Obligaties voor particuliere activiteiten en 4% belastingverminderingen voor woningen met een laag inkomen

Federale huisvestingsprogramma's vallen over het algemeen in twee categorieën: programma's die mensen een directe subsidie ​​geven om huisvesting te betalen en programma's die financiële hulpmiddelen gebruiken om het bouwen van woningen te vergemakkelijken. Van de financiële instrumenten is de belangrijkste de Low Income Housing Tax Credit (LIHTC). Dit wezen van de belastingwetgeving verdient een belastingvoordeel voor investeringen in betaalbare woningen. Maar in de armoedeprogramma's die door voormalig congreslid Paul Ryan zijn beoordeeld, bestaat er ook een interessante maar complexe tool: de Private Activity Bond of PAB. Met de PAB kunnen lokale overheden belastingvrije obligaties verkopen namens entiteiten die projecten bouwen die het publiek ten goede komen, waaronder huisvesting. In combinatie met belastingverminderingen kunnen PAB's een krachtig hulpmiddel zijn voor bouwers die kapitaal willen verzamelen voor woningbouwprojecten. Maar de complexiteit en kosten zijn hoog. (Als u een venster wilt in LIHTC hier is een bericht over hoe ze werken).

De Congressional Research Service publiceerde een uitstekende inleiding over Private Activity Bonds. Net als belastingkredieten zijn PAB's ingebed in de belastingwetgeving en bevatten ze twee soorten obligaties. één voor projecten die overheidsdoeleinden dienen; de andere voor degenen die privédoeleinden dienen, zolang ze het publiek ten goede komen. Als obligaties voor particuliere activiteiten bedoeld zijn voor "gekwalificeerde privéactiviteiten", zoals huisvesting, betalen kopers van de obligaties geen belasting over de rente die ze verdienen. Het congres beperkt het bedrag aan schulden dat kan worden uitgegeven voor privéactiviteiten; $ 150 miljoen en $ 50 per hoofd van de bevolking in 1986 tot het grootste van $ 335 miljoen of $ 110 per hoofd van de bevolking in 2022. Er zijn ook limieten per type project om investeringen te beïnvloeden. Het congres is ook van plan de belastinguitgaven te beperken (vrijstellingen betekenen minder dollars aan belastinginkomsten).

Hoe deze obligaties kunnen worden gecombineerd met LIHTC, met name 4% belastingkredieten, wordt goed behandeld in een paper van de Corporation for Supportive Housing (CSH), Financiering van ondersteunende huisvesting met belastingvrije obligaties en 4% belastingverminderingen voor woningen met een laag inkomen. Hier is een samenvatting van de vereisten voor het gebruik van belastingvrije obligaties met belastingkredieten.

Alleen nationale en lokale overheden samen met semi-overheidsinstanties kunnen de obligaties uitgeven. Meestal is dit de Housing Finance Agency (HFA), de overheidsinstantie die belastingkredieten ontvangt. Maar omdat het aantal belastingvrije obligaties dat kan worden uitgegeven onderhevig is aan een volumelimiet (de hierboven genoemde limiet), concurreren al deze overheidsinstanties agressief om onder de limiet te passen. Projecten hebben ook geen toegang tot obligatie-opbrengsten totdat een project goedkeuring heeft gekregen van de staat HFA, en die opbrengsten zijn beperkt tot woonkosten en kunnen bijvoorbeeld niet worden gebruikt voor commerciële ruimte.

Er is een belangrijke grens die het vermelden waard is met betrekking tot het combineren van heffingskortingen en belastingvrije obligaties. Om de belastingvermindering te ontvangen, moet de projectmanager ten minste 50% van de bouwkosten (de "50%-regel") dekken met obligatieopbrengsten; en natuurlijk moeten alle woningen die met deze obligaties en belastingkredieten worden gebouwd, beschikbaar zijn voor mensen die minder dan 60% van het Area Median Income (AMI) verdienen. Gewoonlijk moet 20% van de eenheden betaalbaar zijn voor mensen met 50% van de AMI of minder, of 40% van de eenheden met 60% van de AMI.

