Vorige week kreeg ik een brief in de brievenbus.
Net als jij verbaast het me dat dit nog steeds een praktijk is, maar wanhopige tijden vragen om wanhopige maatregelen:
Nu zou ik willen denken dat ons huis net zo mooi is, maar ik denk niet dat we de enigen zijn die een brief hebben gekregen van deze makelaar. Ik weet zeker dat er veel huizen in meerdere buurten waren die hetzelfde hadden.
Ik liet mijn vrouw deze brief zien en grapte dat we 20% premie moesten vragen over de huidige waarde. Het is een groot rond getal, maar het is in wezen nutteloos.
Waarom?
We moeten ergens wonen!
Zelfs als we een veel hogere verkoopprijs zouden kunnen krijgen, zou het ons allemaal niet zoveel helpen.
We hebben al een hypotheekrente van 3% vastgezet. We hebben een behoorlijk deel van het eigen vermogen in huis. En zoals onze wanhopige makelaar in hun brief zinspeelde, zou het bijna onmogelijk zijn om nu een ander huis te vinden om te kopen.
De combinatie van stijgende huizenprijzen, lage hypotheekrentes die door huidige huiseigenaren worden opgesloten en een laag aanbod maakt het onaantrekkelijk om je huis te verkopen en nu op zoek te gaan naar een ander.
Mike Simonsen van Altos Research heeft een grafiek die laat zien hoe nijpend de woningvoorraad momenteel is:
Dat zijn op dit moment 271,913 woningen te koop in het hele land!
We bevinden ons in een huizenmarkt met een recordhoge vraag en een recordlaag aanbod. Als je wilt weten waarom de prijzen 20% hoger zijn dan een jaar geleden, dan is dit de eenvoudigste verklaring.
Maar er is meer aan de hand hier.
Simonsen was onlangs op de Odd Lots-podcast met Tracy Alloway en Joe Weisenthal, waar hij uitlegde hoeveel huiseigenaren hun investeringen in onroerend goed verdubbelen:
Het is als een verdubbeling. De huiseigenaar gaat het volgende huis kopen, omhoog of omlaag gaan. En omdat hypotheken zo goedkoop zijn, is het een heel goed moment om de eerste als verhuureenheid te houden. En dus ga ik elk jaar een volgende kopen en ik houd mijn eerste. En dat is dus één groot fenomeen. En ineens ben ik een vastgoedbelegger. En tegelijkertijd was institutioneel geld goedkoop. Er is veel nieuws over de grote private-equityfondsen die huizen opkopen, maar het zijn eigenlijk de individuen die het meeste aandrijven. Dus in het afgelopen decennium hebben we 8 miljoen huizen uit de wederverkoopcyclus gehaald en verplaatst naar het investeringsverhuurgedeelte van de pool. En dat is, weet je, 9% van alle eengezinswoningen.
Ik weet dat iedereen wil klagen dat BlackRock alle huizen in dit land koopt, maar 90% van de huurwoningen is eigendom van particulieren in de Verenigde Staten.
En dit aantal groeit door een overvloed aan eigen vermogen, de kracht van de consumentenbalansen en de heersende lage hypotheekrente.
Lage hypotheekrentes hebben ervoor gezorgd dat maandelijkse betalingen zo betaalbaar zijn als ze ooit zijn geweest:
De overwaarde van het huis is omhooggeschoten door de stijgende huizenprijzen:
Kijk ook eens naar de kredietwaardigheid van huizenkopers tegenwoordig:
De mensen die tegenwoordig huizen kopen, hebben uitstekende kredietscores. Dit was niet het geval in de subprime-hausse van de vroege tot midden jaren, toen de meerderheid van de kopers afkomstig was van mensen met lage kredietscores.
Stelt u zich eens voor dat u uw huis al vijf jaar of langer in bezit heeft. Inmiddels heb je zeker twee tot drie keer geherfinancierd en heb je waarschijnlijk een leenrente van 3% of minder. Je zit ook op een mooi eigen vermogen door een combinatie van hoofdsombetalingen en stijgende prijzen.
Het lijkt er zeker niet op dat de huizenprijzen snel zullen stoppen met stijgen en de huren stijgen ook, dus het is logisch dat mensen ervoor kiezen hun oorspronkelijke eigendom te behouden, zelfs nadat ze iets nieuws hebben gekocht. Ze kunnen eenvoudig genoeg huur vragen om de hypotheek, verzekeringen en belastingen te dekken en toch vooruit komen door langzaam een goedkope hypotheek af te betalen en hun huis in waarde te zien stijgen.
