Moet je nu een huis kopen? Experts wegen de voor- en nadelen af ​​Moet je nu een huis kopen? Experts wegen voor- en nadelen af

Met stijgende leenrentes en recessie op komst, krijgen sommige potentiële huizenkopers koude voeten. Aan de andere kant zullen de rentetarieven vrijwel zeker hoger worden, dus moet je een deal sluiten voor een huis waar je van houdt en nu een huis kopen?

X

Lastige beslissing, zeggen experts. Waarom? "Er zijn veel bewegende delen bij het kopen van een huis", zegt Peter Palion, de in New York gevestigde gecertificeerde financiële planner in Long Island.

Hypotheekrentes, huizenmarkten, persoonlijke spaargelden, kredietscores, investeringsdoelen en baanvooruitzichten zijn allemaal belangrijke overwegingen. 

Het is moeilijk om de woningmarkt te timen. Toch hebben industriewatchers onlangs laten doorschemeren dat de gloeiend hete huizenmarkt snel zou kunnen afkoelen en ten gunste van kopers zou kunnen kantelen.

"Als de zomer voorbij is, denk ik dat wanneer de herfst komt, het nergens zo schuimig zal zijn als het is geweest," zei Palion. "Iedereen die kan wachten en wachten, kan waarschijnlijk een betere deal maken."

De vraag naar woningen is de afgelopen jaren veel groter geweest dan het aanbod, wat heeft geleid tot torenhoge prijzen. Covid dreef de prijzen verder op. Hoewel het voor makelaars moeilijk was om huizen te laten zien tijdens de pandemie, overtrof de vraag nog steeds het aanbod, omdat huizenbouwers de bouw moesten pauzeren. Maar stijgende debetrentes in de afgelopen maanden zouden het tij kunnen keren.

Stijgende hypotheekrente: moet u nu een huis kopen?

Op 15 juni heeft de Federal Reserve verhoogde rentetarieven met driekwart basispunt, de hoogste stijging in bijna drie decennia. De Fed stelt de hypotheekrente niet vast, maar veranderingen in de Fed-rente zorgen er indirect voor dat de hypotheekrente hoger of lager wordt. 

De 30-jarige vaste hypotheekrente, die in 3 rond de 2021% schommelde, ligt nu dichter bij de 6%.

Als gevolg hiervan zei Fed-voorzitter Jerome Powell: "Ik zou zeggen dat als je een huizenkoper bent, of een jongere die een huis wil kopen, je een beetje moet worden gereset."

Het blijkt dat consumenten al op dezelfde pagina zaten. Fannie Mae onthulde op 7 juni een nationaal huisvestingsonderzoek waaruit blijkt dat slechts 17% van de consumenten aangeeft dat het een goed moment is om een ​​huis te kopen.

"De verwachting van consumenten dat hun persoonlijke financiële situatie het komende jaar zal verslechteren, bereikte een recordhoogte in de enquête van mei, en zij uitten grotere bezorgdheid over de baanzekerheid", zegt Doug Duncan, senior vice-president en hoofdeconoom van Fannie Mae in een uitspraak. 

Huizenprijzen nog steeds hoog; Komt er een vertraging?

Volgens de National Association of Realtors overschreed de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning met $ 407,600 in mei 400,000 voor het eerst $ 2022.

Kenneth Leon, directeur aandelenonderzoek bij CFRA Research, zegt dat dit aantoont dat het nog steeds een competitieve huizenmarkt is.

"Er wordt nog steeds veel geboden op bestaande huizen", vertelde hij aan IBD.

De omzet daalde echter van maand tot maand in drie van de vier regio's van de VS. En op jaarbasis daalde de omzet in alle vier de regio's. Het noordoosten was de enige regio met een stijging in mei versus april.

Over het geheel genomen daalde de verkoop van bestaande woningen in mei met 3.4% ten opzichte van april. Ze daalden met 8.6% ten opzichte van een jaar geleden.

“De huizenverkopen zijn in wezen teruggekeerd naar het niveau van 2019 – voorafgaand aan de pandemie – na twee jaar van gangbusterprestaties”, zei NAR-hoofdeconoom Lawrence Yun in een verklaring.

