Meer woningen toestaan ​​heeft een positieve invloed op de woningprijs

Vorige week schreef ik over mijn ergernis toen ik probeerde gegevens van steden te krijgen over de tijd die nodig is om een ​​wooneenheid te produceren. Zijn er geen openbare gegevens die kunnen helpen de vergunningen, het aantal inwoners en de prijs met elkaar in verband te brengen? Nou ja en nee. Gegevens van de Federal Reserve Bank of Saint Louis, liefkozend bekend als Fred, zijn interessant maar niet erg gedetailleerd. Maar laten we eens kijken naar Nashville over de jaren 2010 tot 2020 en wat het ons kan vertellen over huisvestingsvergunningen, bevolking en prijs. Met wat hulp van Zumper, een online huurmeter, lijkt het erop dat wanneer het aantal mensen dat een huisvestingsvergunning heeft, ook het stijgingstempo van de huizenprijzen daalt. Hier zijn de gegevens.

Laten we beginnen met de bevolkingsgroei van Nashville in de periode die we nu bekijken, van 2010 tot 2020. In die periode kwamen er volgens Fred ongeveer 300,000 mensen bij, een bevolkingstoename van bijna 20%.

Eén ding dat meteen opvalt, is een gekmakende eigenschap van data als het om steden gaat: we kunnen Nashville niet echt zien, maar alleen een breder gebied. Dit is een verwarrend kenmerk van woninggegevens. De Amerikaanse volkstelling zal steden vaak op één hoop gooien en ze een grootstedelijk statistisch gebied of MSA noemen. Geen probleem, toch? Maar vaak vinden geschillen over huisvesting plaats binnen de strikte grenzen van steden, en als de gegevens diffuser zijn dan dat, verwart dit wat je kunt zeggen over de steden zelf ten opzichte van hun omgeving. We gaan met Fred's MSA data.

Laten we vervolgens eens kijken naar de vergunningverlening. Fred houdt deze gegevens bij met behulp van Census-nummers. Wanneer we het jaarlijkse aantal afgegeven vergunningen vergelijken met het aantal inwoners, ontstaat er een interessante verhouding.

Hierbij zijn er allerlei problemen. Ten eerste, en het meest voor de hand liggend, is een vergunning niet gelijk aan een daadwerkelijk bewoonbare wooneenheid. Daarom streef ik naar meer genuanceerde gegevens over de tijd tot het toestaan. Ik hoop dat we kunnen zien hoeveel tijd er verstrijkt tussen het toestaan ​​van de vergunning en het daadwerkelijk leefbaar worden van een eenheid. Toch is deze verhouding tussen nieuwe eenheden en nieuwe mensen het overwegen waard. De 33,579 mensen die in 2014 in Nashville aankwamen, hadden bijvoorbeeld een plek nodig om te wonen. Er zijn factoren zoals de leegstand – dit wordt vaak ‘absorptie’ genoemd – en andere factoren waarmee rekening moet worden gehouden. Maar de relatie tussen nieuwe mensen en het aantal vergunningen is relevant. Het betekent minder concurrentie tussen mensen die op zoek zijn naar schaarse woningen.

Laten we nu naar de prijs kijken. Fred houdt de huurprijzen niet bij, maar wel de ‘huisprijs voor alle transacties’. Hier is de verandering in de huizenprijzen over de periode van tien jaar, samen met Zumper's tracking van de huurprijzen over de afgelopen vijf jaar.

Wat hier duidelijk wordt, is dat wanneer we de trend in vergunningen, populatie en prijs vergelijken, er een verband bestaat.

Het lijkt erop dat de vergunningverlening de bevolkingsgroei in Nashville over een periode van tien jaar inhaalt, en als we kijken naar de vijf jaar die we hebben voor huur- en huizenprijzen, beginnen deze te verzachten, samen met de schijnbare toename van de productie. Naarmate de verhouding tussen nieuwe mensen en woningen afneemt, neemt ook het tempo van de prijsstijgingen af.

Maar ik heb nog steeds vragen, zelfs twijfels. In de Fred-gegevens wordt gekeken naar “geschat op basis van verkoopprijzen en taxatiegegevens” om de prijs te bepalen. Wat betekent dat precies? Huurgegevens uit verschillende bronnen kunnen aanzienlijk variëren, evenals lokale prijsschattingen. Een groot probleem met het toestaan ​​van gegevens is dat deze ons niet vertellen wanneer de toegestane eenheden daadwerkelijk in gebruik worden genomen. Ook zouden lokale gegevens veel onthullen over de tijd die nodig is om een ​​vergunning te krijgen.

Deze eerste blik op openbare gegevens lijkt mijn al lang bestaande argument te bevestigen dat meer aanbod lagere prijzen betekent. Ik denk nog steeds dat dat waar is. Maar in tegenstelling tot mijn collega's aan de linkerkant, die correlatie graag met causaliteit verwarren, kan ik dat eenvoudigweg niet. Meer lokale gegevens over feitelijke vergunningen, prijzen en data waarop woningen in gebruik werden genomen zouden een nog sterker argument opleveren. Maar dit is een goed begin.

Maar als we dieper proberen te graven in snelgroeiende steden als Nashville, en kijken naar de gegevens die we wel hebben, is er een trend: wanneer de bevolking toeneemt en de vergunningen volgen, zien we dat de prijsstijgingen beginnen te dalen.

Ten slotte zijn er ook enkele interessante blips. Een van de snelst krimpende steden in de Verenigde Staten laat bijvoorbeeld sinds 2018 een opwaartse trend in de huizenprijzen zien. Een lokaal televisiestation publiceerde vorig jaar een verhaal over hoe de ‘woningmarkt in Decatur opwarmt’.

En hoe zit het met de huurprijzen? Zumper laat een stijging van de huurprijzen in Decatur het afgelopen jaar zien met 26%, gemiddeld ongeveer $ 123. En een blik op hun grafiek van de huurprijzen van de afgelopen jaren laat een vergelijkbare trend zien als de huizenprijzen.

Wat is er aan de hand in Decatur? Stijgende inflatie als gevolg van grote geldstortingen door de federale overheid en problemen met de toeleveringsketen? Misschien. Maar dat zijn kenmerken van de afgelopen twee jaar, en de prijsgroei heeft zich blijkbaar sinds 2018 ontwikkeld. Waarom? Het is het overwegen waard.

Wat we nodig hebben is dat lokale jurisdicties net zo geïnteresseerd zijn in deze maatregelen als ik, en ze gebruiken om de woningeconomie beter te beheren. Uiteindelijk is de basis van elke functionerende, eerlijke en efficiënte economie een groot aantal uitwisselingen tussen kopers en verkopers. Wanneer producenten de vraag zien, willen ze uiteraard meer produceren. Het vertragen daarvan schaadt alleen maar mensen die op zoek zijn naar huisvesting, vooral mensen met minder geld. Er is nog meer werk aan de winkel, maar het zou veel beter zijn om de kant van meer huisvesting te kiezen in plaats van meer regels en vertragingen.