Pan Sutong zette miljarden in op een enorm project om weelderige huizen in Tianjin te bouwen voor China's nouveaux riche - maar de gok mislukte en nu willen de schuldeisers van Pan beslag leggen op zijn vermogen.
Phet rijk van een Sutong op zijn hoogtepunt had weinig rivalen. De 59-jarige vastgoedmagnaat had ooit een fortuin van $ 12.2 miljard vergaard, waaronder een vorstelijk herenhuis in Hong Kong, vrijwel naast de rijkste persoon van de stad, Li Ka-shing. Hij bezat wijngaarden in Californië en Frankrijk, evenals een paardenfokkerij en oefenterrein in Australië, dat zich uitstrekt over meer dan 1,200 hectare.
Ondanks dat hij nooit de middelbare school heeft afgemaakt, is Pan erin geslaagd zijn Goldin Groep tot een uitgestrekt conglomeraat dat consumentenelektronica, wijnmaken, financiële diensten en, het belangrijkste van alles, onroerend goed omvat. Zijn masterplan was om Goldin Metropolitan te bouwen, een uitgestrekte ministad in Tianjin, een haven van ongeveer 14 miljoen mensen zo'n 85 kilometer ten zuidoosten van Peking. Zijn project zou 12 torenflats, 33 herenhuizen en de hoogste wolkenkrabber in China omvatten, met 117 verdiepingen de lucht in.
Maar Pan's plannen ontrafelen zich nu onder een berg schulden. Het werk aan zijn huisdierproject is grotendeels tot stilstand gekomen en schuldeisers eisen de liquidatie van zijn bedrijven in zowel Hong Kong als Bermuda. Zelfs zijn herenhuis in Hong Kong moest meerdere keren opnieuw worden afgelost om het broodnodige geld op te halen. De ooit flamboyante ondernemer, die zo hoog steeg als Nr. 6 op de Hong Kong rangschikking van rijkdom slechts vijf jaar geleden, staat nu voor een zware strijd om het hoofd boven water te houden.
De Goldin Metropolitan zou herenhuizen bevatten die 'ongeëvenaarde ruimte en comfort beloofden - buitengewoon en glamoureus onvoorstelbaar'.
Goldin-eigenschappen
In juli beval het hooggerechtshof van Hong Kong Pan om faillissement te verklaren en een van zijn houdstermaatschappijen te ontbinden wegens onbetaalde schulden van HK $ 8 miljard ($ 1 miljard) die verschuldigd waren aan Citic Bank. Er wordt beroep aangetekend tegen het bevel, omdat de tycoon en zijn holdingmaatschappij de mogelijkheid hebben om de schuld volledig terug te betalen, aldus een vertegenwoordiger van Pan. Maar daar houden Pans problemen niet op. De Bank of China heeft een afzonderlijke faillissementsaanvraag tegen hem ingediend in Hong Kong voor nog eens 740 miljoen yuan ($ 109 miljoen) aan uitstaande schuld die hij niet heeft betaald.
Die zaak, die op 2 augustus werd behandeld, is momenteel on hold in afwachting van de uitkomst van Pan's beroep tegen de eerdere uitspraak. In de tussentijd heeft de Chinese beheerder van slechte schulden, Cinda Asset Management, Pan's juridische problemen verder vergroot door aanklagen hem evenals een aantal van zijn geassocieerde bedrijven voor nog eens 7.4 miljard yuan ($ 1.1 miljard) aan onbetaalde leningen en opgelopen rente verbonden aan het Tianjin-project.
Een onderdeel van Deutsche Bank heeft een verzoekschrift ingediend in Bermuda om de liquidatie aan te vragen van Goldin Financial Holdings, het in Hong Kong genoteerde bedrijf dat Pan's wijn-, financiële en vastgoedontwikkelingsactiviteiten bezit.
"Hij moet een manier vinden om die schulden af te betalen, of een nieuwe overeenkomst sluiten met de geldschieters", zegt Kenny Ng, effectenstrateeg bij Everbright Securities. “Anders heeft hij geen andere keuze dan failliet te gaan.”
“Hij moet een manier vinden om die schulden af te betalen, of een nieuwe overeenkomst sluiten met de geldschieters. Anders heeft hij geen andere keuze dan failliet te gaan.”