Huizenbouwer Aandelen

Leon van de CFRA geeft toe dat huizenbouwers zich schrap zetten voor een vertraging in de komende maanden. Hij wijst niet alleen op de vooruitzichten van huizenbouwers voor de komende kwartalen, maar ook op de grondstofprijzen.

In een winstgesprek met investeerders onlangs, Lennar (LEN) het management zei dat het verkeer naar zijn verkoopgemeenschappen aanzienlijk daalde.

"Tot dusver in juni zijn nieuwe bestellingen, verkeer, verkoopprikkels en annuleringen in veel van onze markten verslechterd als gevolg van een snelle piek in hypotheekrentes en tegenwind door negatieve economische krantenkoppen", zei co-CEO Richard Beckwitt.

KB Thuis (KBH) zei ook dat nieuwe bestellingen in een langzamer tempo binnenkomen.

"We zagen in mei een verzachting naarmate het aantal annuleringen toenam", zei COO Robert McGibney in een winstgesprek met investeerders op 22 juni. "Juni, zou ik zeggen, was vergelijkbaar met mei, waar we de afgelopen maanden wat aanhoudende zachtheid hebben gezien."

KB Home Management zegt dat de prijsstijgingen in mei ook vertraagden, terwijl de stimulansen in bepaalde regio's toenam, wat een goed voorteken is voor huizenkopers die op zoek zijn naar deals.

Ondertussen, terwijl het woningaanbod de vraag inhaalt, dalen de houtprijzen van een recordhoogte van ongeveer $ 1,400 per 1,000 board feet in maart tot ongeveer $ 600 in de afgelopen dagen.

"Het verhaal is veranderd", zegt hij. "Hout is terug naar genormaliseerde niveaus."

Niettemin huizenbouwer aandelen veerkrachtig zijn geweest te midden van een volatiele aandelenmarkt en zelfs nu de huizenmarkt verzacht. De aandelen van Lennar en KB Home, die aanzienlijk waren gedaald van het hoogste punt in 52 weken eind 2021 en begin 2022, zijn de afgelopen weken hersteld MarketSmith-grafiekanalyse.

Recessie is misschien net om de hoek: moet u nu een huis kopen?

Als de VS in een recessie afstevent, blijft het de vraag hoe erg die zal zijn. Een korte en milde recessie zou geen grote impact hebben op de huizenmarkt, zegt Leon. Maar een langdurige inzinking zou vrijwel zeker verwoesting veroorzaken.

"Het enige positieve is dat de werkgelegenheid nog steeds sterk is", zei Leon.

Maar ook dat kan veranderen, aangezien er de afgelopen weken nieuws over ontslagen is binnengeslopen. Voor huizenkopers betekent dat niet alleen dat ze de financiële impact van het verliezen van een baan moeten evalueren, maar ook de waarschijnlijkheid om te verhuizen om een ​​nieuw aanbod te accepteren.

Het kopen van een huis betekent een grote verplichting, zegt Palion.

"Het is niet iets waar je volgende maand gemakkelijk vanaf kunt lopen omdat de dingen zijn veranderd," zei hij. “Denk aan de stabiliteit van je werk- en gezinssituatie.”

Voor iedereen die een kans van één op drie heeft om binnen drie tot vijf jaar naar een ander deel van het land te verhuizen, stelt Palion voor om de optie om in plaats daarvan te huren zorgvuldig af te wegen.

Hoeveel kunt u zich echt veroorloven?

Hypotheekrentes zijn een belangrijk onderdeel om te berekenen wat u zich kunt veroorloven om te kopen. Dat geldt ook voor uw inkomen, hoeveel spaargeld u hebt opgespaard, uw kredietwaardigheid en het vermogen om andere terugkerende en onverwachte kosten van het bezitten van een huis te dekken.

