Ohio handelt beslissend om huurcontrole te beperken

Het is 4 jaar geleden dat ik sprak op een conferentie in Columbus, Ohio en hier schreef dat Ohio de perfecte plek in het land zou kunnen zijn om slecht huisvestingsbeleid tegen te gaan. Die mening is gevalideerd met de passage van House Bill 430, een maatregel die lokale steden verhindert huurcontrole op te leggen, waardoor Ohio een van de 29 staten is die niet toestaan ​​dat lokale overheden huurcontroles doorvoeren. Wat de passage zo belangrijk maakt, is dat deze is gemaakt in een tijd waarin het streven naar huurcontrole en andere maatregelen gericht op huisvestingsaanbieders op lokaal niveau in Ohio is gegroeid. Andere staten hebben jaren geleden maatregelen genomen, maar de gedurfde stap van Ohio sluit een van de ergste interventies af die lokale overheden kunnen nemen in de huisvestingseconomie; het zou een actie kunnen zijn die de rest van het land ertoe zou kunnen brengen het tij van slecht huisvestingsbeleid in het algemeen te keren.

Ten eerste vertellen de prijzen ons wanneer woningen schaars zijn. Wanneer het woningaanbod de vraag niet bijhoudt, stijgen de huren. Het is zo simpel. De oplossing voor de stijgende vraag als gevolg van nieuwe banen in een stad zou kunnen zijn om het woningaanbod te vergroten. Meer aanbod betekent meer concurrentie tussen ontwikkelaars, bouwers en exploitanten van huurwoningen in plaats van huurders die concurreren met huurders om schaarse appartementen en huurwoningen.

Een beleid van versoepeling en afschaffing van regels en voorschriften die huisvesting beperken en het aanbieden van prikkels om meer huisvesting te bouwen, vereist echter moed. Het is veel makkelijker voor politici om ontwikkelaars en woningaanbieders de schuld te geven van stijgende huren; huren gaan omhoog vanwege hebzucht, niet vanwege gebrek aan aanbod. Hun antwoord is om simpelweg een limiet te stellen aan hoeveel prijzen stijgen, terwijl ze niets doen aan een groeiende onbalans tussen vraag en aanbod. Het resultaat is nog hogere prijzen wanneer de woningproductie tot stilstand komt. Als je een volledige uitleg wilt waarom huurcontrole mensen met minder geld pijn doet, bekijk dan de paper die ik schreef voor de Stichting Gelijke Kansen.

in Ohio, huurcontrole praten is in opkomst, vooral in de grotere steden. In 2018 schreef ik dit over die steden en de rest van Ohio:

“Pro-arbeidsdemocraten hebben de neiging om politiek sterker te zijn in die steden, terwijl Republikeinen domineren in landelijke gebieden; de lokale politiek wordt meestal gecontroleerd door linkse stadsraden en burgemeesters, terwijl de wetgevende macht overwegend Republikeins is. Deze mix van verschillende demografie en economie betekent dat Ohio ook het volgende slagveld kan zijn over een poging om particuliere huurwoningen in de Verenigde Staten te beperken en te controleren. De staat kan de plaats zijn waar de realiteit een groeiend probleem van slecht beleid zou kunnen tegenhouden”

Dat is waarom House Bill 430 is zo belangrijk. Het wetsvoorstel heeft betrekking op nutsbedrijven, maar de wijziging van het wetsvoorstel tijdens het wetgevingsproces omvatte beperkingen op huurcontrole en het volledige wetsvoorstel met wijzigingen werd door beide huizen van de wetgevende macht aangenomen. Momenteel wacht het wetsvoorstel op de ondertekening van gouverneur Mike DeWine.

Het wetsvoorstel doet een aantal belangrijke dingen. Ten eerste definieert het huurcontrole duidelijk als "het eisen van huurprijzen onder de marktprijs voor woningen of het op enigerlei wijze beheersen van huurtarieven voor woningen, onder meer door huurverhogingen te verbieden" en het beperken van "huurprijswijzigingen tussen huurovereenkomsten, beperking van huurprijsstijgingen, regulering van de huur tarieven van woningen op basis van inkomen of vermogen van huurders, en andere vormen van beperking of beperking van huurtarieven.”

Het wetsvoorstel definieert ook "huurstabilisatie", een andere naam voor huurcontroles, als "het toestaan ​​van huurverhogingen voor woongebouwen van een vast bedrag of volgens een vast schema zoals vastgesteld door een politieke onderafdeling."

De definities zijn belangrijk omdat later in het wetsvoorstel deze twee categorieën prijscontroles verboden worden voor lokale overheden. De manier waarop huurcontrole wordt gedefinieerd, is van cruciaal belang omdat lokale politici er belang bij hebben huurcontroles op te leggen, maar ze anders te noemen. Dit laat geen lusgaten over om te misbruiken.

Ook belangrijk is dat het wetsvoorstel uitlegt en verklaart dat "de algemene vergadering vindt en verklaart dat het onderhoud van een adequaat woningaanbod, inclusief toegang tot leefbare, schone en goed onderhouden huurwoningen, in de staat Ohio een dringende prioriteit over de hele staat is en noodzakelijk voor het welzijn van de inwoners van Ohio.”

