Opinie: Moet u residentieel vastgoed toevoegen aan uw pensioenportefeuille?

Zonder een dergelijk fonds is de uitdaging voor degenen die een deel van hun pensioenportefeuilles willen toewijzen aan residentieel vastgoed, het vinden van woningen die minstens zo goed presteren als de activaklasse zelf.

Dat is makkelijker gezegd dan gedaan, helaas. Stel je voor dat je tien jaar geleden probeert te voorspellen welke grote Amerikaanse stad de grootste stijging van de huizenprijzen zou ervaren in het daaropvolgende decennium. Er moest veel gebeuren om het goed te krijgen: de stad met het hoogste tarief kende een jaarlijkse stijging van de Case-Shiller-huisprijsindex die bijna drie keer zo hoog was als die van de stad met het laagste tarief.

Die steden, zoals je kunt zien in de bijgaande grafiek, zijn Phoenix en New York City, met jaarlijkse stijgingen van respectievelijk 11.4% en 4.3% op jaarbasis.

Weet u niet zeker waar u met pensioen moet gaan wonen? Bekijk MarketWatch's Waar kan ik het beste met pensioen gaan? tools

Hoe zit het met REZ?

Een behulpzame lezer stuurde me een e-mail met een mogelijke oplossing voor de uitdaging om het gemiddelde rendement van de activaklasse te evenaren: de iShares Residential & Multisector Real Estate ETF
REZ,
-1.19%.
Toch ben ik sceptisch.

Welke andere deugden deze ETF ook heeft, het is moeilijk om te beweren dat het representatief is voor de activaklasse voor residentieel vastgoed als geheel. De grootste huidige deelneming, die meer dan 10% van de portefeuille vertegenwoordigt, is Public Storage
PSA,
-1.22%,
die zelfopslagfaciliteiten bezit en exploiteert. Het op één na grootste belang, goed voor nog eens zeven procent van de portefeuille, is Welltower
GOED,
-2.82%,
die investeert in zorginfrastructuur.

Kijk eens naar de correlatie over het afgelopen decennium tussen de maandelijkse rendementen van REZ en de Case-Shiller US National Home Price Index. Ik bereken dat het r-kwadraat van deze correlatie slechts 0.6% is, wat betekent dat maandelijkse veranderingen in de Case-Shiller-index minder dan 1% van de gelijktijdige maandelijkse veranderingen van REZ verklaren.

Waarom het belangrijk is om het toch te proberen

Deze gegevens suggereren zeker dat er geen gemakkelijke manier is om te beleggen in residentieel vastgoed als activaklasse. Maar dat betekent niet dat we moeten opgeven. De activaklasse heeft verschillende deugden die overtuigend genoeg zijn om te suggereren dat we ons door het ontbreken van een gemakkelijke oplossing er niet toe moeten laten leiden deze helemaal te vermijden.

Ruwe rendementen zijn slechts een van die deugden. Minstens zo belangrijk is de lage correlatie tussen de beurs en residentieel vastgoed. Ook belangrijk is de lage volatiliteit.

Deze extra voordelen worden geïllustreerd door de bijgaande grafiek, die het totale rendement van residentieel vastgoed sinds 1890 samen met de S&P 500's weergeeft. Merk op dat de cumulatieve prestatielijn van residentieel vastgoed veel soepeler is dan die van de S&P 500. Merk ook op hoe, met uitzondering van de Grote Financiële Crisis, residentieel vastgoed de neiging heeft om stand te houden tijdens dalende aandelenmarkten.

Mijn vermoeden is dat deze extra deugden vaak blijven bestaan, zelfs wanneer een bepaalde investering in residentieel vastgoed een onbewerkt rendement oplevert dat lager is dan dat van de algemene activaklasse. Als dat zo is, kan die investering nog steeds een krachtige rol spelen om ervoor te zorgen dat uw pensioenportefeuille net zo lang meegaat als u.

Mark Hulbert levert regelmatig bijdragen aan MarketWatch. Zijn Hulbert Ratings volgt investeringsnieuwsbrieven die een vast bedrag betalen om te worden gecontroleerd. Hij is te bereiken op [e-mail beveiligd].