Ratingverlagingen dreigen voor Amerikaanse regionale en kleinere banken die worden blootgesteld aan commercieel onroerend goed

De uitstaande leningen voor commercieel onroerend goed zijn in tien jaar met iets meer dan 100% gegroeid. CRE-leners profiteerden van de ongelooflijk lage rentetarieven, een economie die herstelde van de wereldwijde financiële crisis en banken die in te veel gevallen niet ijverig waren in het afsluiten van leningen. Momenteel is het bedrag aan commerciële vastgoedleningen, als percentage van de totale leningen van banken, iets hoger geworden dan in het laatste kwartaal van 2007. Dat baart mij zorgen.

Het feest bij de lage rente buffet trog eindigt uiteindelijk in tranen. We bevinden ons nu in een wereldwijde omgeving met omgevingen met veel hogere rentetarieven. Dit betekent dat zelfs als de Federal Reserve Bank en andere belangrijke centrale banken over de hele wereld hun renteverhogingen onderbreken, de tarieven niet zomaar plotseling dalen. CRE-leners zullen te maken krijgen met hogere financieringskosten wanneer ze in de nabije toekomst moeten herfinancieren.

Helaas zijn banken die kleiner zijn dan de Globally Systemically Important Banks (G-SIB's) kwetsbaarder in de aanhoudend verslechterende commerciële vastgoedomgeving. Banken met een vermogen van $ 100 miljard zijn minder divers qua geografie en bedrijfsonderdelen; vandaar dat ze meer afhankelijk zijn van hun netto rentemarges. Naarmate het wanbetalingspercentage van commerciële vastgoedleningen stijgt, zal dit de liquiditeit en inkomsten van banken onder druk zetten.

In een rapport uitgebracht op 24 mei^th volgens Fitch Ratings blijkt uit gegevens dat voor banken met een vermogen van $ 100 miljard dollar of minder, leningen voor commercieel onroerend goed een veel groter percentage van het totale kapitaal uitmaken dan voor banken met meer dan $ 100 miljard aan activa. Dat legt Johannes Moller, directeur van Fitch Ratings, uit "Regionale en kleine banken in de VS met aanzienlijke commerciële vastgoedconcentraties kunnen negatieve ratingdruk ervaren als portefeuilles verslechteren, met name die met meer blootstelling aan kantorenmarkten die worden beperkt door een zwakkere bezetting." Volgens Fitch Ratings, "wordt de meeste CRE-blootstelling gehouden op balansen van kleinere banken die niet door Fitch zijn beoordeeld, waardoor ons zicht op de kredietkwaliteit op kredietverstrekkersniveau voor de bredere ~ 4,700 banken in de VS wordt beperkt"

Leningen voor commercieel onroerend goed zijn heterogeen. Banken zijn de grootste geldschieter in leningen aan de kantorenmarkt. Volgens gegevens van Fitch Ratings hebben banken ongeveer $ 720 miljard aan uitstaande kantoorleningen.

Bovendien zijn sommige delen van de commerciële vastgoedsector, zoals kantoren, negatief beïnvloed door COVID. De bezettingsgraad van kantoren is nog lang niet 100% omdat een groot aantal professionals in staat is om op afstand te werken, in ieder geval een deel van de tijd, zo niet de hele week. Fitch Ratings-analisten leggen in hun rapport uit dat “uitgaande van een hypothetisch gestresst verliespercentage van 20% voor deze leningen (ongeveer het dubbele van het gemiddelde verliespercentage van 9.8% in negen kwartalen voor CRE volgens de ernstig ongunstige DFAST van 2022), dit resulteert in ongeveer $145 miljard aan cumulatieve verliezen, of 8% van de $ 1.76 biljoen aan tastbare gewone aandelen van de sector, die banken in de loop van de tijd zouden moeten kunnen absorberen terwijl ze hun looptijden en verlengingen doorlopen. De uitdrukking 'na verloop van tijd' baart me zorgen. Hoe lang? En wanneer er wanbetalingen plaatsvinden, kan dit heel goed leiden tot marktvolatiliteit.

Een andere belangrijke reden om naar CRE-leningen te kijken, is dat een aanzienlijk aantal leningen die in 2018 en een paar jaar daarvoor zijn onderschreven, dit jaar vervallen. De rente is veel hoger dan in die jaren. We staan ​​op het punt om erachter te komen hoe goed de acceptatienormen van banken in die jaren waren. Gezien het feit dat 2017-2018 jaren van deregulering waren en een bankvriendelijkere toon van de voormalige vicevoorzitter van toezicht van de Federal Reserve, Randal Quarles, heb ik mijn twijfels.

Andere recente artikelen door Deze auteur:

10 manieren om de verantwoordingsplicht bij de Fed en de Amerikaanse banken te versterken

Regionale bankonrust in de VS is nog lang niet voorbij

De dreigende ondergang van PacWest Bancorp toont aan dat de onrust bij de banken zich uitbreidt naar kleinere banken

De renteverhogingen van de Federal Reserve creëren wanbetalingsrisico's in belangrijke sectoren

Met de overname door First Republic is JPMorgan Amerika's meest wereldwijd systeemrelevante bank

Om te weten waarom de Silicon Valley Bank faalde, zou het Congres de voormalige CEO Greg Becker moeten vragen

De winstoproep van First Republic Bank wekte geen vertrouwen

De financiële ratio's van de First Republic Bank zullen ernstige problemen aan het licht brengen

De financiële resultaten van regionale banken maken geen indruk op beleggers

Waar u op moet letten bij Amerikaanse regionale banken deze week

Grote Amerikaanse banken bereiden zich voor op een naderende recessie

De ogen van beleggers moeten gericht zijn op financiële markten met hefboomwerking

Deutsche Bank moet haar huidige liquiditeitsniveaus bekendmaken aan beleggers

Van Ferdinand Marcos tot Russische oligarchen, het verontruste Credit Suisse is een recidivist

Hoe de deregulering van Trump de kiem zaaide voor de ondergang van Silicon Valley Bank

Waarschuwingssignalen over Silicon Valley Bank waren overal om ons heen

Hoge rentetarieven zullen de meeste sectoren van de economie blijven uitdagen

Het standaardvolume van hefboomleningen in de VS is dit jaar verdrievoudigd

Kans op wanbetaling neemt toe voor hoogrentende obligaties en hefboomleningen

De Amerikaanse hefboomfinancieringsmarkt staat op een record van $ 3 biljoen