Ryan vond sectie 8 efficiënter dan het belastingkrediet voor woningen met een laag inkomen

Tot nu toe heeft deze serie uitgebreid gekeken naar de War On Poverty en de kritiek van congreslid Ryan op de algemene benadering van de oorlog en noemde het een mislukking. Wat is er gebeurd in het laatste decennium sinds die herziening, vooral met huisvestingsprogramma's. Hoewel het in 1986 werd opgericht als onderdeel van belastinghervorming, is het Low Income Housing Tax Credit (LIHTC) het belangrijkste federale huisvestingsprogramma. Zoals ik al eerder heb aangegeven, het programma is buitengewoon complex en moeilijk te gebruiken. Laten we eerst eens kijken naar wat Ryan vond in zijn blik op het programma. Vervolgens zal ik in het volgende bericht de uitdagingen beschrijven waarmee ik te maken kreeg om antwoorden te vinden op eenvoudige vragen over het LIHTC-programma, zoals welke entiteiten het in de loop der jaren hebben gebruikt, waar en hoeveel er werkelijk is uitgegeven.

Ten eerste is het vermeldenswaard dat u het meeste, maar niet alle materiaal van Ryan kunt vinden hier online. Veel van de links naar sommige ondersteunende documenten zijn echter verbroken. Maar Ik heb een link gemaakt naar de 48 pagina's over huisvestingsprogramma's en daar zal ik hier en in volgende berichten naar verwijzen. Ik neem niet noodzakelijkerwijs alles in Ryans materiaal voor lief, maar ik ga ook voortbouwen op dat werk en probeer zoveel mogelijk in te vullen over de programma's zoals ze nu zijn.

De eenvoudigste manier om het LIHTC-programma te begrijpen, is dat het een fiscaal stimuleringsprogramma is dat de belastingen verlaagt voor partijen die geld investeren in woningen die de huur meestal beperken tot 60% van het gemiddelde inkomen in het gebied of minder. De mechanismen van de belastingverschuiving zijn gecompliceerd genoeg om een ​​post te rechtvaardigen en ik heb er een tijdje geleden ook een gedaan behandelt een aantal mechanismen. De dollars die uiteindelijk worden gebruikt voor het financieren of subsidiëren van woningen, worden uiteindelijk toegewezen aan de verschillende staten via zogenaamde Housing Finance Agencies (HFA's) die bepalen hoe en waar de middelen zullen worden gebruikt. Ik zal de uitgaven of uitgaven voor het programma in de volgende post behandelen, maar het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) zegt het programma gebruikt "het equivalent van ongeveer $ 8 miljard aan jaarlijkse begrotingsautoriteit" en, volgens de documenten van Ryan, "op voorwaarde dat het onroerend goed aan de regels blijft voldoen, ontvangen investeerders elk jaar gedurende een periode van tien jaar een dollar-voor-dollarkrediet voor hun federale belastingschuld. ”

Ryan wijst erop dat “critici van LIHTC vaak het feit noemen dat LIHTC-projecten meestal ten minste één extra subsidielaag nodig hebben om het project te financieren als een grote fout van het programma. Andere punten van kritiek zijn onder meer de complexiteit van LIHTC en de kosten in vergelijking met andere federale huisvestingsprogramma's, met name vouchers.

Mijn persoonlijke ervaring bevestigt dit. Als ontwikkelaar zonder winstoogmerk gebruikte het enige project waaraan ik werkte meerdere bronnen van kapitaal, van belastingkredieten tot staats- en lokale financiering. Op zich is dit geen probleem, maar de vele eisen van andere overheidsfinanciers hebben de neiging projecten te vertragen, wat tijd en transactiekosten met zich meebrengt. Dit is niet veranderd, en ik heb erop gewezen hoe nieuwe problemen zoals inflatie ervoor zorgen dat de projectkosten stijgen door de subsidie ​​en het creëren van minder duurdere eenheden.