Als het nog niet duidelijk is, zijn dit soort projecten ingewikkeld. Voeg daarbij het feit dat dit soort "deals" vaak extra financiers bevatten. Het enige huisvestingsproject waar ik als ontwikkelaar aan werkte, was bijvoorbeeld een project van 4% met belastingvrije obligaties. Maar we hadden ook geld van het staatsfonds voor huisvesting en een bouwlening. Om eerlijk te zijn, heb ik mijn hersens moeten pijnigen en oude e-mails moeten doornemen om me precies te herinneren hoe het project tot stand kwam. De CSH-paper laat door middel van zeven verschillende casestudy's een aantal onderscheidende manieren zien waarop deze financiering samen kan komen. Een van de eenvoudigste casestudy's komt bijvoorbeeld uit Michigan. Hier is een grafiek die de financiering voor het project laat zien.

De MSHDA is de Michigan State Housing Development Authority, de Housing Finance Agency van de staat. De MSHDA heeft de obligaties verkocht en de schuld wordt afbetaald via de bescheiden inkomsten van huurders, die gedeeltelijk afkomstig zijn van Sectie 8-vouchers. Elk van de financiers in het project heeft andere eisen, en bij dit soort projecten kan het voldoen aan de ene eis een van de eisen van de andere financier verstoren.

In sommige gevallen kan belastingkrediet worden gebruikt om de schuldendienst te betalen. De CSH-paper gebruikt een casestudy die de obligaties gebruikte en vervolgens "de obligaties volledig uitschakelde in een permanent gesprek met andere openbare leningen, subsidies en belastingkrediet". Dat lijkt op het gebruik van belastingkrediet om obligatieschulden af ​​te lossen. Dit is overtuigend: hoewel het belastingkrediet van 4% een kleiner percentage is van de in aanmerking komende basis van een betaalbaar project, is het een goed idee om het krediet te kunnen gebruiken om de obligaties terug te betalen. Zo ook het combineren van verschillende financieringsbronnen.

Ryan besteedt niet veel tijd aan PAB's, behalve om te suggereren dat 'er weinig studies zijn over de effectiviteit van de Private Activity Bonds. . . als het gaat om het verbeteren van de opwaartse mobiliteit van huurders.” Dit is waar, en zijn blik op de uitgaven voor het programma laat zien dat de obligaties niet zo vaak zijn gebruikt als belastingverminderingen voor woningen met een laag inkomen.

En er is niet veel veranderd in het decennium sinds zijn analyse (grafiekgegevens van de Amerikaanse Schatkist).

Mijn mening is dat PAB's moeten worden gebruikt zoals alle schulden worden gebruikt: waardevastlegging. In het geval van huisvesting, heb ik voorgesteld een regeling voor het vastleggen van waarde voor daklozen waarin de kosten van bijvoorbeeld kampementen worden gekwantificeerd, obligaties worden verkocht om interventies uit te voeren om de kampementen te beëindigen, vervolgens als besparingen worden gerealiseerd, die besparingen gebruiken als schuldendienst. Het probleem met het samenstellen van wat in de non-profitwereld bekend staat als "een kapitaalstapel", is de mate van complexiteit die om de volgende redenen problematisch is:

● Tijd – dit soort financieringsarrangementen kauwen door de tijd, en tijd is geld. Het vasthouden van kosten in afwachting van het verzamelen en afstemmen van financiering is een echte toevoeging aan de totale ontwikkelingskosten;

● Transacties – meer financiers betekent meer transactiekosten, en deze kosten dragen ook bij aan de totale ontwikkelingskosten;

● Advocaten en adviseurs – bij elke stap moeten advocaten en adviseurs worden ingehuurd om catastrofes te voorkomen die ertoe kunnen leiden dat een project mislukt; En

● Het is niet erg efficiënt – met alle bewegende delen, en bijkomende kosten, is dit de meest efficiënte manier om huisvesting te bieden aan mensen die het nu nodig hebben?

Uiteindelijk ga ik terug naar de vuistregel: elk financieringsvoorstel voor huisvesting moet zo eenvoudig mogelijk zijn, de benodigde fondsen of eenheden krijgen voor mensen die ze vandaag nodig hebben. Hoewel ik geïntrigeerd ben en geniet van de uitdaging om een ​​financieringspuzzel op te lossen, levert het spelen van deze spellen de huur van mensen niet op; we moeten manieren vinden om PAB's te herpositioneren voor een beter doel dan complexe financieringsovereenkomsten voor de bouw van gesubsidieerde woningen.