Nee, San Francisco heeft een gezin niet geëlimineerd

Amerikanen zijn, denk ik, gevoelloos geworden voor de beweringen dat een bericht op internet 'nepnieuws' of 'verkeerde informatie' is. De woorden zijn gewoon een andere manier geworden om te zeggen: "Ik wil niet geloven dat dat waar is, of dat nu zo is of niet." Je hoeft echter geen filosoof te zijn om aan te tonen dat sommige dingen waar of onwaar zijn. San Francisco heeft niet "zojuist een gezinszonering beëindigd" zoals een kop in Planetizen beweert. Wat er net in San Francisco is gebeurd, is ingewikkelder en werpt niet alleen licht op de media, maar ook op hoe de raad van commissarissen daar nog steeds niets kan doen om huisvesting goedkoper te maken, omdat ze zich zorgen maken dat iemand winst maakt. Hetzelfde geldt voor de inspanningen van de Californische wetgever om meer huisvesting te stimuleren.

Ten eerste is het verhaal in Planetizen een samenvatting van een post met een betaalmuur in de San Francisco Chronicle. De samenvatting behandelt de passage van wetgeving op 28 juni^th die eengezinszones in San Francisco verandert. Ondanks de misleidende kop, vat de post het Chronicle-verhaal en de kwestie behoorlijk goed samen.

Hier is de openingsparagraaf van de Planetizen-post:

"'San Francisco is van plan af te komen van eengezinszonering en in plaats daarvan fourplexes toe te staan ​​in elke buurt en huizen met zes eenheden op alle hoekpercelen, een verandering die al lang werd gezocht door voorstanders van woningbouw', meldt JD Morris in een artikel tegen de betaalmuur voor de San Francisco. Francisco Kroniek."

Tot zover goed, toch? Maar er is een addertje onder het gras. Morris merkt op dat er scepsis is over de wetgeving, omdat het lijkt alsof de wetgeving van de staat vorig jaar, SB 9, is aangenomen, die bedoeld was om de onderverdeling van een eengezinswoning in tweeën mogelijk te maken. Dat detail ontbreekt in het verhaal en ik kom later op SB 9 terug. Andere voorstanders van ontwikkeling wezen erop dat er te veel barrières waren om daadwerkelijk vier huizen op een perceel en zes op een hoekperceel te bouwen. Welke drempels precies? De samenvatting van Planetizen zegt niet, maar nogmaals, daar komen we later op terug.

Ten slotte citeert de Planetizen-post de planningsdirecteur van San Francisco, Richard Hillis, die zegt dat het effect van de verordening "redelijk klein" zal zijn, hoewel het een "vrij grote stap" is. De sponsor van de wetgeving, supervisor Rafael Mandelman, voegt eraan toe dat hij gefrustreerd is dat "een maatregel die al bescheiden en incrementeel was om mee te beginnen, nog meer is geworden."

Heeft San Francisco het bestemmingsplan voor eengezinswoning beëindigd of niet?

Het kostte me een tijdje om de site van de raad van toezicht van San Francisco en de website van de wetgevende macht te doorzoeken om erachter te komen wat er werkelijk is gebeurd. Maar hier is het. Vorig jaar hebben Supervisor Mandelman en de meerderheidsleider van de Senaat van Californië, Toni Atkins, beide wetgeving ingevoerd om eengezinswoningen aan te pakken. Die van Mandelman zou natuurlijk alleen San Francisco beïnvloeden, waardoor er meer dichtheid in eengezinszones mogelijk zou zijn. De SB 9 van Atkin was bedoeld om in wezen hetzelfde te doen, maar dan in steden in de hele staat, inclusief San Francisco.

Atkin's wetgeving aangenomen (u kunt de volledige tekst lezen hier), het creëren van een toeslag voor eengezinswoningen die moeten worden opgesplitst om extra woningen te creëren. Het resultaat van SB 9 wordt op deze manier samengevat door California YIMBY op hun website,

• Het stelt huiseigenaren in de meeste gebieden rond de staat in staat om hun eigendom in twee percelen te verdelen, waardoor de mogelijkheden voor eigenwoningbezit in hun buurt toenemen; en
• Het maakt het mogelijk om op elk van die kavels twee woningen te bouwen, met het effect van legalisering van fourplexen in gebieden waar voorheen slechts één woning was toegestaan.
• SB 9 bevat belangrijke beveiligingen tegen verdringing van bestaande huurders.

Zou dit niet moeten leiden tot een hausse in de nieuwbouw van woningen in zones die voorheen verboden waren voor nieuwe woningen? Nee, dat zal niet. Om te begrijpen waarom, moet je de kleine lettertjes lezen die door een ander worden aangeboden uitleg van de wetgever.

“Recente wijzigingen vereisen dat een lokaal agentschap een eigenaarsbezettingsvereiste opleggen als voorwaarde voor een huiseigenaar die een ministeriële kavelsplitsing ontvangt. Dit wetsvoorstel verbiedt ook de ontwikkeling van kleine onderverdelingen en verbiedt ministeriële kavelsplitsingen op aangrenzende percelen door dezelfde persoon om speculatie van beleggers te voorkomen. Sterker nog, het toestaan ​​van meer woningen op buurtschaal in de gemeenschappen van Californië eigenlijk remt de marktmacht van institutionele beleggers. SB 9 voorkomt dat profiteurs huurders uitzetten of verdrijven door panden uit te sluiten waar een huurder in de afgelopen drie jaar heeft gewoond (nadruk van mij).

