Eigendom is niet het probleem, schaarste aan woningen wel

Vorige maand woonde ik een gemeenschapsbijeenkomst bij in Cincinnati, studenten van de cursus Housing Systems aan de University of Cincinnati School of Planning om te bespreken “hoe institutionele investeerders onze stad beïnvloeden; wat er momenteel wordt gedaan om dit probleem aan te pakken en wat we nog meer moeten doen.” Ik heb eerder gepost over de inspanningen van de haven van Cincinnati om institutionele investeerders te dwarsbomen koop eengezinswoningen in de stad. De vraag die tijdens de bijeenkomst moeilijk te beantwoorden was, was wat een "institutionele belegger" precies is en of eigendom causaal verband houdt met slechte huisvestingsresultaten, zoals hogere huren, uitzetting of verval. Je zorgen maken over wie de eigenaar van een woning is, lijkt nog een andere afleiding te zijn van het echte probleem, gebrek aan aanbod in het licht van de stijgende vraag.

De studenten volgen een cursus genaamd Huisvestingssystemen, onderwezen door professor Hayden Shelby. De cursus omvat onder meer een blik op de "aard van huisvestingsproblemen en woningmarkten" en "aanpak van falen op de woningmarkt". Kijken naar eigendomspatronen en hoe deze zich verhouden tot de resultaten op de woningmarkt is zeker een klassikale oefening waard, maar moeten beleidsinterventies zich concentreren op wie eigenaar is van onroerend goed? Het hangt ervan af of er een duidelijke, consistente en oorzakelijke relatie kan zijn tussen eigendom en slechte resultaten. Tot nu toe heb ik geen gegevens gevonden die een verbinding tot stand brengen.

Sterker nog, een tijdlang ging het grote geroezemoes rond buitenlandse aankoop van woningen in de Verenigde Staten. Het angstaanjagende verhaal was dat Chinese investeerders geld 'parkeerden' op de Amerikaanse huizenmarkt, veel appartementsgebouwen opkochten, leegmaakten en vervolgens wachtten om ze te verkopen. Ongeveer 5 jaar geleden was er een voorstel om de aankoop van woningen door buitenlandse investeerders te belasten om dit te stoppen.

Het probleem, schetsmatige investeerders die appartementsgebouwen opkopen en leeghalen, was echter niet reëel. Zeker, er waren enkele transacties met investeerders buiten de Verenigde Staten, maar ze probeerden geld te verdienen, niet te verliezen. Toen die investeerders gebouwen kochten, beheerden ze ze net als elke andere eigenaar, ze leegden ze niet; het bizarre argument was dat door ze leeg te laten, de prijzen omhoog zouden gaan en daarmee ook de waarde van de investering. Behalve dat om een ​​stijging van 1% in de gemiddelde huurprijzen te creëren, ze zouden moeten kopen en verwijderen 1,400 eenheden van de markt in Seattle, iets dat gewoon niet gebeurde.

De zorg van vandaag is dat investeerders - en de modifiers zijn nu niet 'buitenlands' maar 'groot', of 'buiten de stad', of 'groot' of 'bedrijf' of al het bovenstaande - op de een of andere manier noodzakelijkerwijs slechte acteurs zijn. Voorstanders wijzen op de gevolgen van stijgende huurprijzen, huisuitzettingen en verval als bewijs. Maar al die dingen gebeuren hoe dan ook, ongeacht of een eigenaar anderhalve kilometer verderop woont of duizend kilometer verderop. En er is gewoon niets verkeerds of sinisters aan Real Estate Investment Trusts (REITS) of pensioenfondsen die woningen kopen als ze denken dat het rendement zal opleveren. Het idee dat dergelijke transacties winstgevender zullen zijn door de gebouwen uit elkaar te laten vallen, huurders lastig te vallen en ze uit te zetten, slaat niet alleen nergens op, maar wordt ook niet ondersteund door enig kwantitatief bewijs.

Er zijn slechte woningaanbieders – en er zijn slechte buschauffeurs, politie, leraren en misschien zelfs politici – maar men probeert het falen van deze actoren niet toe te schrijven aan bijvoorbeeld waar ze wonen of waar ze naar school gingen. Als een van dit soort actoren iets verkeerd doet, is het logisch om ze te bestraffen voor het overtreden van regels of het in gevaar brengen van de gemeenschap. Dergelijke sancties bestaan ​​al voor mensen die eigendommen verkeerd beheren op een manier die bacterievuur veroorzaakt en het ontruimingsproces wordt voorgezeten door een rechter, niet door de huisvestingsaanbieder zelf. En als stijgende huurprijzen het probleem zijn, is de beste manier om dat te compenseren door een concurrerende woningmarkt te creëren, zodat mensen die niet tevreden zijn met de prijs gemakkelijk een vervanger in de buurt kunnen vinden.

