Retail volgt mensen - Betreed de 'Shadow' Central Business Districts en Suburban 'Instant Downtowns'

Er is onmiskenbaar bewijs van een achterblijvend herstel van de detailhandel na de pandemie in de Central Business Districts (CBD's) van onze grote Amerikaanse steden. Verklaringen zijn onder meer een afname van het aantal bedrijven dat overdag werkt, omdat mensen ervoor kiezen om thuis te werken, in ieder geval in deeltijd. Bovendien wordt aangenomen dat de toename van de criminaliteit in de binnenstad, zelfs vóór de pandemie, bijdraagt ​​aan een afname van het aantal CBD-bezoekers. Maar er zijn andere "migratiekrachten" aan het werk die ook factoren zijn.

Millennials die in de stad wonen, beginnen nu gezinnen. En net als hun Boomer-ouders (of grootouders) tijdens de vlucht naar de buitenwijken van het midden van de twintigste eeuw, wisselen deze Gen-Y's het stadsleven in voor leven in de voorsteden of zelfs buiten de stad. Hun verlangen naar achtertuinen en betere scholen, naast het inruilen van woon-werkverkeer voor 'zoomen', spelen een rol bij hun verhuizing.

Lezing door een expert

Ik nam contact op met de directeur economisch onderzoek van Moody's Analytics Thomas Lasalvia, om te zien of hun gegevens mijn vermoedens ondersteunden; blijkbaar. "Dit is precies het sentiment dat afkomstig is van makelaars in winkelvastgoed in New York, San Francisco en Chicago." LaSalvia ging verder. “Retail volgt mensen en mensenpatronen veranderen. Het feit dat grote werkgevers in de kantoorbouw hun werknemers niet fulltime terughalen, heeft geleid tot een daling van het voetgangersverkeer, wat gevolgen heeft gehad voor retailers op straatniveau.”

Volgens Moody's analytics bevestigen de vacaturestatistieken dit. Van het eerste kwartaal van 2020 tot het derde kwartaal van 2022 groeide de leegstand in de binnenstad van Chicago van 15.6% naar 18.2%, terwijl de leegstand in de metro van Chicago slechts steeg van 12.2% naar 12.4%. De leegstand van winkels in het centrum van San Francisco steeg in dezelfde periode van 4.5% naar 8.2%, terwijl de grotere leegstand in de metro van San Francisco slechts van 4.5% naar 4.9% ging.

In mijn woonplaats Minneapolis is de erosie van het CBD-winkelverkeer meer uitgesproken. Zelfs vóór de pandemie varieerde de leegstand van winkels in de binnenstad van 10% tot 20%. Volgens Cushman & WakefieldCWK
de leegstand in de binnenstad van Minneapolis voor de eerste helft van 2022 was gestegen tot 35%, vergeleken met een leegstand in de buurtwinkels van 7%.

Nicollet Mall, het eens zo vitale voetgangersgebied in de binnenstad, met als ankerpunt het geliefde en nabestaanden warenhuis Dayton's, is een schaduw van zijn vroegere zelf geworden. Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue en andere nationale speciaalzaken hebben hun deuren gesloten. De meesten hadden al ingezet lang voordat de stad in 2018 begon aan een upgrade van het straatbeeld ter waarde van $ 75 miljoen.

Nu a task force van gemeenteraadsleden, gebouwbeheerders, makelaars en experts in de binnenstad, onder leiding van de burgemeester van Minneapolis, Jacob Frey, werken aan de ontwikkeling van een plan voor de revitalisering van de detailhandel in de nasleep van een golf van extra winkelsluitingen in het winkelcentrum.

Het centrale zakendistrict "Schaduw".

In het centrum van Minneapolis is echter niet alles ruïneus qua detailhandel. In schril contrast met de leegstaande winkelpuien in het hart van het centrale zakendistrict, bruist het op een steenworp afstand naar het noorden.

Minneapolis heeft, net als Chicago, Milwaukee, San Francisco, Portland en andere grote metro's, een "schaduw" centraal zakendistrict. Deze stedelijke zakken zijn magneten geworden voor zowel NexGen-professionals als lege nesters. Je vindt er hippe lofts, gastronomische ontmoetingsplekken en een trendy mix van speciaalzaken.

In Minneapolis is de 'corridor of cool' het magazijndistrict North Loop, begrensd door de rivier de Mississippi in het noorden en zakelijke en sportfaciliteiten in het zuiden. Het is onze versie van de wijken River West in Chicago, North Beach in San Francisco en Third Ward in Milwaukee. Ze delen allemaal een vergelijkbaar DNA, een genenpool van eenvoudige, lage bakstenen gebouwen aan de rand van de metro's van deze steden.

Deze fabrieken en commerciële magazijnen zijn gebouwd in de vroege jaren 20^th eeuw, werden over het hoofd gezien tijdens de massale stadsvernieuwingsprojecten in het midden van de twintigste eeuw die veel van het rijke architecturale erfgoed van onze steden weghaalden.

Immuun voor Recking Balls

Ironisch genoeg waren deze bescheiden pakhuizen en het land waarop ze stonden "niet de moeite waard om te slopen", gezien hun nabijheid tot de CBD-kernen. Daarom bleven ze gedurende de tweede helft van de vorige eeuw weinig gebruikte, commerciële pakhuizen.

