Mega-herenhuizen lijden aan enorme prijsverlagingen op onroerendgoedveilingen

Wanneer dure megaherenhuizen te koop wegkwijnen op de markt - uitgestrekt, flitsend en niet in staat om een ​​koper aan te trekken - wenden sommige eigenaren zich tot een tweesnijdende optie: een onroerendgoedveiling.

Het veilingblok kan trofee-eigendommen met bloedneuswaardige prijskaartjes snel verplaatsen, na jaren van inactiviteit. Maar het komt met een harde realiteit.

Een veiling kan fungeren als een metaforische guillotine voor onroerend goed, waarbij hoge vraagprijzen worden gehalveerd of erger, volgens een CNBC-overzicht van recente verkopen.

De drie hoogst geprijsde huizen die ooit op een veiling zijn verkocht, kwamen elk in de afgelopen 14 maanden te koop. En terwijl elke transactie een oogverblindend laatste bod met zich meebracht, zagen de drie herenhuizen hun oorspronkelijke vraagprijzen met gemiddeld 70% verlagen, waardoor er samen $ 600 miljoen op tafel lag.

Het is een ongelukkig lot dat een dermatoloog die ontwikkelaar is geworden, en de aanstaande date van zijn huis met de veilingmeester, zou kunnen kwellen.

Dr. Alex Khadavi, een beroemde huiddokter in Los Angeles, hoopte op een snelle verkoop en een grote beloning toen hij eindelijk voltooide een herenhuis van 21,000 vierkante meter dat zeven jaar en tientallen miljoenen dollars kostte om te ontwikkelen.

Maar iets meer dan een jaar nadat hij het te koop heeft aangeboden - met een prijskaartje met een reeks gelukkige zevens van $ 7 - worden de dromen van de dokter om geld te verdienen verpletterd door een berg schulden, onbetaalde rekeningen van aannemers, faillissementsprocedures en problemen met de wet. 

Nu heeft hij weinig geluk, geld en tijd. 

Khadavi, die ongeveer twee weken nadat hij het huis op de markt had gebracht, bescherming tegen faillissement van Chapter 11 had aangevraagd, heeft zijn gevoel voor humor echter niet verloren.

"Het huis zit ingeklemd tussen miljardairs en ik ben de armste man in de buurt", zei hij lachend tegen CNBC.

Khadavi gaf toe dat hij tot over zijn oren in de ontwikkeling van de luxe residentie kwam die zeven slaapkamers, 11 badkamers en over-the-top functies omvat, zoals een industriële lift met glazen omhulsel, een gigantische autogalerij, een stealth DJ-booth die uit het marmer oprijst. vloer aangedreven door ondergrondse hydrauliek en een hightech audiovisueel systeem voor het projecteren van een NFT-collectie binnen en buiten het huis.

"Het werd een soort passie en obsessie, en het kostte meer geld dan ik dacht", zei Khadavi.

Openbare registers tonen: Khadavi betaalde in 16 $ 2013 miljoen voor het perceel aan Sarbonne Road 777, inclusief een bestaand huis dat hij later sloopte. Toen kwam er een reeks van zevencijferige financieringsovereenkomsten, waaronder een aanzienlijke lening in 2020 voor $ 27 miljoen. 

Die negen jaar brachten ook een storm van financiële problemen rond het pand, waaronder ingebrekestellingen, een retentierecht van de overheid, de dreigende dreiging van verkoop door curatoren en twee retentierechten voor monteurs die waren ingediend door aannemers die beweerden dat ze nooit voor hun diensten waren betaald.

Bovendien werd Khadavi vorig jaar gearresteerd nadat hij naar verluidt was betrapt op een bewakingscamera in de lobby van zijn flatgebouw, waarbij hij homofobe beledigingen gebruikte en dreigde zijn buren, die een getrouwd homopaar zijn, te vermoorden. Khadavi pleitte niet schuldig en vertelde CNBC dat hij geen commentaar had op de lopende zaak.

Ondanks al zijn juridische problemen slaagde Khadavi erin om het huis af te maken, maar zei dat hij nooit had gedacht dat hij de kosten meer dan een jaar zou moeten dragen in afwachting van een koper die nooit zou komen. Met weinig opties over, geeft hij zich over aan het feit dat de waarde van zijn huis binnenkort op een veiling zal worden bepaald. 

'Ik kan de kosten niet dragen. Ik moest doen wat ik moest doen", zei hij.