Het onderliggende gevoel van verontwaardiging in de zaal tijdens de vergadering was duidelijk; sommige "gezichtsloze bedrijven" verdienen geld, heel veel geld, ten koste van arme mensen. De logica is duidelijk dat die bedrijven moeten worden tegengehouden om onroerend goed in Cincinnati te bezitten. Een deelnemer stelde voor om investeerders van welke aard dan ook niet meer dan een bepaald aantal woningen toe te staan.

Vreemd genoeg is de haven van Cincinnati het daarmee eens. Een ander recent gepubliceerd verhaal belicht de inspanningen van de haven om zoveel mogelijk woningen op te kopen met publiek geld of de opbrengst van de verkoop van obligaties. Het idee is dat er niets meer overblijft voor 'intuïtieve' beleggers. Is de haven een instituut? En wat gebeurt er als iemand stopt met het betalen van huur of huurvoorwaarden schendt? Zal de haven ze uitzetten? Non-profitorganisaties en huisvestingsautoriteiten, ook instellingen, zetten vele, vele huurders uit wegens wanbetaling en huurovertredingen. De haven zal dat ook doen. De haven is van plan “zijn geld terug te verdienen door de woningen te huren en uiteindelijk te verkopen. Maar het gaat erom de huren betaalbaar te houden en de verkoopprijzen zo laag dat mensen ze kunnen betalen.”

Hmmm. Hoe gaan ze dat doen? Indicaties uit het verhaal zijn dat de $ 10,000 die de Port vermoedde dat ze zouden uitgeven om huizen te verbeteren, niet genoeg is. De Haven begint zich – net als elke andere eigenaar, groot of klein – te realiseren dat iemand moet betalen voor reparaties. Is het de eindgebruiker, een huurder of een koper, dan gaat de prijs omhoog. Het is simpele wiskunde. De waarheid is dat elke koper, of het nu een REIT is of een beginnende belegger die een enkele huurwoning koopt, huur de enige manier is om verbeteringen te betalen. Als er een probleem is met huisvesting, is de beste manier om dit aan te pakken het stimuleren van verbeteringen, niet het verplicht stellen ervan. Als er een mandaat komt, gaan huurders voor de rekening en zijn de units niet meer betaalbaar.

Het is misschien reductionistisch, maar er is altijd één manier om elk huisvestingsprobleem op te lossen: de markt zoveel woningen laten produceren dat producenten en aanbieders met elkaar moeten concurreren om mensen hun product te laten huren of kopen. Alles minder dan dit zal het speelveld van de consument afleiden, hen dwingen met elkaar te concurreren en minder dan ideale prijzen en voorwaarden te accepteren. En hier is het belangrijkste punt in deze hele discussie: zelfs als er een meetbaar en sterk oorzakelijk verband zou zijn tussen eigendom en huisvestingsresultaten, zou de beste oplossing daarvoor nog steeds meer huisvesting zijn. De oplossing voor de meeste huisvestingsvraagstukken is het creëren van voldoende aanbod zodat mensen de mogelijkheid hebben om een ​​betaalbaar alternatief te kiezen.

Professor Shelby was geduldig met mijn vragen tijdens de bijeenkomst en was ook vriendelijk genoeg om enkele vragen te beantwoorden die ik haar had gestuurd over het onderwerp investeerdersbezit en de klas. Hier zijn mijn vragen en haar antwoorden volledig.

Hoe belangrijk is het om tot een duidelijke definitie te komen van wat wordt bedoeld met 'investeerder'? De haven gebruikt bijvoorbeeld geld van investeerders uit de verkoop van obligaties om huizen te kopen om te voorkomen dat andere investeerders ze kopen; gaat dit echt om "goede" versus "slechte" investeerders? Hoe wordt dat gemeten?

Ik denk dat het heel belangrijk is om onderscheid te maken tussen verschillende soorten investeerders. In dit project hebben we ons gebaseerd op de term die anderen hebben gebruikt om dit fenomeen te beschrijven, 'institutionele investeerders'. Maar ik erken dat dat een onvolmaakte term is. We hebben geworsteld om een ​​betere term te bedenken om te beschrijven wat voor soort acteur eigenlijk problematisch is op dit gebied. Het soort entiteiten waar we ons zorgen over maken, zijn degenen die een negatieve impact hebben op onze burgers en gemeenschappen door (1) huurprijzen te verhogen tot niveaus die onbeheersbaar zijn voor huurders zonder de eigendommen wezenlijk te verbeteren, (2) ontruiming tegen hogere tarieven dan de meeste andere marktverhuurders, en (3) het niet adequaat onderhouden van eigendommen, zodat huurders in slechte omstandigheden moeten leven en buren domino-effecten kunnen ondervinden op hun eigendomswaarden. We hebben waarschijnlijk een betere term nodig voor dit soort investeerders. Misschien zou alleen "slechte actor-investeerders" voldoende zijn. Maar de reden dat we dit gemeenschapsgesprek wilden organiseren, is dat in Cincinnati veel mensen en organisaties in onze stad hebben opgemerkt dat we een paar grote entiteiten hebben, voornamelijk REITS, die de afgelopen jaren op het toneel zijn verschenen en lijken te produceren deze materiële problemen voor bewoners tegen veel hogere tarieven dan de gemiddelde verhuurder.