Hoewel dit voor de hand liggend lijkt, is het waardevol om het te codificeren omdat het het idee in de staatswet legt dat meer huisvesting het antwoord is op huisvestingsproblemen, niet meer geld of prijscontroles. De wetgeving gaat verder met het catalogiseren van alle redenen waarom huurcontrole een slecht beleid is. Het is de moeite waard om de volledige lijst te bekijken.

“De algemene vergadering constateert en verklaart verder dat huurbeheersings- en huurstabilisatiemaatregelen het volgende kunnen bewerkstelligen:

(A) Huur- en vastgoedwaarden onderdrukken en daardoor onderhoud, instandhouding en rehabilitatie van bestaande woningen en de bouw van nieuwe woningen ontmoedigen;

(B) verhuurders aanmoedigen om woongebouwen om te zetten in flatgebouwen, coöperaties en andere soorten woningen, waardoor dergelijke woonruimten niet meer beschikbaar zijn op de huurmarkt;

(C) Lagere inkomsten uit onroerendgoedbelasting voor staats- en lokale overheden en politieke onderafdelingen;

(D) leiden tot verslechtering van woongebouwen;

(E) De omzet van woningen ontmoedigen en zo potentiële huurders de mogelijkheid ontnemen om dergelijke panden te huren en resulteren in een verkeerde toewijzing van woningen;

(F) de verkoop van woonruimten belemmeren;

(G) Investeringen in nieuwe en bestaande woningen ontmoedigen, vooral in tijden van stijgende materiaalkosten en arbeidstekorten;

(H) door een gebrek aan adequate huisvesting een negatief effect hebben op personen die werk zoeken in gebieden met schaarse beschikbare huisvesting en op werkgevers die werknemers zoeken in dergelijke gebieden;

(I) de werking van de markt voor woonruimten verstoren;

(J) aanzienlijke administratieve en handhavingskosten opleggen aan politieke onderafdelingen;

(K) Eigenaren van woongebouwen met terugwerkende kracht het eigendomsrecht ontnemen.

Het wetsvoorstel drijft vervolgens een staak door het hart van elke lokale poging om huurcontrole op te leggen.

“Geen enkele politieke afdeling mag een verordening uitvaardigen, aannemen, vernieuwen, handhaven, afdwingen of voortbestaan ​​en geen gemeente mag enige bepaling, verordening, resolutie, regel of andere maatregel van een resolutiecharter aannemen of laten bestaan ​​die hiermee in strijd is. hoofdstuk, of dat de rechten en verplichtingen regelt van partijen bij een huurovereenkomst die worden geregeld door dit hoofdstuk, met inbegrip van, maar niet beperkt tot, het op enigerlei wijze opleggen of vereisen van huurcontrole of huurstabilisatie.”

Het wetsvoorstel wordt afgesloten met een verduidelijking van de Dillon-regel. De Dillon-regel is gebaseerd op een juridisch precedent dat het soort dingen kan beperken dat een staat lokale overheden kan verbieden te doen. De Nationale Liga van Steden beschrijft het als, "afgeleid van de twee rechterlijke uitspraken van rechter John F. Dillon van Iowa in 1868. Het bevestigt de eerder gehouden, enge interpretatie van de autoriteit van een lokale overheid, waarbij een substaatregering alleen een activiteit mag uitoefenen als het specifiek is gesanctioneerd door de deelstaatregering.”

Het wetsvoorstel verduidelijkt dat "huisvesting een zaak is van doorslaggevend belang over de hele staat dat een uniforme aanpak vereist voor huurcontrole en huurstabilisatiemaatregelen in woongebouwen in de hele staat." De slottaal van het wetsvoorstel maakt overduidelijk dat “het de bedoeling is van de algemene vergadering om politieke onderafdelingen te beletten de rechten en plichten van partijen bij een huurovereenkomst te regelen die door dit hoofdstuk worden geregeld, onder meer door het opleggen van huurcontroles en huurstabilisatie op welke manier dan ook.”

De taal van het wetsvoorstel is grondig en filosofisch correct, resoneert met alle belangrijke redenen waarom huurcontrole een slecht idee is, de effecten ervan op de woningeconomie, en ten slotte bevestigt het het idee dat huurwoningen worden geregeld door contracten, waarin wettelijk afdwingbare "rechten en verantwoordelijkheden." Huur is niet uit hebzucht ontstaan, maar als reactie op de marktwerking, en wanneer een bewoner en een woningaanbieder het eens worden over een prijs en voorwaarden, is de overeenkomst afdwingbaar en mag er om politieke redenen niet door lokale overheden op worden ingebroken.

Ohio toont leiderschap, en hopelijk, met de snelle oplossing van huurcontrole van tafel, zullen lokale steden beginnen te overwegen het gemakkelijker te maken om woningen te bouwen en ondertussen meer innovatieve manieren te onderzoeken om mensen in de huisvestingseconomie te helpen. Hopelijk zal Ohio hetzelfde doen wat het deed met huurcontrole met andere interventies die de kosten en prijzen opdrijven voor mensen die huisvesting nodig hebben, zoals Mandatory Inclusionary Zoning (MIZ) een beleid die schade heeft aangericht in andere steden.