De expliciete bedoeling van de wet is om "profiteurs" af te schermen om bestaande eengezinseigenaren "betaalbare huurmogelijkheden te bieden voor andere werkende gezinnen", terwijl ze voor zichzelf rijkdom creëren. Hoe zullen deze eigenaren dit kunnen doen zonder "winst" te maken? Dat is een mysterie. De wetgeving zwijgt over financiering die voor de meeste mensen met een eengezinswoning een hypotheek betalen onmogelijk zal zijn. Stel je een jong gezin voor dat 5 jaar bezig is met hun eerste hypotheek en probeert de onderverdeling van hun perceel te financieren, de nieuwbouw van meer woningen op de volgende percelen en vervolgens de verhuur en het onderhoud van 3 huureenheden te beheren. Stel je voor dat elk gezin dat zou kunnen.

Laten we eerlijk zijn, SB 9 is gewoon een manier waarop linkse wetgevers kunnen zeggen dat ze "eengezinswoningen hebben beëindigd", zichzelf een schouderklopje geven en dan achterover leunen en toekijken terwijl er niets gebeurt. Zonder investering komt nieuwe huisvesting, van welke aard dan ook, niet tot stand. Zoals ik al eerder heb aangegeven, zullen de Keebler Elves niet uit de bomen komen en gaan hameren om de extra huizen op het perceel te bouwen. Het zal geld kosten, veel geld. En het ontwikkelen van een nieuwe wooneenheid is: ingewikkeld en moeilijk van opzet en dit zou waar zijn, zelfs als steden worden gedwongen om de divisies als een "ministeriële" functie toe te kennen, dat is automatisch.

Is de wetgeving van San Francisco (volledige tekst hier) verbeteren op SB 9, het erger maken of geen effect hebben? De klacht die tijdens het debat over de wetgeving werd gehoord, is dat het wetsvoorstel niet genoeg doet en dat het te weinig doet (u kunt het volledige debat bekijken hier). Supervisor Aaron Peskin vond dat de rekening te weinig deed totdat er huurcontrole kwam.

"Laten we er eerlijk over zijn", zei hij over tegenstanders. "Ze zijn hier tegen omdat ze een hekel hebben aan huurcontrole." Peskin ging verder met te zeggen dat hij het steunde omdat "gemeenschappen levensvatbaar zijn gebleven vanwege huurcontrole. Ik laat mijn zaak rusten."

Maar Peskins opmerkingen werden gevolgd door die van supervisor Matt Dorsey, die zei dat hij "nee" zou stemmen tegen de wetgeving omdat het "ons in de verkeerde richting zou sturen" en dat het "weinig of geen nieuwe woningproductie zou opleveren gezien de toegevoegde eisen". ” Hij uitte ook zijn bezorgdheid dat San Francisco, nu een eengezinswoning technisch niet meer in de boeken staat, niet langer onder SB 9 valt, hoewel die wet, zoals ik al aangaf, ook geen huisvesting zou creëren.

Terug naar de kop en de vraag: "Heeft San Francisco de bestemming voor eengezinswoningen beëindigd?" In de meest technische zin wel, ja. Maar zoals Supervisor Dorsey opmerkte, betekenen alle vereisten voor de verandering, praktisch, net als SB 9, dat er niets zal veranderen. Het kostte me uren onderzoek om dit uit te zoeken en het je hier uit te leggen. Als je tot hier hebt gelezen, gefeliciteerd. Ik weet zeker dat veel mensen zojuist de Planetizen-post op Facebook hebben gepost met een emoji met een blij gezicht, terwijl anderen zeker zullen reposten en opnieuw posten, net zoals ze deden met SB 9 en soortgelijke maatregelen in het hele land.

Helaas zullen mensen me vertellen: "Heb je gehoord wat ze net in San Francisco hebben gedaan?" met enthousiasme. "Is dat niet wat je wilt?" Nee, dat is het niet. Het is vermoeiend om te zien hoe linkse wetgevers en stadsleiders zichzelf op de schouder kloppen en beweren dat ze iets belangrijks hebben gedaan. Maar erger nog, het overtuigt mensen ervan dat er daadwerkelijk iets is gedaan om het probleem van het gebrek aan aanbod aan te pakken. Wanneer het probleem van stijgende prijzen aanhoudt, zullen voorstanders van huurcontrole, meer geld voor dure bouw van non-profit of overheidshuisvesting zeggen: “de markt werkt niet; SB 9 en de wetgeving van Mandelman deden niets om arme mensen te helpen.”

Het irritante aan deze minder dan halve maatregelen is dat de reden dat ze mislukken, specifiek is omdat het geen marktgerichte oplossingen zijn, maar in plaats daarvan pogingen om een ​​resultaat te programmeren dat onmogelijk te bereiken is zonder investeringen die een rendement kunnen opleveren, ja , winst. Democraten en socialisten willen dat eigenaren van onroerend goed op de een of andere manier geleidelijke toename van de dichtheid financieren zonder enige waarde te creëren die kan worden vastgelegd om de kosten te dekken. Dat is gewoon onmogelijk. Door ontwikkelaars en professionals uit te sluiten, zijn deze inspanningen vanaf het begin gedoemd te mislukken.

Wat dit gedragspatroon in stand houdt, is het 'nepnieuws' dat er iets is gebeurd. De koppen zijn het enige dat aandacht krijgt, en het ondraaglijke werk om uit te zoeken wat er is gebeurd, wordt overgelaten aan mensen om zelf te vinden, en wanneer de rapportage daadwerkelijk is gedaan, neemt niemand de moeite om het te lezen of de implicaties te begrijpen. De oplossing voor dit probleem ligt voor de hand: wetgevers op alle niveaus moeten stoppen met het aannemen van wetgeving die niets doet en de media moeten stoppen met te melden dat dit wel het geval is.