In zijn sectie over LIHTC vergelijkt Ryan het programma ongunstig met Sectie 8, het programma dat vouchers geeft die kunnen worden toegepast om te huren in bestaande marktconforme appartementen. Ik denk dat het terechte kritiek is en die nog steeds van toepassing is. Het enige probleem is dat vouchers te moeilijk zijn om te gebruiken. Vaak komt een huishouden in aanmerking voor vouchers, maar kan het geen lege eenheid vinden die voldoet aan de federale, staats- en lokale vereisten. Vaak blijven de vouchers ongebruikt. Daarom ben ik doorgegaan met het voorstellen van de eenvoudige hervorming om het gebruik van vouchers toe te staan waar een huishouden al huur betaalt.

En wie profiteert van LIHTC versus Sectie 8? Ryan citeert O'Regan en Horn die ontdekten dat "ongeveer 40 procent van de LIHTC-eenheden huishoudens met extreem lage inkomens bedient, vergeleken met 75 procent van HUD's op huurders gebaseerde sectie 8 en openbare huisvestingseenheden." Toen ik dieper inging op waar belastingverminderingen terechtkomen, heb ik ontdekt dat heel veel projecten die belastingverminderingen krijgen, gesubsidieerde eenheden combineren met markttariefeenheden. Dat is volgens mij geen probleem, ook al zijn de gesubsidieerde inkomensniveaus hoger.

Maar een blik op projecten zoals een project in Renton, Washington, ten zuiden van Seattle genaamd dorpel, roept vragen op; er is niets mis met het project, maar is het wat belastingbetalers verwachten voor 'woningen met een laag inkomen'. Zijn de huurprijzen in deze gebieden sowieso zo laag dat de subsidie ​​huurders niet zoveel bespaart, en de huurders die sparen veel hogere inkomens hebben, misschien hoog genoeg om een ​​goedkoper, ouder marktconform appartement te vinden? Dit wordt ondersteund door gegevens waaruit bleek dat "LIHTC-eigendommen vaker aanwezig zijn in buitenwijken met lagere armoedecijfers." Ik heb geprobeerd hier dieper op in te gaan, en in de volgende post zal ik delen dat het leidde tot het vinden van een veel groter probleem met LIHTC: gebrek aan transparantie.

Eindelijk slaat Ryan de spijker waar ik vaak op hamer. "In veel grootstedelijke gebieden is LIHTC duurder dan andere vormen van hulp bij huisvesting." Ryan haalt een studie aan waarin "de kosteneffectiviteit van LIHTC wordt onderzocht ten opzichte van Sectie 8-vouchers in Boston, New York, San Jose, Atlanta, Cleveland en Miami." Uit die studie bleek dat "LIHTC duurder is dan vouchers in het algemeen, maar de premie varieert per voucher-betalingsstandaard en per lokale huizenmarkt." In een stad als San Jose, zo bleek uit de studie, kost het belastingkredietprogramma de belastingbetaler 2% meer dan vouchers, maar in Atlanta is het verschil 200%. zo duur als vouchers in Atlanta.

Over het algemeen besteedt Ryan niet zoveel tijd aan het LIHTC-programma, gezien de relatieve omvang ervan. Dat zou kunnen zijn omdat het programma brede, tweeledige steun geniet. Zou dat kunnen zijn omdat er veel ontwikkelaars zijn met een winstoogmerk die hun markttariefprojecten opvullen met 4% belastingverminderingen, een geringere subsidie ​​maar gemakkelijker aan te vragen en te krijgen? Ik denk dat het een goed idee is om goedkopere huisvesting te bieden en winst te maken, maar de vraag hoeveel belastingverminderingen worden gebruikt door winsten versus non-profitorganisaties, en hoe ze worden gebruikt, bracht me tot mijn grootste ontdekking: we weten het gewoon niet. Ryans werk kwam nauwelijks aan de oppervlakte van een programma dat honderden miljoenen dollars in de schatkist van staats-HFA's stopt, zonder dat er enige verantwoording wordt afgelegd over waar dat geld naartoe gaat.