REIT's versus vastgoedbeleggingsfondsen: wat is het verschil?

REIT's versus vastgoedbeleggingsfondsen: een overzicht

Vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) en beleggingsfondsen voor onroerend goed bieden zowel diversificatie als een gemakkelijke, betaalbare manier voor individuele beleggers om in verschillende segmenten van de onroerendgoedmarkt te beleggen. Ze vormen ook een meer liquide vehikel voor investeringen in deze sector dan rechtstreeks eigendom van of beleggen in onroerend goed.

Er bestaat een grote verscheidenheid aan REIT's en beleggingsfondsen in de vastgoedsector om uit te kiezen. Voordat u een van beide soorten instrumenten overweegt, moet u de belangrijkste verschillen tussen de twee begrijpen, evenals hun voor- en nadelen.

Reitsma

Een REIT is een bedrijf, trust of vereniging die rechtstreeks in onroerend goed belegt via onroerend goed of hypotheken. Ze handelen op een beurs en worden gekocht en verkocht als aandelen. REIT's keren dividenden uit als onderdeel van hun structuur. Ze zijn door de Internal Revenue Service (IRS) verplicht om het grootste deel van hun belastbare winst (90% of meer) via dividenden aan aandeelhouders uit te betalen. REIT-bedrijven betalen echter geen vennootschapsbelasting.

Ten minste 75% van het vermogen van een REIT moet in onroerend goed zijn en ten minste 75% van het bruto-inkomen moet afkomstig zijn uit huur, hypotheekrente of winst uit de verkoop van het onroerend goed.

De drie belangrijkste typen zijn aandelen-REIT's, hypotheek-REIT's en hybride REIT's.

Aandelen-REIT's

Equity REIT's bezitten en beleggen in onroerend goed zoals appartementen, kantoorgebouwen, winkelcentra en hotels. Inkomsten worden voornamelijk gegenereerd uit de huur van onroerend goed waarvan zij eigenaar zijn of waarin zij een aandeel hebben.

Een aandelen-REIT kan breed beleggen of zich richten op een bepaald segment, zoals hotels, woningen, magazijnen, ziekenhuizen, enzovoort.

Over het algemeen bieden aandelen-REIT's een stabiel inkomen. En omdat deze REIT's inkomsten genereren door huren te innen, zijn hun inkomsten relatief eenvoudig te voorspellen en nemen ze in de loop van de tijd toe.

Hypotheek REIT's

Hypotheek-REIT's (of mREIT's) beleggen in woninghypotheken en commerciële hypotheken. Deze REIT's lenen geld voor hypotheken of kopen bestaande hypotheken of door hypotheek gedekte effecten (MBS). Terwijl aandelen-REIT's doorgaans inkomsten genereren via huur, verdienen hypotheek-REIT's inkomsten uit de rente op hun schuldinvesteringen.

 Hypotheek-REIT's hebben de neiging om het beter te doen dan aandelen-REIT's wanneer de rente stijgt.

Hybride REIT's

Hybride REIT's zijn een combinatie van REIT's met eigen vermogen en hypotheek. Ze bezitten allebei onroerend goed en innen de huur en beleggen ook in hypotheken. Door te investeren in zowel hypotheken als harde activa, hanteren hybride REIT's zoals Two Harbors een meer evenwichtige benadering en kunnen ze mogelijk profiteren in zowel stijgende als dalende renteomgevingen waar traditionele REIT's met alleen aandelen of alleen hypotheek het moeilijk kunnen hebben.

Merk op dat er slechts een paar hybride REIT's worden vermeld.

REIT-prestaties

REIT's presteren over het algemeen het beste wanneer de rente daalt en de huren stijgen. Als dividendbetalende aandelen worden REIT's net als andere aandelen geanalyseerd. Maar er zijn enkele grote verschillen als gevolg van de boekhoudkundige behandeling van het onroerend goed. Aangezien REIT's bijvoorbeeld onroerend goed kopen, kunt u hogere schulden zien dan bij andere soorten bedrijven.

Ook de omstandigheden op de kapitaalmarkt zijn belangrijk, namelijk de institutionele vraag naar REIT-aandelen. Op korte termijn kan deze vraag de fundamentele factoren overweldigen. REIT-aandelen deden het bijvoorbeeld vrij goed in 2001 en de eerste helft van 2002, ondanks zwakke fundamentals, omdat er geld naar de hele activaklasse stroomde.