Pan, die zijn tienerjaren in de VS doorbracht maar op 21-jarige leeftijd naar Hong Kong verhuisde, waagde zich aanvankelijk in consumentenelektronica. Hij richtte in 1993 het merk Matsunichi op in het Aziatische financiële centrum om zowel mp3-spelers als karaoke-tv-monitoren te produceren. In 2002 nam hij het in Hong Kong genoteerde Emperor Technology Venture over en noemde het Matsunichi Communication Holdings. Toen trok een bloeiende vastgoedmarkt in China in de jaren 2000 zijn aandacht, en hij besloot om te draaien.
Matsunichi werd in 2008 omgedoopt tot Goldin Properties, hetzelfde jaar dat Pan een ander in Hong Kong genoteerd bedrijf overnam, Fortuna International genaamd, dat vervolgens werd omgedoopt tot Goldin Financial. Jaren later stegen de aandelen van de zusterbedrijven, inclusief een stijging van 40% op één dag, waardoor Pan in 12.2 een nettowaarde van $ 2016 miljard opleverde. De financiële waakhond van Hong Kong gaf echter een waarschuwing over de hoge aandelenconcentratie van Goldin Properties na de wilde prijsschommelingen.
Pans huis in de wijk Deep Water Bay in Hong Kong staat nu diep onder water.
Robert Olsen/Zinnia Lee
De lening van $ 1 miljard van Citic, persoonlijk gegarandeerd door Pan, was bedoeld om zijn geld te financieren $1.5 miljard privatisering van Goldin's vastgoedtak in 2017. Een dergelijke stap wordt meestal ondernomen wanneer controlerende aandeelhouders geloven dat de openbare markt hun bedrijf onderwaardeert, zegt Everbright's Ng.
Goldin Properties had zich voornamelijk gericht op high-end onroerend goed. Het is de eenheid die verantwoordelijk is voor de bouw van het megaproject in Tianjin. De ontwikkeling brak in 2007 door omdat Pan vertrouwen had in de vooruitzichten van Tianjin om zich te ontwikkelen tot een regionaal economisch centrum. volgens Goldins website.
Sindsdien is echter het economische belang van Tianjin is alleen vervaagd, en Pan's investeringsholding Silver Starlight heeft een lening die voor het eerst vervalt in 2019 niet terugbetaald. Het heeft ook geen andere betalingen gedaan, behalve een deel van de achterstallige rente in 2020, blijkt uit gerechtelijke documenten.
De bouw van de wolkenkrabber was in 2015 grotendeels stopgezet na ontvangst van wat Goldin beweerde een investering van $ 5.9 miljard te zijn, wat nog steeds ver onder de ongeveer $ 10 miljard is die nodig is om het project te voltooien. Tegenwoordig staat de hoogbouw op de Chinese sociale media bekend als de grootste van het land lan wei lou, or vervallen gebouw.
Forbes
Yan Yuejin, onderzoeksdirecteur bij het in Shanghai gevestigde E-house China Research Institute, zegt dat Pan zal proberen te voorkomen dat de activa en percelen in Tianjin worden verkocht om schuldeisers terug te betalen, omdat dit zou neerkomen op het erkennen van een mislukking. Het zou ook betekenen dat hij zijn vastgoedbedrijf opsplitst.
"Het Tianjin-project is groots en het is moeilijk om Pan op te geven", zegt Yan. "Maar als al het andere faalt, moet hij het verkopen in ruil voor contant geld om zijn schuldenproblemen op te lossen."
De prijs is echter een ander probleem. De Chinese president Xi Jinping heeft gewerkt om de huizenprijzen te drukken en de financiële hefboomwerking te verminderen, wat een verbluffende klap toebracht aan de onroerendgoedmarkt van het land. ontwikkelaars zijn nu terughoudend om land te verwerven, vooral omdat zovelen in hun eigen cashflowproblemen zijn gelopen en onlangs hun schulden niet meer hebben betaald.
In juli 2016 vindt een tentoonstellingspolowedstrijd plaats in de Tianjin Goldin Metropolitan Polo Club. Lidmaatschap van de exclusieve Goldin Metropolitan, China's grootste poloclub, is alleen op uitnodiging en de kosten kunnen aanzienlijk zijn voor eigenaren van poloteams.