In de hoop op een snelle verkoop besloot Khadavi samen met de makelaars van het huis, Aaron Kirman van Compass en Mauricio Umansky van The Agency, om het huis te veilen.

"Hij had een zeer strakke tijdlijn. En hij was bereid een zekere mate van controle op te geven … en de markt de prijs te laten bepalen op een zeer krap, verheven moment”, vertelde Kirman aan CNBC.  

De verkoop zal worden afgehandeld door Concierge Auctions, de toonaangevende veilingmeester van luxe huizen, en omvat een reserve van $ 50 miljoen, wat betekent dat Khadavi geen aanbiedingen onder dat bedrag zal accepteren. Het bieden begint op 27 april en de veiling duurt vijf dagen - de standaardduur voor de meeste huizenverkopen van het bedrijf.

"Het is een zeer kort tijdsbestek, dat zowel goed als slecht kan zijn", zegt Kirman, die onlangs samenwerkte met Concierge Auctions op de veiling van 944 Airole Way, een mega-herenhuis dat voor een recordbedrag van $ 141 miljoen werd verkocht.

Khadavi hoopt dat de grote verkoop een goed voorteken is voor zijn aanstaande veiling. Hoewel hij gelooft dat alleen al het uitzicht vanaf 777 Sarbonne zijn vraagprijs van $ 87.78 miljoen waard is, gaf hij toe dat hij blij zou zijn met miljoenen minder.

"Mijn magische getal is $ 77 miljoen", vertelde Khadavi aan CNBC. (Zijn favoriete nummer is 7.)

"Ik zou graag willen dat het zo is, het zou geweldig zijn."

Laura Brady, oprichter en CEO van Concierge Auctions, vertelde CNBC dat de meerderheid van de klanten van het bedrijf voor een veiling kiest nadat ze tevergeefs hebben geprobeerd zelf te verkopen. Maar huizen die voor een langere periode op de markt staan ​​met een torenhoge vraag, zullen die prijs waarschijnlijk ook niet scoren op een veiling, zei ze.

"Degenen die vóór de veiling op de markt zijn geweest, vooral als ze een jaar of langer op de markt zijn geweest, hebben het moeilijk om hun eerdere catalogusprijzen op de veiling te overschrijden, omdat ze al tegen die prijzen zijn blootgesteld," Brady gezegd.

Als het huis van Khadavi voor $ 50 miljoen of meer wordt verkocht, zal het moderne landhuis een plekje veroveren tussen de duurste huizen die ooit op een veiling zijn verkocht.

Hier is een aftelling van de top vier van duurste verkopen ooit behaald op een veiling, de enorme prijsverlagingen die ze hebben geleden tijdens het veilingblok en een nadere blik op enkele van de belangrijkste spelers in elk van de megadeals.

Dit 60,000 vierkante meter grote, op Versaille geïnspireerde herenhuis in Hillsboro, Florida, kwam voor het eerst op de markt in 2015 met een recordprijs van $ 159 miljoen. Destijds was het de hoogste aanbiedingsprijs ooit voor Broward Country, grenzend aan Palm Beach in het noorden en Miami-Dade in het zuiden. 

Het over-the-top huis, Le Palais Royal genaamd, was van binnen en van buiten bedekt met 22-karaats bladgoudaccenten en omvat verschillende watervallen, samen met een zwembad van 150,000 gallon in de achtertuin aan de oceaan. 

De toenmalige eigenaar was Robert Pereira II, een leidinggevende bij Middlesex Corporation, een in Massachusetts gevestigd bouwbedrijf opgericht door Pereira's vader. Van 2015 tot 2018 was het huis op en buiten de markt en onderging het een naamswijziging van Le Palais Royal naar Playa Vista Isle.

In 2018 bracht Concierge Auctions het landhuis naar het veilingblok. Uit openbare registers blijkt dat het hoogste bod werd uitgebracht door een LLC met gerapporteerde banden met mede-oprichter van Teavana, Andrew Mack. 

Het huis, plus een onontwikkeld perceel ernaast, werd verkocht voor $ 42.5 miljoen. Destijds was de prijs de hoogste ooit behaald op een veiling - maar nog steeds $ 116.5 miljoen lager dan de oorspronkelijke vraagprijs van Pereira, wat een prijsverlaging van ongeveer 73% betekende.

Villa Firenze in de wijk Beverly Park in Los Angeles heeft naar verluidt zeven jaar geduurd om te bouwen en omvat 20 slaapkamers en 24 badkamers, volgens makelaardij Hilton & Hyland.