Op individueel REIT-niveau wilt u sterke vooruitzichten zien voor omzetgroei, zoals huurinkomsten, gerelateerde service-inkomsten en FFO. U wilt zien of de REIT een unieke strategie heeft om de bezettingsgraad te verbeteren en de huren te verhogen.

De industriesector is ook van belang, aangezien gespecialiseerde REIT's rendementen zullen zien die variëren afhankelijk van het type onroerend goed dat ze bezitten. De onderstaande grafiek toont bijvoorbeeld de REIT-rendementen per sector in 2019. In dat jaar presteerden industrieel vastgoed en datacenters het beste, terwijl detailhandel en self-storage achterbleven.

Vastgoedbeleggingsfondsen

Beleggingsfondsen zijn professioneel beheerde gepoolde beleggingen die beleggen in verschillende voertuigen, zoals aandelen en obligaties. Beleggers kopen aandelen in beleggingsfondsen, of deelbewijzen, die worden gekocht of teruggekocht tegen de huidige intrinsieke waarde (NIW) van het fonds. NAV's worden eenmaal per dag berekend en zijn gebaseerd op de slotkoersen van de effecten in de portefeuille van het fonds.

Vastgoedbeleggingsfondsen beleggen voornamelijk in REIT's en vastgoedbedrijven met behulp van professionele portefeuillebeheerders en deskundig onderzoek. Ze bieden de mogelijkheid om met relatief weinig kapitaal een gediversifieerde blootstelling aan onroerend goed te verwerven. Afhankelijk van hun strategie en diversificatiedoelstellingen bieden ze beleggers een veel bredere selectie van activa dan kan worden bereikt door alleen REIT-aandelen te kopen, en ze bieden ook de flexibiliteit om gemakkelijk van het ene fonds naar het andere te gaan.

Een voordeel voor particuliere beleggers is de analytische en onderzoeksinformatie die door het fonds wordt verstrekt. Dit kan details bevatten over verworven activa en het perspectief van het management op de levensvatbaarheid en prestaties van specifieke vastgoedbeleggingen en als activaklasse. Meer speculatieve beleggers kunnen beleggen in een familie van beleggingsfondsen voor onroerend goed, waarbij ze tactisch bepaalde soorten onroerend goed of regio's overwegen om het rendement te maximaliseren.

Prestaties van beleggingsfondsen in onroerend goed

Aangezien ze voornamelijk beleggen in REIT's, hangen de prestaties van beleggingsfondsen in onroerend goed nauw samen met die van de REIT's die ze aanhouden. Beleggingsfondsen kunnen echter minder liquide zijn, minder fiscaal gunstig zijn en hogere beheerskosten met zich meebrengen dan REIT's of REIT ETF's. Hoewel beleggingsfondsen in onroerend goed liquiditeit brengen in een traditioneel illiquide activaklasse, zijn critici van mening dat ze niet te vergelijken zijn met directe investeringen in onroerend goed.

speciale overwegingen

REIT's en beleggingsfondsen voor onroerend goed geven individuele beleggers met beperkte kapitaaltoegang tot gediversifieerde of geconcentreerde vastgoedbeleggingen omdat ze relatief lage investeringsminima hebben. Wanneer het diversificatie is die ze bieden, helpen de twee soorten fondsen het risico te verminderen.

Afhankelijk van hun beleggingsstrategie kunnen beleggingsfondsen in onroerend goed een meer gediversifieerd investeringsvehikel zijn dan REIT's. Dit kan de transactiekosten verlagen voor diegenen die op zoek zijn naar meer diversificatie, geconcentreerd in één of enkele fondsen. Ze hebben ook het voordeel van professioneel portfoliobeheer en onderzoek.

Vastgoedfondsen bieden dividendinkomsten en het potentieel voor kapitaalgroei voor beleggers op middellange tot lange termijn. Vergeet niet dat REIT's elk jaar ten minste 90% van het belastbare inkomen aan aandeelhouders moeten uitkeren in de vorm van dividenden.

De waarde van onroerend goed heeft de neiging om te stijgen in tijden van inflatie, naarmate de vastgoedprijzen en huren stijgen. Daarom kunnen REIT's en beleggingsfondsen voor onroerend goed dienen als een potentiële afdekking tegen inflatie.

Ten slotte bieden beide soorten vastgoedfondsen liquiditeit in wat doorgaans een illiquide activaklasse is.

Nadelen

Zoals bij elke belegging zijn er risico's verbonden aan beleggen in zowel REIT's als beleggingsfondsen in onroerend goed. Retouren zijn niet gegarandeerd.

