De 'zombie'-kantoortorens van New York wankelen terwijl de rentetarieven stijgen

Tijdens een langdurige bullmarkt, aangewakkerd door historisch lage rentetarieven en bijna gratis geld, leidden Doug Harmon en zijn team recordbrekende verkopen voor veel van Manhattan's bekroonde kantoorgebouwen.

Niet langer. Tegenwoordig besteedt Harmon, de voorzitter van de kapitaalmarkten bij Cushman & Wakefield, de vastgoeddienstverlener, veel van zijn tijd aan het uitvoeren van 'triage', zoals hij het uitdrukt.

De grootste kantorenmarkt ter wereld heeft de laatste tijd te maken gehad met het vertrek van Chinese investeerders met grote uitgaven, de opkomst van thuiswerken in het Covid-tijdperk en de economische gevolgen van de oorlog in Oekraïne. Nu is er toenemende bezorgdheid dat de dramatische rentestijging voor veel eigenaren te veel zal zijn om vol te houden en dat een langverwachte afrekening nadert.

"Er heerst een algemeen gevoel dat de capitulatie eraan komt", zei Harmon, die stijgende tarieven vergeleek met benzine die een storm op kantoor veroorzaakte. "Overal waar ik kom, nu overal ter wereld, zegt iedereen die een kantoor heeft: 'Ik wil mijn last verlichten.'"

In de branche wordt volop gesproken over partnerschappen die onder dwang uiteenvallen, kantoorgebouwen die worden omgebouwd voor ander gebruik en speculaties over welke ontwikkelaars de andere kant misschien niet zullen halen. Ondertussen bereiden opportunisten zich voor op wat volgens hen een schare van noodlijdende verkopen tegen lage prijzen zal zijn, misschien in het eerste kwartaal van volgend jaar.

"We gaan nood zien", zegt Adelaide Polsinelli, een ervaren makelaar bij Compass. "We zien het al."

Sinds januari zijn de aandelen van SL Green en Vornado, twee beursgenoteerde REIT's die tot de grootste kantooreigenaren van New York behoren, met de helft gedaald.

Deze week kwamen er nieuwe tekenen van spanning. Blackstone, de private-equityfirma, vertelde investeerders dat het de aflossingen in een commercieel vastgoedfonds van $ 125 miljard zou beperken.

Ook bleek dat Meta, het moederbedrijf van Facebook, ongeveer 250,000 vierkante meter aan ruimte zou vrijmaken in de nieuwe ontwikkeling van Hudson Yards om kosten te besparen. Het en andere technologiebedrijven waren een van de laatste bronnen van expansie in de kantorenmarkt van Manhattan tijdens het pandemietijdperk.

Er is nog steeds veel vraag naar de kleine verzameling kantoren zoals Hudson Yards – met nieuwbouw en de beste voorzieningen en locaties – volgens Ruth Colp-Haber, die als hoofd van Wharton Properties bedrijven adviseert over leasing.

Maar, waarschuwde ze, het echte "gevaar loert beneden in de klasse B- en C-gebouwen die in een alarmerend tempo huurders verliezen zonder vervanging." Alles bij elkaar schatte Colp-Haber dat ongeveer 40 procent van de kantoorgebouwen in de stad "nu voor een grote beslissing staat" over hun toekomst.

Voorspellers voorspellen onheil voor de kantoorsector sinds het begin van de Covid-pandemie, die een trend naar werken op afstand heeft versneld en dus de vraag naar ruimte heeft doen afnemen. Volgens Kastle Systems, het kantoorbeveiligingsbedrijf, blijft de gemiddelde bezetting op doordeweekse dagen in kantoren in New York City onder de 50 procent. Een bijzonder ernstige en vaak geciteerde analyse door professoren van Columbia en New York University schatte dat de collectieve waarde van Amerikaanse kantoorgebouwen tegen 500 met zo'n $ 2029 miljard zou kunnen dalen - meer dan een kwart.

De sector heeft dergelijke voorspellingen tot nu toe getrotseerd. Huurcontracten lopen over het algemeen voor zeven tot tien jaar en daarom betalen huurders nog steeds huur, ook al komen er maar weinig werknemers naar kantoor. In het dieptepunt van de pandemie waren geldschieters ook bereid om clementie te tonen of, zoals sommigen het uitdrukten, "uit te breiden en te doen alsof".