Kevin Frayer / Getty Images
Voor Pan zou het vooruitzicht om de controle over het Tianjin-project te verliezen een weerspiegeling zijn van een lot dat al een andere trofee is overkomen. Het 28 verdiepingen tellende Goldin Financial Global Center in Kowloon Bay werd in beslag genomen door schuldeisers in 2020 nadat het bedrijf de schulden van in totaal meer dan $ 1.3 miljard die door het gebouw waren gedekt, niet kon voldoen.
Nu heeft Goldin Financial Global Center behoefte aan een nieuwe koper na een eerdere deal om het te verkopen voor een gerapporteerde $ 1.8 miljard werd beëindigd in mei om onduidelijke redenen.
Het gebouw had dienst gedaan als hoofdkantoor van Goldin Financial, dat de afgelopen vijf jaar meer dan 90% van zijn waarde verloor. Het bedrijf rapporteerde een omzetdaling van bijna 40% tot $ 47.2 miljoen voor de 12 maanden eindigend in juni 2021, volgens het laatste beschikbare financiële rapport. Het zei ook dat het $ 956 miljoen aan kortlopende schulden had die binnen 12 maanden moesten worden betaald, tegen geldmiddelen en kasequivalenten van slechts $ 2.1 miljoen.
Pan afgetreden in juni als bedrijfsvoorzitter en uitvoerend directeur, en droeg de teugels over aan voormalig vice-voorzitter Abraham Shek Lai Him.
Stijgend tot stilstand: de bouw van de Goldin Finance 117-wolkenkrabber ligt al jaren stil. Het is nu het beroemdste 'vervallen gebouw' van China.
Feature China/Future Publishing via Getty Images
Ondertussen, Pan heeft herhaaldelijk hypotheken zijn herenhuis in de exclusieve wijk Deep Water Bay in Hong Kong voor minstens $ 85.6 miljoen. Sterker nog, slechts een paar jaar na Pan gekocht het pand voor $ 319 miljoen in 2017, wendde hij zich tot zijn beroemde buurman voor hulp. Li Ka-shing's CK Asset Holdings stemde ermee in om Pan te redden met een lening in 2020, maar de deal kwam in de problemen en de twee partijen stonden op het punt de zaak voor de rechter te brengen voordat ze erin slaagden om hun meningsverschillen op te lossen.
Pan heeft ook een appartementenproject in het Ho Man Tin-district van Hong Kong, waarvan de voorverkoop vorig jaar werd verboden in een ongekende beweging door de autoriteiten vanwege zorgen over de financiering van het bedrijf. De bovengenoemde vertegenwoordiger van Pan zei dat het Grand Homm-project eind augustus al zijn conformiteitscertificaat van de autoriteiten van Hong Kong had ontvangen en dat het ernaar streeft al zijn huizen binnen 30 dagen op te leveren. De tijdlijn is echter herhaaldelijk verschoven sinds Pan dit perceel in 2016 voor het eerst verwierf.
De afgelopen jaren moest Pan afstand doen van verschillende andere projecten in Hong Kong. Hij gaf zijn recht op om in 2020 een apart woonproject in Ho Man Tin te ontwikkelen en verbeurde in 3.2 een aanbetaling van $ 2019 miljoen om stoppen met zijn betrokkenheid bij een bod van $ 1.4 miljard op een perceel grond op de voormalige luchthaven van Kai Tak. Goldin Financial had in 1.2 bijna 2018 miljard dollar uitgegeven om een apart stuk land bij Kai Tak te verwerven, dat in 2020 werd verkocht in een sterk afgeprijsd bedrag van 446.5 miljoen dollar. transactie, die ook een winstdelingsovereenkomst omvatte die Goldin recht gaf op 30% van eventuele toekomstige inkomstenontwikkeling van de site, nadat een eerdere verkoop van $ 898 miljoen was beëindigd.
"Te oordelen naar Pan's schuldengeschillen en projecten in Hong Kong, heeft hij te maken met grote geldtekorten", zegt Yan van E-house. "Hij staat op de rand van faillissement en het hangt ervan af of hij meer activa in Hong Kong kan verkopen om dit te voorkomen."
MEER VAN FORBES
Bron: https://www.forbes.com/sites/ywang/2022/09/17/from-billionaire-to-possible-bankruptcy-pan-sutongs-battle-to-save-his-real-estate-empire/