Een grote factor die veel huiseigenaren heeft geholpen geld te besparen, doet uiteindelijk huizenkopers pijn. Noem het de renteval.
Jaren van historisch lage tarieven, vooral in de afgelopen twee jaar, hebben miljoenen huiseigenaren geholpen om hypotheken te herfinancieren met tarieven tussen 2% en 4%, waardoor hun maandelijkse betaling met honderden dollars werd verlaagd.
Nu de hypotheekrente bijna 5% is, denken dezelfde huiseigenaren twee keer na als het gaat om inruilen, wat bijdraagt aan het voorraadtekort dat een betaalbaarheidscrisis voor kopers.
"Bestaande huiseigenaren hebben een belemmering om te verkopen omdat elke geleende dollar meer kost", vertelde Mark Fleming, hoofdeconoom bij First American Financial Corporation, aan Yahoo Money. "De financieel rationele beslissing is om niet te verkopen."
Deze week, de hypotheekrente op de 30-jarige hypotheek vast 4.72%, het hoogste niveau sinds december 2018, volgens Freddie Mac.
Een jaar geleden lag dat percentage nog op 3.13%. Het bereikte een historisch dieptepunt van 2.65% in januari vorig jaar. Gedurende die tijd hebben miljoenen huiseigenaren de kans aangegrepen om een historisch laag tarief vast te houden.
Nu heeft slechts 14% van de huiseigenaren met een hypotheek een rentepercentage van 4.75% of hoger - waar de Mac-maatstaf van Freddie nu ongeveer is. Ze zijn ook de enige pool van huiseigenaren die hun huis nu kunnen verkopen en een ander kunnen kopen tegen een tarief dat vergelijkbaar is met wat ze hebben - als alle transacties op hun plaats vallen voordat de tarieven weer stijgen, een dubieus prestatie gezien het feit dat de tarieven zijn gestegen met de drie maanden durende snelste clip sinds mei 1994, volgens Freddie Mac.
Anders zit de resterende 86% van de huiseigenaren krap met een hypotheekrente van 4.625% of lager.
"Er is een grotere ontmoediging om te verhuizen en hun huidige hypotheekhouder te vervangen die waarschijnlijk een lagere vaste rente heeft, waardoor de huizenomzet daalt", aldus een BofA Global Research-notitie.
Hoe groot is de ontmoediging?
Neem een huiseigenaar met een hypotheek van $ 100,000 tegen 3%. Die huiseigenaar betaalt $ 3,000 per jaar aan rentebetalingen op een hypotheek met een vaste rente van 30 jaar, zei Fleming. Als diezelfde huiseigenaar zijn bestaande huis verkoopt en een ander huis koopt voor $ 100,000 tegen 4%, zou de huiseigenaar $ 4,500 per jaar betalen - dat is $ 1,500 meer, of $ 125 meer per maand.
"Dus waarom zou ik mijn huis op de markt brengen om te verkopen en meteen een koper worden als het meer per maand kost?" zei Vlaming.
En dat is wat er gebeurt - potentiële verkopers verkopen niet.
Eind februari bedroeg de woningvoorraad bestaande woningen 870,000 eenheden, een daling 15.5% van een jaar geleden toen er 1.03 miljoen eenheden waren, volgens de National Association of Realtors (NAR). Bestaande woningen vormen de basis 90% van de totale woningverkopen.
Het resultaat?
"Ik denk dat er geen twijfel over bestaat dat de lage voorraad van te koop staande huizen de prijzen opdrijft - waarschijnlijk de belangrijkste reden", vertelde David Berson, hoofdeconoom en senior vice-president bij Nationwide Mutual, aan Yahoo Money.
De S&P CoreLogic Case-Shiller de nationale huizenprijsindex boekte een jaarlijkse stijging van 19.2% in januari, vergeleken met 18.9% in december.
"Hoewel de hernieuwde stijging van de huizenprijzen zorgwekkend en waarschijnlijk ontmoedigend kan zijn voor starters en jongere kopers, is het toch niet verwonderlijk gezien de enorme inventaris van te koop staande huizen, die blijft dalen en voortdurend nieuwe dieptepunten registreert." Selma Hepp, plaatsvervangend hoofdeconoom bij CoreLogic, zei in een verklaring.
Terwijl een verkoper een goede prijs voor zijn huis zou krijgen, betekent het kopen van een ander dat hij te maken krijgt met stijgende hypotheekrentes, hogere prijzen voor het inruilhuis en een ultracompetitieve markt vanwege een lage voorraad - een vicieuze cirkel die huiseigenaren ervan blijft weerhouden om te verkopen.
"Het zal zowel de vraag als het aanbod vertragen", zei Berson.
Er is ook nog een andere factor in het spel: inflatie, vooral omdat de huisvestingskosten - zowel huur- als koopprijzen - omhoog schieten.
Huisvesting - hypotheek of huur - vormt een derde van de meeste huishoudbudgetten. Zelfs met onderhoudskosten en stijgende verzekeringspremies voor huiseigenaren, is eigenwoningbezit nog steeds goedkoper - omdat ze volgens Fleming slechts een kwart van de woongerelateerde uitgaven uitmaken. De rest is een vaste hypotheeklast.
"De huur stijgt in bepaalde gebieden sneller dan de inflatie", zei Fleming. "De beste bescherming tegen inflatie is eigenwoningbezit, omdat uw woonlasten hetzelfde blijven."
Ronda is een senior verslaggever op het gebied van persoonlijke financiën voor Yahoo Money en advocaat met ervaring op het gebied van recht, verzekeringen, onderwijs en overheid. Volg haar op Twitter @writesronda
Lees de laatste trends op het gebied van persoonlijke financiën en nieuws van Yahoo Money.
Volg Yahoo Finance op Twitter, Instagram, YouTube, Facebook, Flipboard en LinkedIn
Bron: https://finance.yahoo.com/news/mortgage-rate-trap-housing-market-203108693.html