Maar de sterke stijging van de rentetarieven kan de kwestie eindelijk forceren. Financiering is plotseling duurder geworden voor eigenaren en ontwikkelaars - als het al beschikbaar is. "Als je een schuld hebt die opeisbaar is, worden je tarieven ineens verdubbeld en zal de bank ervoor zorgen dat je geld in het actief steekt", zei een ontwikkelaar.

Gebouwen van lagere kwaliteit zijn mogelijk het meest kwetsbaar. Nu huurcontracten aflopen, schieten veel huurders op hol of eisen ze huurverlagingen. Zelfs als hun inkomsten slinken, moeten eigenaren nog steeds belastingen en bedrijfskosten betalen.

Bob Knakal, voorzitter investeringsverkoop bij JLL, ziet een groeiende horde 'zombie'-kantoorgebouwen in Manhattan die nog steeds in leven zijn maar geen duidelijke toekomst hebben. De typische zombie is misschien generaties geleden gekocht en verstrekte maandelijkse cheques aan een steeds groter wordende lijst van begunstigden.

“Nu is het gebouw niet concurrerend vanuit verhuurperspectief omdat het een nieuwe lobby nodig heeft, en nieuwe liften en ramen en badkamers. En als je naar die 37 mensen ging en zei: 'Weet je wat? Je moet een cheque van $ 750,000 uitschrijven, zodat we het gebouw kunnen opknappen.' Deze mensen zouden een hartaanval krijgen'', zei Knakal.

Als er schulden zijn die moeten worden doorgerold, zullen geldschieters van de eigenaren eisen dat ze meer eigen vermogen inbrengen om de dalende waarde van het gebouw goed te maken. "Er komt een afrekening," zei Knakal, "en ik denk dat het voor veel van deze mensen een uitdaging zal zijn om te herfinancieren."

Dat lijkt aanleiding te geven tot een golf van achterkamertjesdiscussies tussen leners, banken, particuliere geldschieters en anderen.

Manus Clancy, een analist bij Trepp, dat door hypotheek gedekte waardepapieren monitort, vergeleek de situatie met die van fysieke winkelcentra vijf jaar geleden toen hun vooruitzichten verslechterden. Velen vielen uiteindelijk in de afscherming. Of een kantoorlening kan worden geherfinancierd, voorspelde hij, zou afhangen van de nieuwheid van het gebouw, de bezettingsgraad en de duur van de huurcontracten. "Er is niet per se veel leed, er is veel bezorgdheid," zei hij.

Sommige verouderde kantoorgebouwen kunnen worden omgebouwd tot woningen, wat in theorie zou helpen om het chronische tekort aan woningen in New York City te verminderen. Maar dat is makkelijker gezegd dan gedaan, zeggen veel experts. Hiervoor zijn bestemmingsplanwijzigingen nodig. Zelfs dan zijn veel kantoorgebouwen misschien geen geschikte kandidaten voor residentiële verbouwingen - ofwel omdat hun vloerplaten te groot zijn, hun liften verkeerd zijn geplaatst, hun ramen niet open kunnen of hun buurten onaantrekkelijk zijn. Om dergelijke projecten de moeite waard te maken, zouden eigenaren tegen grote kortingen moeten verkopen.

Dat is niet gebeurd - althans niet in het openbaar. "Niemand wil de eerste zijn die hierin zijn neus steekt, want niemand wil onnodig een nieuw dieptepunt bereiken", zegt David Stern, oprichter van Townhouse Partners, een adviesbureau dat due diligence uitvoert voor verzekeraars van commercieel onroerend goed. "Dat is waar iedereen op zit te wachten: deze ongelooflijke herwaardering." In meer informele bewoordingen grapte een ontwikkelaar dat sommige eigenaren, die gewend waren jarenlang eigendommen te bezitten, 'Jezus' nog niet hadden gezien, maar dat zouden ze wel doen.

Ondertussen wijzen enkele recente transacties op een verschuiving van de markt. In juli verkochten RXR en Blackstone 1330 Sixth Avenue voor $ 325 miljoen, minder dan de $ 400 miljoen die RXR in 2010 betaalde. In 2014 betaalde Oxford Properties, een Canadese investeringsmaatschappij, $ 575 miljoen om een ​​biedingsoorlog te winnen voor 450 Park Avenue, een 33 - verdiepingen tellende toren. Het werd in april door een volgende eigenaar verkocht voor $ 440 miljoen.

"Wat is het vandaag waard?" vroeg een makelaar. "Minder dan 440 miljoen dollar."