Een manier om daar achter te komen, is door te kijken naar de driemaandelijkse betaalbaarheidsindex van de NAR. De meest recente gegevens laten zien dat de typische maandelijkse betaling voor huiseigenaren in het eerste kwartaal van 2022 $ 1,383 was, wat neerkomt op 18.7% van het gezinsinkomen. Dat is te vergelijken met de gemiddelde maandelijkse betaling van $ 4 in het vierde kwartaal van 2021, goed voor 1,237% van het gezinsinkomen.

Over het algemeen is een aanbetaling van 20% ideaal, zegt Palion. Maar onthoud dat het niet ideaal is om al uw spaargeld in een aanbetaling te doen. Reparaties en onroerendgoedbelasting kunnen beginnende kopers besluipen, waardoor ze vaak dieper in de schulden komen dan ze hadden verwacht.

Een andere manier om de kosten voor het kopen van een huis te beteugelen, is door uw kredietwaardigheid te verhogen. Hoe hoger uw kredietwaardigheid, hoe lager de leenkosten.

Met stijgende hypotheekrentes kunnen potentiële huizenkopers ervoor kiezen om even te wachten, meer regelmatige betalingen te doen op andere schulden, zoals creditcardsaldi en autoleningen, waardoor hun kredietwaardigheid wordt verhoogd.

Waar moet u onroerend goed kopen?

In een perfecte wereld sluiten de plek waar je wilt wonen en wat je kunt uitgeven perfect op elkaar aan. Maar dat is niet altijd het geval. Sommige huizenjagers kiezen er dus voor om naar een meer betaalbaar deel van het land te verhuizen.

Volgens de meest recente NAR-gegevens, is het Westen de duurste regio om een ​​huiseigenaar te zijn. De gemiddelde maandelijkse betalingen bedragen ongeveer $ 2,200 en zijn goed voor meer dan 28% van het gezinsinkomen, waarbij het gemiddelde gezin ongeveer $ 93,000 binnenkrijgt. De gemiddelde prijs van een bestaande woning in het Westen is bijna $ 526,000.

Het Midwesten is de meest betaalbare regio om een ​​huis te kopen, met maandelijkse betalingen rond de $ 1,200, bestaande uit ongeveer 17% van het gezinsinkomen.

Moet u nu een huurwoning kopen?

Het kopen van vastgoedbeleggingen is een "hele andere bal van was", zei Palion.

"Er is een groot onderscheid tussen vastgoedbeleggingen en een hoofdverblijfplaats", zei hij. 

Bij het kopen van een huis waarin je gaat wonen, gaat het meer om het bevredigen van persoonlijke voorkeuren, legt Palion uit.

“Een vastgoedbelegging moet in de eerste plaats een zakelijke beslissing zijn; hoeveel betaal je voor deze woning en wat is de huur die je kunt innen?” hij zei.

De tijd en het geld dat u na de aankoop in huurwoningen zult blijven investeren, zijn ook grote verschillen. Het bezitten van huureenheden betekent dat u tot op zekere hoogte betrokken moet zijn bij de dagelijkse details van het beheer van het onroerend goed, zelfs als u een groot deel van het beheer uitbesteedt.

"Je moet om middernacht de telefoontjes kunnen aannemen over het overlopen van het toilet", zei Palion.

Als u een volledig hands-off belegger wilt zijn, overweeg dan om te beleggen in vastgoedbeleggingstrusts of REIT's, in plaats daarvan stelt Palion voor. REIT's zijn verzamelingen onroerend goed die een professionele manager inhuren en handelen zoals elk ander aandeel.

Of u nu overweegt een hoofdverblijfplaats of een vastgoedbelegging te kopen, Palion heeft nog een laatste advies: “Chill out; doe het rustig aan. Neem geen overhaaste beslissingen.”

Volg Adelia Cellini Linecker op Twitter @IBD_Adelia.

DIT VIND JE MISSCHIEN OOK LEUK:

Waarom deze IBD-tool het zoeken naar topaandelen vereenvoudigt

Wilt u snel winst maken en grote verliezen vermijden? Probeer SwingTrader

IBD Digital: ontgrendel vandaag de premium aandelenlijsten, tools en analyse van IBD