Zoals bij alle sectorspecifieke fondsen, kunnen fondsen die zich richten op onroerend goed volatieler zijn dan fondsen met een bredere beleggingshorizon, zoals een fonds dat de S&P 500-index volgt. Kortom, als de vastgoedmarkt hapert, lijden de fondsen in deze sector. Het tegenovergestelde is natuurlijk waar wanneer de vastgoedmarkt booming is.

Stijgende rentetarieven kunnen ook van invloed zijn op het rendement van vastgoedfondsen. REIT's zijn bijvoorbeeld afhankelijk van schulden of geleend geld om onroerend goed te verwerven. Als de rente stijgt, stijgen ook de kosten van lenen, wat de winst kan drukken.

REIT vs. Real Estate Mutual Fund Voorbeeld

Als u bijvoorbeeld wilt investeren in de dynamische en notoir dure vastgoedmarkt van New York City, overweeg dan de toepasselijk genaamde Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) - een REIT die het iconische Empire State Building als een van zijn portefeuille-eigendommen kan claimen . De portefeuille omvat in totaal acht winkel- en acht kantoorpanden in Manhattan en het grootstedelijk gebied van New York City.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) is een voorbeeld van een (vastgoed)sector beleggingsfonds met diverse holdings. Met 41 posities belegt het voornamelijk in REIT's en beursgenoteerde vastgoedgerelateerde bedrijven.

The Bottom Line

REIT's en beleggingsfondsen voor onroerend goed hebben hun verschillen, maar ze zijn vergelijkbaar in die zin dat ze zowel liquiditeit bieden als een toegankelijke manier om blootstelling te krijgen aan gediversifieerde onroerendgoedactiva. Voor particuliere beleggers zonder aanzienlijk kapitaal creëren deze vastgoedfondsen een mogelijkheid om te beleggen in een breed scala aan onroerend goed dat anders misschien buiten bereik zou zijn. Vooral langetermijnbeleggers hebben het potentieel om de vruchten te plukken van dividendinkomsten en vermogensgroei over de hele lijn. Voordat u in een van beide investeert, moet u ervoor zorgen dat u de verschillen tussen de twee begrijpt, evenals de bijbehorende risico's en voordelen.

Veelgestelde vragen over REIT versus vastgoedbeleggingsfondsen

Wat is een niet-verhandelde REIT?

Niet-verhandelde REIT's zijn particuliere vastgoedbeleggingsfondsen die professioneel worden beheerd en rechtstreeks beleggen in onroerend goed en niet beursgenoteerd zijn. Deze zijn alleen beschikbaar voor geaccrediteerde, vermogende beleggers en vereisen doorgaans een grote minimale investering.

Wat is een REIT-ETF?

REIT ETF's zijn exchange-traded funds (ETF's) die het grootste deel van hun vermogen beleggen in REIT-aandeleneffecten en gerelateerde derivaten. REIT ETF's worden passief beheerd rond een index van beursgenoteerde vastgoedeigenaren. 

Wat is een REIT-indexfonds?

Net als een REIT ETF is een REIT-indexfonds een beleggingsfonds dat passief belegt in een referentievastgoedindex, zoals de MSCI US REIT Index of de Dow Jones US REIT Index, die samen ongeveer twee derde van de totale waarde van de binnenlandse, beursgenoteerde REIT-markt.

Wat is een paperclip-REIT?

Een paperclip REIT is een structuur die ernaar streeft de belastingvoordelen die inherent zijn aan vastgoedbeleggingstrusts te maximaliseren, terwijl het bedrijf in staat wordt gesteld eigendommen te exploiteren die dergelijke trusts normaal gesproken niet kunnen exploiteren. Dergelijke REIT's worden streng gecontroleerd door de regelgeving, aangezien in de paperclipstructuur fiduciaire verplichtingen zijn verschuldigd aan verschillende aandeelhoudersgroepen en er inherente conflicten kunnen optreden. Het is vergelijkbaar, maar flexibeler in structuur als de geniete REIT.

Wat is een Triple Net REIT?

Een triple net REIT is een aandelen-REIT die eigenaar is van commercieel vastgoed dat gebruik maakt van triple net (NNN) huurovereenkomsten. De triple net lease houdt in dat de kosten van structureel onderhoud en reparatie door de huurder moeten worden betaald, naast huur, onroerende voorheffing en verzekeringspremies. Omdat deze extra kosten worden doorberekend aan de huurder, rekent de verhuurder over het algemeen een lagere kale huurprijs. Dit ontslaat de REIT van het meeste risico van een netto lease.