de periode van twee van de vijf jaar verkoopt, moet u mogelijk een groot deel van de verkoopprijs aan Uncle Sam overhandigen.

Dus als u besluit om uw huis enkele jaren te behouden nadat u naar het buitenland bent verhuisd, moet u zich ervan bewust zijn hoe deze belasting uw financiën later kan beïnvloeden.

Dit verhaal stond oorspronkelijk in International Living.