De eigenaar was de in Hongarije geboren miljardair Steven Udvar-Hazy die zijn fortuin verdiende in de vliegtuiglease-industrie en momenteel de uitvoerend voorzitter is van Air Lease Corp.

Begin 2021 probeerde hij het huis al jaren te verkopen. 

Het landhuis kwam in 2017 voor het eerst op de markt voor $ 165 miljoen, waarmee het een van de duurste huizen te koop in Amerika is. Maar het bleef vier jaar op de markt zonder afnemers, en het werd verschillende keren niet vermeld en opnieuw aangeboden voordat de prijs slechts licht daalde tot $ 160 miljoen in 2020.

De korting van $ 5 miljoen overtuigde geen enkele koper om te springen, en vroeg In 2021 werd de woning aan Beverly Park Court 67 geveild zonder voorbehoud. Concierge Auctions organiseerde die veiling ook. 

Uit openbare registers blijkt dat de deal in april 2021 is gesloten voor $ 51 miljoen, inclusief een kopersvergoeding van 12% en een commissie van 1.5% verdeeld door de makelaars op de lijst, volgens de website van het veilingplatform. 

Het huis werd gekocht door de Roy L. Eddelman Trust. Eddelman is de oprichter en voormalig voorzitter van Spectrum Labs, dat in 359 voor 2017 miljoen dollar werd overgenomen door farmaceutisch bedrijf Repligen. 

Het winnende bod van Eddelman op Villa Firenze vertegenwoordigde een daling van $ 114 miljoen ten opzichte van de oorspronkelijke vraagprijs van de miljardair-verkoper - een koopje van 69% korting.

Het Hearst Estate in Beverly Hills is een van de huizen met de meeste verdiepingen die onlangs op de veiling zijn verschenen. 

Het pand met acht slaapkamers en 15 badkamers was ooit eigendom van Randolph Hearst en werd nog beroemder door films als 'The Godfather' en 'The Bodyguard' met het kenmerkende zalmkleurige herenhuis.  

In 2016 stond het huis op de lijst voor $ 195 miljoen. In de loop der jaren kwam het op en van de markt en zag het prijskaartje dalen tot $ 48 miljoen.

In 2019 kreeg de LLC die eigenaar was van het huis een ingebrekestelling voor een schuld van in totaal meer dan $ 26 miljoen. En in 2021 zag de eigenaar van het landgoed, financier en procesadvocaat Leonard Ross, zijn huis naar een gerechtsgebouwveiling gaan.

Vier noteringsmakelaars van drie beursvennootschappen vertegenwoordigden de notering, waaronder John Gould van Rodeo Realty en Gary Gold van Hilton & Hyland. Beide agenten waren aanwezig in de rechtszaal om getuige te zijn van de miljardair-biedoorlog die volgde.

Volgens Gould kwamen vijf miljardairs de rechtszaal binnen en begon de rechter met bieden op $48 miljoen.

"Het was spannend", zei hij. De rechter keek de kamer rond en deed biedingen in stappen van $ 100,000: "48-één, 48-twee, 48-drie... Bij ongeveer $ 54-55 miljoen begonnen de eersten te zeggen: 'Nee, te rijk voor mij.'"

Nu de opwinding toeneemt, zei Hilton & Hyland's Gold, begint het te voelen alsof het eens onbereikbare prijskaartje daadwerkelijk binnen handbereik zou kunnen zijn.

"Je hebt al deze mensen die absoluut hun geld opzij zetten om een ​​aankoop te doen, terwijl ze daar zitten met andere mensen die hetzelfde willen doen," zei Gold.

"Het verschil met dit soort verkopen is dat er geen onvoorziene omstandigheden zijn, de voorzittershamer gaat naar beneden en je koopt dat huis," zei hij.

Het hoogste bod, plus de veilingkosten van 12%, bracht de uiteindelijke verkoopprijs op $ 63.1 miljoen en droeg het huis over aan Berggruen Holdings, het investeringsvehikel van de Charitable Trust van miljardair Nicolas Berggruen. 

Elk van de noteringsagenten verdeelde een verlaagde commissie over de deal, goedgekeurd door de rechter.

In oktober 2021, toen de deal werd gesloten, versloeg Hearst Estate zowel Playa Vista Isle als Villa Firenze om het duurste huis te worden dat ooit op een veiling is verkocht, maar de prijs was nog steeds ongeveer $ 131.9 miljoen lager dan de vraagprijs van 2016, een 68 % snee.

