Hypotheekrenteverplaatsingen zijn onafhankelijk en kunnen snel veranderen

De snelle stijging van de hypotheekrente van 4% naar 7% heeft geleid tot zorgen over de huizenmarkt. De residentiële vastgoedmarkt produceert echter zijn eigen cycli, zelfs in strijd met de aandelen- en obligatiemarkten. Die onafhankelijkheid komt voort uit een focus op vraag en aanbod van woningen, nieuw en bestaand.

Dan zijn er nog de vastgoedfinanciers. Ze zijn van cruciaal belang omdat de meeste aankopen in hoge mate worden gefinancierd door langlopende schulden. De gezondheid en prijskracht van woningen (het onderpand) en de kredietkwaliteit van de kredietnemers (samen met de huidige werkgelegenheidsfactoren) zijn belangrijke factoren in de bereidheid van kredietverstrekkers om hypotheken te verstrekken.

De hypotheekrente is waar Wall Street om de hoek komt kijken. Omdat kredietverstrekkers de meeste hypotheken verkopen, bepalen de huidige rentetarieven en de vraag van beleggers het aangeboden tarief.

Terugkijkend om de hypotheekrente van vandaag te begrijpen

Omdat vastgoedcycli lang kunnen zijn en verschillende kenmerken kunnen hebben, is het kijken naar de geschiedenis een goede manier om de vraag te beantwoorden: "Waar gaan de hypotheekrentes naartoe?" Dus hieronder is een maandelijkse grafiek die begint in 1950.

Waarom zo ver terug? Omdat het begin van de jaren vijftig een goede economie had met een stabiele, lage inflatie en obligatierendementen. Woningbouw en commerciële ontwikkeling deden het goed in deze naoorlogse periode. Woninghypotheken begonnen het decennium met ongeveer 1950%. Toen kwam de stijgende inflatie.

De eerste plaats om te kijken is die cirkel uit 1959 waar de rente voor het eerst opliep tot 6% - vergelijkbaar met de hypotheekrente van vandaag. Het niveau was belangrijk omdat beleggers historisch gezien een rendement van 6% als veilig beschouwden voor een langlopende obligatie. Huizenkopers uit 1959 vonden dat percentage echter extreem. Daarom hield het 6%-tarief niet stand en bleef het de komende zes jaar in het gebied van 5-1 / 2%.

Toen kwam de doorbraak van 6% zonder fanfare, die daarna gedurende vier jaar gestaag steeg naar de rode zone - het ongehoorde niveau van 9% tot 10%. Betekent dit dat de tarieven van vandaag ook dat niveau kunnen bereiken? Waarschijnlijk niet. Die aanzienlijke stijging van 4% begon bij 5-1 / 2%. De stijging van vandaag met 4% begon bij 2-1/2% tot 3%. Elke stijging was bijzonder opmerkelijk, vooral die van vandaag vanwege de snelheid. Omdat dergelijke bewegingen de belangstelling van beleggers (hogere geldhoeveelheid) en bezorgdheid van huizenkopers (lagere geldvraag) wekken, loopt de stijging noodzakelijkerwijs tegen een plafond aan.

Geschiedenis van hoge inflatie

Na wat rond te hangen in het lage niveau van 7%, liep het tarief weer op - dit keer tot 10% vijf jaar nadat het voor het eerst het niveau van 9% tot 10% had bereikt. Maar opnieuw viel het terug, maar alleen tot het niveau van 9%.

Ten slotte, vier jaar later, in 1979, toen stagflatie en hyperinflatie grote zorgen werden, brak het percentage gemakkelijk door 10% voor een snelle aanloop die tot 18% steeg.

Die geschiedenis gebruiken voor de huidige hypotheekrenteomgeving

Ten eerste geeft het huidige niveau van 7% geen aanwijzingen door het te vergelijken met het vergelijkbare 20-jarige niveau toen de rente daalde.

Wat relevant is, is dat de aanloop naar 7% qua omvang vergelijkbaar is met de hierboven besproken. Het verschil is de hogere snelheid. Belangrijk is dat noch de grootte, noch de snelheid een verdere stijging voorspellen. In plaats daarvan, zoals eerder is gebeurd, komen bedwelmende stijgingen abrupt aan het einde en keren terug. Waarom? Want hoewel leners zich misschien in hun handen wringen, wordt de eetlust van geldschieters en investeerders geprikkeld. Bovendien rollen alle betrokkenen bij het verkoopproces strategieën uit om de zorgen van kopers weg te nemen (bijvoorbeeld lagere aanbetalingen, aanpasbare hypotheekrentes en lagere front-endtarieven). Ten slotte is er de sterke concurrentiekracht tussen kredietverstrekkers.

In deze markt is er ook de verandering in de houding van potentiële huizenkopers en huurders. Die vorige niet-kopers zouden van gedachten kunnen veranderen. Als dat zo is, zullen ze een minder uitzinnige markt verwelkomen, waar huizen een tijdje staan ​​​​en de prijzen terugvallen van hun snelle stijgingen. Hogere hypotheekrente? Net als in voorgaande perioden richten huizenkopers zich op het kopen van een huis, zodat ze klaar zijn om te werken met de bestaande voorwaarden - niet om niet-huiseigenaren te blijven om mogelijk een goedkopere hypotheek te krijgen terwijl ze het risico lopen dat de huizenprijzen weer stijgen .

Twee uitstekende artikelen van The Wall Street Journal beschrijven hoe de omstandigheden zijn veranderd: Ten eerste, hoe de markt is veranderd verbeterd voor huizenkopers. Ten tweede, hoe is de huurdersboom? begint te barsten.

Waar het op neerkomt – De vastgoedmarkt verschilt van investeringsmarkten

Neem die hypotheekrente van 7% niet als een uitverkoop van vastrentende obligaties. Het hogere tarief is geen opstapje naar hogere tarieven. Het is een uitnodiging aan alle deelnemers om iets te doen.

Dat is de woningmarkt aan het werk. De opgehoopte vraag naar woningen is er nog steeds. Er moet gewoon een manier zijn om de gewenste huizen in handen van huizenkopers te krijgen. Dat is de zaak van alle betrokkenen in de branche, dus heb er vertrouwen in dat er goede dingen gaan gebeuren op de woningmarkt.

Een heel belangrijk verschil tussen beleggers en huizenkopers: beleggers worden nerveus als de prijzen dalen; Huizenkopers worden enthousiast. Het is dus goed nieuws dat de huizenprijzen nu dalen.