Inzichtelijke ontwikkelaars die deze eigendommen begonnen te kopen, wisten dat hun hoge plafonds, bakstenen en zware houtconstructies konden worden omgevormd tot veelgevraagde opgravingen. De extra bonus waren hun commerciële ruimtes op straatniveau die zouden veranderen in coffeeshops, restaurants, bars en lokale koopmanswinkels.

In de wijk North Loop zeggen makelaars dat er nu minder leegstaande commerciële ruimte is dan vóór de pandemie. En landelijke vergelijkbare trends spelen zich af. Deb Carlson, senior director van het retailteam van Cushman & Wakefield, schreef de kracht van winkelvastgoed toe aan een heropleving van de belangstelling van consumenten voor kleine, onafhankelijke retailers.

Nieuwe "Instant Downtowns" in de Burbs

De trending millenniumverhuizing vindt plaats op een uniek kruispunt in de detailhandel in voorsteden. Het verlies van veel winkelcentrumankers, speciaalzaken en een dramatische daling van het aantal bezoekers ondermijnen de levensvatbaarheid van de Klasse-B- en Klasse-C-winkelcentra in het land. Een dergelijke "mall fall" zal er waarschijnlijk toe leiden dat velen uiteindelijk zullen bezwijken voor de bulldozer.

Ondertussen zijn de beste eigenaren en ontwikkelaars van winkelcentra van de A-klasse in de triage-modus geweest, aangezien veel panden een remix en herontwikkeling van huurders ondergaan. Een meer visionaire groep eigenaren en ontwikkelaars die de enorme implicaties van unified commerce en 'nieuwe retail' begrijpen, herschrijven het draaiboek van het winkelcentrum echter volledig.

Transactioneel tot ervaringsgericht

Retailers en merken die zich ooit op transacties richtten, moeten nu hun podiumkunsten uitbreiden naar een retailtheater waar winkels belevingscentra worden. Om aan deze nieuwe behoeften te voldoen, moeten de algehele planning en het architectonisch ontwerp opnieuw worden geprogrammeerd om dynamische menselijke betrokkenheid te ondersteunen. Het is een heel ander spelplan.

Veel van de betreffende eigendommen zijn in de jaren 1950 tot en met 1970 ontstaan ​​als openluchtwinkelcentra en vervolgens in de jaren 1980 omgebouwd tot gesloten winkelcentra. Nu zullen er velen in veranderen gemengd gebruik centra, op steroïden.

Innovatieve centrumontwikkelaars hertekenen hun winkelcentra en centra tot 'directe binnenstad'. Deze benadering heeft minder te maken met het manipuleren van verhuurbare winkelruimte en meer met het creëren van geheel nieuwe gemeenschappen.

Formule winnen

De nieuwe formules omvatten meergezinswoningen, openluchtwinkels, een breed scala aan eten en entertainment, co-working-ruimtes, gezondheidszorg, wellness, fitnessfaciliteiten, wederverkoop en zelfs boerenmarkten. Ze zijn ontworpen om zowel thuiswerkende millennials als lege nesters aan te spreken.

De nationale merken die ooit de gangen van de winkelcentra domineerden, zullen worden uitgebreid met regionale en lokale retailers, maar ook met incubatorruimtes voor de korte termijn en 'pop-ups' om de zaken dynamisch en relevant te houden. Zelfs door chef-koks geleide restaurants en eetzalen zullen de plaats innemen van typische ketenrestaurants, om de stedelijke buurten na te bootsen die de nieuwe suburbanieten achterlieten.

Parkeerplaatsen naar parken

Met de nieuwe nadruk op beloopbaarheid en "verblijftijd" in en rond deze nieuwe buurten, begrijpen ontwikkelaars de voordelen van weelderige groene ruimten en buitenactiviteitencentra om een ​​"gevoel van plaats" op te roepen. Dallas-gebaseerd Centennial onroerend goed De herontwikkeling van Hawthorn Mall in Vernon Hills, een buitenwijk van Chicago, gaat de tweede fase in en omvat een buitenpark en plein van drie hectare.

Oorspronkelijk gebouwd in 1973, omvatte de herontwikkeling van Hawthorn Mall, voor het eerst aangekondigd in 2019, nieuwe winkels en eetgelegenheden, luxe meergezinswoningen en verzamelruimtes binnen en buiten. De uitgebreide Hawthorn 2.0-plannen omvatten 162 woningen voor senioren, een supermarkt van 25,000 vierkante meter en 109,000 vierkante meter aan openluchtwinkels. Jeff Rutzen, algemeen directeur van het centrum, zegt dat het doel is om "een moderne, verbonden dag-tot-nachtgemeenschap te creëren".

De Take Away

Alleen de ontwikkelaars die deze eigendommen benaderen met een "schone lei"-mentaliteit en zeer diepe zakken zullen waarschijnlijk duurzame gemeenschappen creëren. De lakmoesproef voor de 'herontwikkelaars' van het winkelcentrum zal zijn of de resulterende projecten zullen worden gezien als veredelde winkelcentra of iets heel anders.

Het volstaat te zeggen dat de convergentie van de groei van e-commerce, de nasleep van de pandemie en de volgende levensfase van de meer dan 72 miljoen millennials hebben bijgedragen aan dynamische nieuwe mensenpatronen. Het rimpeleffect van een dergelijke tektonische verandering zal de komende decennia voelbaar zijn in onze steden en buitenwijken.