Wat zijn de negatieve uitkomsten die kunnen worden gekoppeld aan "slechte" investeerders? Zijn die uitkomsten causaal verbonden met de afstand en omvang van de belegger? Het is duidelijk dat er grote verre investeerders zullen zijn die "goede" woningen hebben en kleine lokale investeerders die "slechte" woningen hebben.

Ik weet niet dat de grootte noodzakelijkerwijs wordt veroorzaakt door (of zelfs altijd in verband staat met) deze slechte resultaten die ik hierboven heb genoemd. Het is zeker mogelijk (en plausibel) dat kleine investeerders en verhuurders deze problemen veroorzaken, evenals dat grootschalige investeerders betaalbare woningen van hoge kwaliteit produceren. Echter, wanneer er zijn grote investeringsentiteiten die deze problemen veroorzaken - en we hebben een aantal bedrijven in Cincinnati - die bedrijven kunnen veel pijn veroorzaken vanwege hun omvang en impact. Er is ook het probleem dat deze grote entiteiten vaak moeilijk ter verantwoording kunnen worden geroepen omdat ze onder meerdere LLC's opereren en vaak geen lokale vertegenwoordiger hebben die gemakkelijk bereikbaar is voor huurders en gemeenschapsadvocaten wanneer zich problemen voordoen. Dat is de fundamentele kwestie.

In plaats van te proberen eigendom te reguleren, zou het zinvol zijn om slechte resultaten aan te pakken met behulp van bestaande code en het ontwikkelen van programma's om ander gedrag te stimuleren. Als een wooneenheid bijvoorbeeld in verval is geraakt, kan de gemeente een lening met een lage rente als subsidie ​​aanbieden uit een fonds waarmee reparaties goedkoper kunnen worden uitgevoerd en kan worden voorkomen dat de kosten worden doorberekend aan de bewoners.

Ik denk dat een manier om dit tegen te gaan is door bestaande regels te handhaven, en zeker proberen mensen met wie ik bij de stad heb gesproken dat ook te doen. En het is absoluut logisch om subsidies en leningen met een lage rente aan te bieden om verhuurders te helpen hun eigendommen te onderhouden. Het is zeker zo dat met name kleinschalige verhuurders vaak met zeer krappe marges opereren en echt moeite hebben met het onderhouden van hun panden, zeker nu materialen en arbeid zo duur zijn geworden. Maar het probleem waar we ons hier op richten, zijn niet moeder-en-pop verhuurders die een kleine lening nodig hebben om een ​​paar panden te upgraden. We hebben het over grote entiteiten die in buurten komen, huurprijzen verhogen, niet echt 'investeren' in de eigendommen in de zin dat ze er materieel iets in stoppen, en waarde halen uit die huren. Dat is de fundamentele kwestie die we in gedachten moeten houden met betrekking tot het bedrijfsmodel dat we zien ontstaan ​​in de verhuur van eengezinswoningen. De meeste investeringen in onroerend goed in het verleden waren bedoeld om inkomsten te genereren door in de loop van de tijd waarde toe te voegen aan het onroerend goed zelf. Er is dus een stimulans om het pand te behouden. Maar dat is niet wat deze bedrijven doen. Ze behalen kortetermijnwinsten door huurverhogingen en kostenverlagingen door de eigendommen niet te onderhouden. Ik denk dat dit een fundamenteel ander bedrijfsmodel is dan dat van de meeste huisbazen, en daar moeten we rekening mee houden als we over dit probleem praten. Wij ook. Dat moeten we in gedachten houden wanneer we passende beleidsreacties overwegen. We willen geen regelgeving creëren die kleinschalige verhuurders schaadt die al moeite hebben om kwaliteitseenheden te behouden.

Heeft u nog andere gedachten of opmerkingen over wat u hoopt dat dit project zal opleveren in termen van betere huisvestingsresultaten? Als het om regulering gaat, hoe kunnen nieuwe regels dan voorkomen dat er negatieve prikkels ontstaan ​​die de investeringen van particuliere ontwikkelaars in het bouwen van woningen in Cincinnati zouden kunnen verminderen?

Vanuit het oogpunt van belangenbehartiging wil ik hiermee mensen samenbrengen om na te denken over oplossingen die kunnen leiden tot betere leefomstandigheden en meer huurzekerheid voor huurders in onze stad. Ik heb geen vooraf bepaalde reeks beleidsinitiatieven die ik probeer te stimuleren, maar ik luister eerder naar mensen in de gemeenschap, probeer hen met elkaar in contact te brengen en probeer manieren te vinden waarop ik onderzoek kan sturen dat nuttig kan zijn . Aanverwant, vanuit een intellectueel en pedagogisch perspectief, denk ik dat dit project al veel heeft gedaan van wat het hoopte, namelijk het stimuleren van gesprekken die ons helpen te verduidelijken wat het probleem is en waar onze belangenbehartiging op gericht moet zijn.