Hulp bij verhuur op het platteland en prikkels met lage rente

We kijken naar wat ik de "sectie" huisvestingsprogramma's noem als onderdeel van het diepgaande onderzoek van de voormalige vertegenwoordiger van federale anti-armoedeprogramma's die zijn gemaakt of geassocieerd met de War On Poverty. Net als in het vorige bericht, zal ik wat achtergrondinformatie en geschiedenis geven, Ryans beoordeling geven en mijn eigen beoordeling maken, samen met enkele ideeën over hoe het programma kan worden verbeterd of een nieuwe bestemming kan krijgen.

Sectie 521 Hulpprogramma voor landelijke verhuur

Ik heb er al eerder op gewezen de huisvestingsproblemen op het platteland van Amerika zijn erger dan die in stedelijke omgevingen. Werknemers verdienen minder, moeten verder reizen om huisvesting te vinden, en als ze dat eenmaal doen, ontdekken ze dat er maar weinig vacatures zijn en dat de gebouwen ouder en vervallener zijn. De bouwkosten voor nieuwe woningen op het platteland zijn vergelijkbaar met die in de steden, maar de huren op het platteland zijn veel lager dan in stedelijke of voorstedelijke gebieden. Vertaling: ontwikkelaars komen er al snel achter dat de meeste projecten in plattelandsgebieden gewoon niet haalbaar zijn, en dit geldt ook voor projecten die worden gefinancierd met belastingverminderingen zonder winstoogmerk. Plattelandsgebieden worden dus geconfronteerd met de dubbele klap van lage lonen en een laag woningaanbod; ook al is de kwaliteit van de woningen lager, de prijzen blijven hoog en de leegstand laag. In de tussentijd, subsidies komen terecht in steden in plaats van op het platteland.

Het Section 521-programma wordt beheerd door - verrassend genoeg - het Amerikaanse ministerie van landbouw (USDA) als onderdeel van de Housing Act van 1949. De USDA voert eigenlijk een verscheidenheid aan programma's uit, waaronder het Section 515 Rural Rental Housing Program en de Section 514 en 516 Farm Labour Housing-programma's, die elk leningen en subsidies gebruiken om de ontwikkeling van plattelandshuisvesting te stimuleren. Bovendien kan de hulp van het Section 521-programma worden gebruikt om de huur in die eenheden te betalen. Huurders betalen huur gelijk aan 30% van hun aangepaste maandinkomen op basis van hun AMI; het Section 521-programma betaalt het resterende deel van de huur. Net als de andere huisvestingsprogramma's die al zijn besproken, combineren deze kapitaal- en huurhulpdollars.

Ryan besloot, op basis van studies die hij aanhaalde, dat het Section 521-programma faalde in zijn missie om mensen te helpen betaalbare huisvesting te vinden. De Nationale Huisvestingscoalitie voor lage inkomens zei vorig jaar dat “zevenenveertig procent van de huurders op het platteland last heeft van kosten, meer dan 30% van hun inkomen betaalt voor hun huisvesting en bijna de helft van hen meer dan 50% van hun inkomen betaalt voor huisvesting. Meer dan de helft van de huishoudens op het platteland die met meerdere problemen leven, zoals betaalbaarheid, fysieke tekortkomingen of overbevolking, zijn huurders.”

Ik heb al opgemerkt dat de huisvestingsproblemen van het Amerikaanse platteland ernstig en moeilijk op te lossen zijn. Ik ben het ermee eens dat, hoewel goed bedoeld, Sectie 521 en de bijbehorende programma's niet echt een grote deuk in de zaak maken. Net als bij de andere programma's die hier worden besproken, zouden die subsidies, als we het huisvestingsbeleid zouden dereguleren om meer woningen te bouwen, in feite meer verschil maken in zwaar getroffen plattelandsgebieden zonder toevlucht te nemen tot alle ingewikkelde en inefficiënte financieringsregelingen.

In het fiscale jaar 2012 bedroegen de uitgaven voor Section 521 $ 905 miljoen. Het Section 521 RA-programma werd gefinancierd voor $ 1.375 miljard in FY20 en $ 1.410 miljard in FY21. De uitgavenrekening voor FY22 leverde $ 1.450 miljard op voor sectie 521.

Sectie 236 Hulpprogramma voor huurhuisvesting

Het Section 236-programma bood stimulansen aan ontwikkelaars in de vorm van Below Market Interest Rates (BMIR) om de bouw van goedkope huurwoningen te stimuleren. Het belangrijkste instrument van het programma, opgericht in 1968, is Below Market Interest Rates (BMIR) voor ontwikkelaars die woningen willen bouwen voor gezinnen met lagere inkomens. Het BMIR-concept is ontstaan ​​in de Woningwet van 1961, met als stimulans een lage wettelijke rente van 3 procent. BMIR verzekerde niet actief nieuwe leningen nadat het was vervangen door Sectie 236. Terwijl het programma actief was, werden duizenden eenheden gebouwd met behulp van door de overheid gedekte hypotheekverzekeringen op leningen met een looptijd van 40 jaar. Er waren ook betalingen aan particuliere ontwikkelaars die de rente verminderden. Onder de projecten viel ook hoofdstuk 8 Huurdersondersteuning. Volgens de analyse van Ryan ontvingen op dat moment meer dan 11,000 van dergelijke eenheden nog steeds betalingen om de rente te verlagen.

Het programma werd opgericht in 1968 en werd geleidelijk afgebouwd ten gunste van vouchers, en tegen het fiscale jaar 2012 besteedde het Section 236-programma $ 401 miljoen aan renteverlagingen op resterende hypotheken. Toen de verbintenisperiode in 2016 ten einde liep, HUD bood advies over het afbouwen, verbouwen of betaalbaar houden van woningen. Het is onduidelijk waar deze betalingen precies staan, omdat HUD geen transparant rapportageproces heeft, maar het grootste deel van de sectie 236-woningen is omgebouwd voor privégebruik of blijft werken als betaalbare eenheden die met verschillende subsidies zijn verzekerd. Ryan bood niet veel in termen van een analyse van de effectiviteit van het programma, behalve dat er geen studies waren over de effectiviteit van het programma.

Mijn mening over dit programma is dat het de moeite waard zou zijn om met stijgende rentetarieven te bekijken of het stimuleren van nieuwbouw van huurwoningen tegen marktconforme tarieven kan worden gestimuleerd met betalingen om de rente onder voorwaarden tot nul te verlagen. Zoals ik heb aangegeven, met economische onzekerheid, stijgende rentetarieven en dalende vraag, zal de productie van huurwoningen waarschijnlijk dalen. Dat betekent dat wanneer de vraag terugkeert, misschien zelfs explodeert, huishoudens met lage inkomens die op zoek zijn naar huurwoningen te maken krijgen met torenhoge huren. Dat zal leiden tot meer zorgen die zullen leiden tot nutteloze regelgeving. Het nu aanbieden van leningen met een verlaagde of zelfs nulrentevoet, samen met andere stimulansen voor particuliere ontwikkelaars, zou hun risico verminderen en het creëren van aanbod voor de toekomst stimuleren.