Noch Gould noch Gold waren betrokken bij het huis toen het voor het eerst op de markt kwam, maar beide mannen zeiden dat het verschil tussen een vraagprijs en een werkelijke verkoopprijs, zowel op een veiling als in een traditionele verkoop, vaak meer zegt over de onrealistische verwachtingen van een verkoper. dan over de marktomstandigheden.

"Iedereen mag alles vragen wat ze willen voor een woning, wat mij betreft," zei Gold. "Toen ze oorspronkelijk $ 195 [miljoen] vroegen ... Dat waren maar een paar verkopers, weet je, droombeeld." 

Gould van Rodeo Realty zei dat hij veel 'ego-prijzen' ziet, waarbij een eigenaar een makelaar vraagt ​​om het huis te vermelden met een gigantisch prijskaartje, meer gebaseerd op de trots van de huiseigenaar dan op marktgebaseerde waardering.

In werkelijkheid, zei hij, zijn de huizen 'misschien niet zo veel waard'. 

Het beruchte mega-herenhuis genaamd The One zit hoog bovenop Bel Air en beslaat meer dan 100,000 vierkante meter met 21 slaapkamers, 42 badkamers, een garage voor 30 auto's, een binnenzwembad van 60 voet en een enorme nachtclub.

De kolos werd oorspronkelijk gepubliceerd door ontwikkelaar Nile Niami met een prijskaartje van $ 500 miljoen. 

Het duurde tien jaar om de residentie op 944 Airole Way te bouwen, en gaandeweg bouwde de ontwikkelaar een schuldenberg op van meer dan $ 120 miljoen, volgens gerechtelijke documenten.

Het megaherenhuis was nog niet eens voltooid voordat het in een faillissementsprocedure belandde en naar het veilingblok ging zonder certificaat van bewoning en een nieuwe vraagprijs van $ 295 miljoen.

De veiling, ook verzorgd door Concierge Auctions, had geen reserve die een lage drempel voor biedingen zou ondersteunen. Maar in dit geval zou voor het winnende bod de definitieve goedkeuring van een rechter van de faillissementsrechtbank nodig zijn, een ongebruikelijk scenario. Volgens CEO Brady betreft slechts 5% van de verkopen van Concierge Auction noodlijdende panden.

The One mega-mansion bracht een hoogste bod van $ 126 miljoen binnen, geleverd door Richard Saghian, de CEO van fast-fashion retailer Fashion Nova. Saghian betaalde de standaard koperspremie van de veilingmeester van 12%, of ongeveer $ 15 miljoen, waarmee de totale verkoopprijs op $ 141 miljoen kwam - verreweg de meest betaalde voor een eengezinswoning op een veiling.

Weken nadat een rechter van de faillissementsrechtbank de verkoop had goedgekeurd, leek Saghian meer dan tevreden met de deal. 

"Als een levenslange Angeleno en fervent verzamelaar van onroerend goed, herkende ik dit als een zeldzame kans waarmee ik ook een uniek eigendom kon bezitten dat voorbestemd is om deel uit te maken van de geschiedenis van Los Angeles", vertelde Saghian aan CNBC via een woordvoerder.

Hij betaalde slechts $ 1,342 per vierkante voet in een buurt waar high-end huizen drie tot vier keer dat aantal kunnen beheersen. Maar experts zeggen dat Saghian waarschijnlijk vele miljoenen meer zal moeten uitgeven om het huis daadwerkelijk af te maken en een certificaat van bewoning te verkrijgen. 

"We hebben alles gedaan wat menselijkerwijs mogelijk was om het hoogste aantal te krijgen", zei Compass-agent Kirman, die samen met Williams & Williams als een door de rechtbank goedgekeurde noteringsagent diende.

Kirman was openlijk teleurgesteld over het veilingresultaat. 

De makelaar, die een door de rechter goedgekeurde commissie van 1% op de transactie verdeelde, vertelde CNBC dat hij hoopte dat de verkoop meer dan $ 177 miljoen zou bedragen, een recordprijs die in oktober werd vastgesteld voor een veel kleiner landhuis in Malibu.

“Ik wilde een record breken. Ik bedoel, ik wilde, weet je, $ 200 [miljoen] of meer winnen, 'zei Kirman. "We waren er teleurgesteld in... maar de markt sprak."