Als ik moest raden, duurt het nog jaren voordat we iets zien dat in de buurt komt van een 'normale' huizenmarkt. We hebben gewoon niet genoeg huizen gebouwd na de laatste woningcrash om te voldoen aan de vraag van millennials die hun gezinsvormingsjaren bereiken.
De zaken komen eindelijk weer op gang, maar we hebben jaren en jaren van onderbouw om in te halen. En het is niet zo dat de problemen met de toeleveringsketen, overheidsvoorschriften en COVID het gemakkelijker maken om sneller huizen te bouwen.
In de tussentijd kunnen stijgende rentetarieven de zaken een beetje vertragen als de hypotheekrente hoog genoeg wordt. Stijgende huizenprijzen en hogere leentarieven zouden het in ieder geval minder aantrekkelijk maken voor mensen om hun oude woning vast te houden en te verhuren.
Stijgende tarieven zouden echter waarschijnlijk ook de woningvoorraad onder druk zetten, omdat zoveel mensen vastzitten aan lage tarieven. Waarom verkopen om een huis te kopen voor een hogere prijs met hogere leenkosten?
Het is duidelijk dat mensen nog steeds zullen verhuizen voor een nieuwe baan of gezin of een verandering van omgeving of een van de andere redenen waarom mensen besluiten te verkopen.
Maar het zal waarschijnlijk nog lang duren voordat we een soort evenwicht zien tussen vraag en aanbod op de woningmarkt.
Ook van Ben Carlson: Moet ik mijn aandelen verkopen zodat ik contant kan betalen voor een huis?
Ben Carlson is de auteur van de investeringsblog "A Wealth of Common Sense", waar dit voor het eerst werd gepubliceerd. Het is herdrukt met toestemming. Volg hem op Twitter @awealthofcs.
Opinie: Deze 2 cijfers vatten samen waarom de huizenmarkt lange tijd niet meer normaal zal worden
Vorige week kreeg ik een brief in de brievenbus.
Net als jij verbaast het me dat dit nog steeds een praktijk is, maar wanhopige tijden vragen om wanhopige maatregelen:
Met dank aan Ben Carlson
Nu zou ik willen denken dat ons huis net zo mooi is, maar ik denk niet dat we de enigen zijn die een brief hebben gekregen van deze makelaar. Ik weet zeker dat er veel huizen in meerdere buurten waren die hetzelfde hadden.
Ik liet mijn vrouw deze brief zien en grapte dat we 20% premie moesten vragen over de huidige waarde. Het is een groot rond getal, maar het is in wezen nutteloos.
Waarom?
We moeten ergens wonen!
Zelfs als we een veel hogere verkoopprijs zouden kunnen krijgen, zou het ons allemaal niet zoveel helpen.
We hebben al een hypotheekrente van 3% vastgezet. We hebben een behoorlijk deel van het eigen vermogen in huis. En zoals onze wanhopige makelaar in hun brief zinspeelde, zou het bijna onmogelijk zijn om nu een ander huis te vinden om te kopen.
De combinatie van stijgende huizenprijzen, lage hypotheekrentes die door huidige huiseigenaren worden opgesloten en een laag aanbod maakt het onaantrekkelijk om je huis te verkopen en nu op zoek te gaan naar een ander.
Mike Simonsen van Altos Research heeft een grafiek die laat zien hoe nijpend de woningvoorraad momenteel is:
Altos Onderzoek
Dat zijn op dit moment 271,913 woningen te koop in het hele land!
We bevinden ons in een huizenmarkt met een recordhoge vraag en een recordlaag aanbod. Als je wilt weten waarom de prijzen 20% hoger zijn dan een jaar geleden, dan is dit de eenvoudigste verklaring.
Maar er is meer aan de hand hier.
