Hypotheekchaos veroorzaakt angst voor woningmarktcrash in Groot-Brittannië

LONDEN — Er is groeiende angst voor een woningmarktcrash in het VK, na een reeks belastingverlagingen aangekondigd door de regering zorgde ervoor dat de renteverwachtingen de hoogte in schoten, waardoor de hypotheekrente voor huizenkopers werd opgedreven.

Het zogenaamde minibudget van minister van Financiën Kwasi Kwarteng op 23 september deed de markten schrikken met £ 45 miljard ($ 50.5 miljard) aan door schulden gefinancierde belastingverlagingen, wat een enorme piek in de rente op staatsobligaties veroorzaakte. Deze worden door hypotheekverstrekkers gebruikt om de prijs van vastrentende hypotheken te bepalen.

De Bank of England reageerde op de chaos op de markt met een: tijdelijk aankoopprogramma van langlopende obligaties, wat een broze stabiliteit op de markt bracht. Andrew Goodwin, hoofdeconoom van Oxford Economics, suggereerde echter dat er meer pijn zou kunnen komen, vooral als het gaat om de huizenmarkt.

"Hoewel het tijdelijke obligatie-opkoopprogramma van de BoE de swaprentes heeft doen dalen, blijven ze hoog, en een aantal banken heeft al gereageerd door de rente op hun hypotheekproducten aanzienlijk te verhogen", zei Goodwin vrijdag in een notitie.

"Een scenario waarbij de huizenprijzen crashen, wat bijdraagt ​​aan de toch al sterke tegenwind van de consumentenbestedingen, lijkt steeds waarschijnlijker", voegde Goodwin eraan toe.

Oxford Economics schat dat als de rentetarieven op het huidige niveau blijven, de huizenprijzen ongeveer "30% overgewaardeerd zijn op basis van de betaalbaarheid van hypotheekbetalingen".

"De hoge prevalentie van deals met vaste tarieven zal helpen om de klap in termen van bestaande hypotheken te dempen, maar het is moeilijk in te zien hoe een scherpe daling van transacties en een duidelijke prijscorrectie kunnen worden vermeden," zei Goodwin.

Kallum Pickering, senior econoom bij Berenberg, merkte op dat de huizenmarkt de afgelopen maanden al in een neerwaartse spiraal terecht was gekomen als gevolg van een brede vraagvertraging als gevolg van stijgende leenkosten en een klap voor de reële inkomens.

"Maar na de paniekverkopen op de goudmarkt en de vrees dat de BoE de bankrente begin volgend jaar zou kunnen verhogen tot 6.0%, zijn banken begonnen met het sluiten van hypotheekovereenkomsten in een haast", zei Pickering maandag in een notitie.

Een aantal banken heeft hypotheekdeals opgeschort voor nieuwe klanten, en velen zijn nu met aanzienlijk hogere tarieven op de markt teruggekeerd.

“Sommige banken hebben de tarieven voor hun vijfjarige 75% loan-to-value-hypotheken verhoogd tot 5.0-5.5%, met bijna 6% voor nieuwe hypotheken. Dat is bijna 200 basispunten boven het gemiddelde van augustus voor vergelijkbare hypotheken', voegt Pickering toe.

Wat de toekomst betreft, zal het afhangen van het verloop van de renteverwachtingen of de vaste rente op hypotheken hoog blijft of begint te matigen.

Deze zijn gedaald van eerdere hoogtepunten van meer dan 6% nadat de regering haar plan om het hoogste tarief van de inkomstenbelasting te schrappen, had omgedraaid, maar analisten verwachten niet dat dit de schichtigheid van de markt zal onderdrukken.

De Bank of England heeft dit jaar al zes keer de rente verhoogd, van 0.25% eind 2021 naar 2.25% nu. Markten prijzen nu een uiteindelijk tarief van meer dan 5% voor het grootste deel van 2023.

Dit zal waarschijnlijk als een schok komen voor veel huishoudens na jaren van lage rentetarieven.

DBRS Morningstar Senior Vice President Maria Rivas merkte op dat, gezien de combinatie van verwachte verdere rentestijgingen en een vertragende economie, banken de komende maanden waarschijnlijk voorzichtig zullen blijven bij het accepteren en prijzen van woninghypotheken en andere leningproducten.

"Vooral voor Britse kredietnemers zijn we van mening dat de uitdagingen eerder vroeger dan later duidelijk kunnen worden, gezien de aard van de Britse markt, waar de meeste hypotheken zijn gebaseerd op korte vaste rentetarieven van 2 tot 5 jaar", zei Rivas.

Berenberg verwacht dat de uiteindelijke stijging naar de gemiddelde hypotheekrente bijna twee procentpunten zal bedragen. Pickering voerde aan dat dit geen "ernstige risico's voor de financiële stabiliteit" voor het VK zou moeten opleveren, aangezien de Britse banken goed gekapitaliseerd zijn en de gemiddelde huishoudfinanciën voorlopig "solide" blijven.

"Hogere hypotheekrentes zullen echter de neergang van de huizenmarkt op korte termijn versterken - de consumptie schaden via negatieve vermogenseffecten - en het herstel daarna afremmen, aangezien huishoudens een hogere rentelast blijven betalen", zei hij.