Simonsen was onlangs op de Odd Lots-podcast met Tracy Alloway en Joe Weisenthal, waar hij uitlegde hoeveel huiseigenaren hun investeringen in onroerend goed verdubbelen:
Het is als een verdubbeling. De huiseigenaar gaat het volgende huis kopen, omhoog of omlaag gaan. En omdat hypotheken zo goedkoop zijn, is het een heel goed moment om de eerste als verhuureenheid te houden. En dus ga ik elk jaar een volgende kopen en ik houd mijn eerste. En dat is dus één groot fenomeen. En ineens ben ik een vastgoedbelegger. En tegelijkertijd was institutioneel geld goedkoop. Er is veel nieuws over de grote private-equityfondsen die huizen opkopen, maar het zijn eigenlijk de individuen die het meeste aandrijven. Dus in het afgelopen decennium hebben we 8 miljoen huizen uit de wederverkoopcyclus gehaald en verplaatst naar het investeringsverhuurgedeelte van de pool. En dat is, weet je, 9% van alle eengezinswoningen.
Ik weet dat iedereen wil klagen dat BlackRock alle huizen in dit land koopt, maar 90% van de huurwoningen is eigendom van particulieren in de Verenigde Staten.
En dit aantal groeit door een overvloed aan eigen vermogen, de kracht van de consumentenbalansen en de heersende lage hypotheekrente.
Lage hypotheekrentes hebben ervoor gezorgd dat maandelijkse betalingen zo betaalbaar zijn als ze ooit zijn geweest:
De overwaarde van het huis is omhooggeschoten door de stijgende huizenprijzen:
Kijk ook eens naar de kredietwaardigheid van huizenkopers tegenwoordig:
De mensen die tegenwoordig huizen kopen, hebben uitstekende kredietscores. Dit was niet het geval in de subprime-hausse van de vroege tot midden jaren, toen de meerderheid van de kopers afkomstig was van mensen met lage kredietscores.
Stelt u zich eens voor dat u uw huis al vijf jaar of langer in bezit heeft. Inmiddels heb je zeker twee tot drie keer geherfinancierd en heb je waarschijnlijk een leenrente van 3% of minder. Je zit ook op een mooi eigen vermogen door een combinatie van hoofdsombetalingen en stijgende prijzen.
Het lijkt er zeker niet op dat de huizenprijzen snel zullen stoppen met stijgen en de huren stijgen ook, dus het is logisch dat mensen ervoor kiezen hun oorspronkelijke eigendom te behouden, zelfs nadat ze iets nieuws hebben gekocht. Ze kunnen eenvoudig genoeg huur vragen om de hypotheek, verzekeringen en belastingen te dekken en toch vooruit komen door langzaam een goedkope hypotheek af te betalen en hun huis in waarde te zien stijgen.
Als ik moest raden, duurt het nog jaren voordat we iets zien dat in de buurt komt van een 'normale' huizenmarkt. We hebben gewoon niet genoeg huizen gebouwd na de laatste woningcrash om te voldoen aan de vraag van millennials die hun gezinsvormingsjaren bereiken.
De zaken komen eindelijk weer op gang, maar we hebben jaren en jaren van onderbouw om in te halen. En het is niet zo dat de problemen met de toeleveringsketen, overheidsvoorschriften en COVID het gemakkelijker maken om sneller huizen te bouwen.
In de tussentijd kunnen stijgende rentetarieven de zaken een beetje vertragen als de hypotheekrente hoog genoeg wordt. Stijgende huizenprijzen en hogere leentarieven zouden het in ieder geval minder aantrekkelijk maken voor mensen om hun oude woning vast te houden en te verhuren.
Stijgende tarieven zouden echter waarschijnlijk ook de woningvoorraad onder druk zetten, omdat zoveel mensen vastzitten aan lage tarieven. Waarom verkopen om een huis te kopen voor een hogere prijs met hogere leenkosten?
Het is duidelijk dat mensen nog steeds zullen verhuizen voor een nieuwe baan of gezin of een verandering van omgeving of een van de andere redenen waarom mensen besluiten te verkopen.
Maar het zal waarschijnlijk nog lang duren voordat we een soort evenwicht zien tussen vraag en aanbod op de woningmarkt.
Ook van Ben Carlson: Moet ik mijn aandelen verkopen zodat ik contant kan betalen voor een huis?
Ben Carlson is de auteur van de investeringsblog "A Wealth of Common Sense", waar dit voor het eerst werd gepubliceerd. Het is herdrukt met toestemming. Volg hem op Twitter @awealthofcs.
Bron: https://www.marketwatch.com/story/these-2-numbers-sum-up-why-the-housing-market-will-remain-tight-for-years-11643900338?siteid=yhoof2&yptr=yahoo