Maak kennis met de Koreaanse start-up voor appartementverhuur die een gloeiend hete huizenmarkt verstoort

Als een van de oprichters van WeWork Labs, de venture-tak van de gedeelde kantoorruimtereus, hielp Matthew Shampine de wereld van commercieel onroerend goed te transformeren. Nu verovert hij de Zuid-Koreaanse vastgoedmarkt met veel deposito's, huur per huur.

LWonen in krappe, onbetaalbare appartementen blijft voor veel volwassenen een niet-glamoureuze realiteit. Toen Matthew Shampine, de Koreaans-Amerikaanse medeoprichter en CEO van de startup Dongnae, naar Seoul verhuisde met zijn vrouw en pasgeboren dochter, zag hij een kans om die realiteit in Zuid-Korea te veranderen.

"Ik wilde echt, echt iets doen dat de meeste impact zou hebben op het grootste aantal mensen", zegt Shampine, 39, in een video-interview. "Je kunt het hier aan iedereen vragen, maar Koreanen hebben een sterke affiniteit met residentieel vastgoed ... we kunnen de hele ervaring veranderen, helemaal en inspelen op hun behoeften."

Shampine, geboren in Zuid-Korea, werd geadopteerd in de Verenigde Staten en groeide op in New Jersey. In 2007 keerde hij terug naar Korea voor een Koreaans-Amerikaanse geadopteerde conferentie en maakte opnieuw contact met zijn biologische familie. Daar maakte hij er een missie van om voorgoed terug te keren en goed te doen voor het land.

Shampine kwam in 2011 bij WeWork en was medeoprichter van WeWork Labs, de startup-incubator van het bedrijf voor het delen van kantoren. In 2018 werd hij algemeen directeur van WeWork Korea, waar hij Dongnae-medeoprichter Insong Kim ontmoette, die de chief strategy officer van het bedrijf is.

Samen lanceerden ze in 2020 het in Seoul gevestigde Dongnae, met als doel het verhuizen naar een appartement betaalbaarder en toegankelijker te maken. Het belangrijkste product, Dongnae FLEX, biedt volledig gemeubileerde huurwoningen voor de korte termijn met lage deposito's, aantrekkelijk voor pas afgestudeerden of reizigers die niet in staat zijn om de exorbitante deposito's op te hoesten - maar liefst 350 maanden huur, zegt de startup - die typisch zijn vereist van Korea's appartementen.

"De manier waarop ons product tot stand is gekomen, is dat we mensen echt in staat stellen om de appartementen te leven die ze willen", zegt Shampine. "We ontgrendelen al deze nieuwe opties omdat je niet wordt beperkt door de hoeveelheid geld die je hebt gereserveerd voor een storting."

Tot nu toe heeft Dongnae zijn deuren geopend voor: zowel lokaal als internationaal investeerders. De serie A-financieringsronde van $ 21 miljoen in maart omvatte NFX, die de wil van heeft gesteund Lyft en Doordash, en op proptech gerichte MetaProp, een ondersteuner van Airbnb, samen met Korea's oudste investeringsfonds Daol Investment en Hana Financial. Het nieuwe kapitaal bracht de totale financiering van de startup op ongeveer $ 34 miljoen, na de startronde van $ 4.1 miljoen in december 2020 en $ 700,000 pre-seedronde het jaar ervoor. Dongnae weigerde zijn huidige waardering bekend te maken.

"Residentieel vastgoed is de grootste activaklasse hier in Korea", zegt Kyung Kuk-hyun, directeur van Daol Investment, in een verklaring over de laatste financiering van Dongnae. "Dongnae's ongelooflijke groei in combinatie met hun sterke financiële partnerschappen met toonaangevende financiële instellingen maken deze investering aantrekkelijk."

Meer dan 80% van het vermogen van de Koreaanse huishoudens bevindt zich in onroerend goed, vergeleken met ongeveer 35% in de Verenigde Staten, maar het bezit van een eigen huis blijkt steeds moeilijker te worden. De gemiddelde prijs van een appartement in Seoul, de hoofdstad en meest bevolkte stad van het land, verdubbelde tussen 2017 en 2021 tot meer dan $ 1 miljoen. Huisvesting vormde het middelpunt van de laatste presidentiële debatten in Korea, met: de nieuw gekozen president Yoon Suk-yeol beloofde de markt af te koelen en gedurende zijn termijn van vijf jaar 2.5 miljoen nieuwe huizen te bouwen in het hele land.

Huren is niet altijd een makkelijker alternatief. De Koreaanse huurwoningmarkt is grotendeels afhankelijk van jeonse, een uniek betalingssysteem waarbij huurders vooraf grote aanbetalingen moeten doen. Deze forfaitaire bedragen staan ​​bekend als 'sleutelgeld' en bedragen tot 80% van de verkoopprijs van een eenheid - de gemiddelde jeonse-prijs voor appartementen in Seoul was in augustus ongeveer $ 516,000, terwijl bepaalde districten tot $ 572,400 konden oplopen, volgens cijfers van KB Kookmin Bank.

De wijdverbreide praktijk van het aangaan van leningen om 'sleutelgeld' vrij te maken, draagt ​​bij aan de toenemende schuldencrisis van de huishoudens in Korea, die in juni meer dan 104% van het bbp van Korea bedroeg. Bij de vijf grootste kredietverstrekkers van het land bedroeg de schuld van Jeonse afgelopen juni 106.4 miljard dollar, tegen 37.8 miljard dollar die maand in 2017. Meer dan de helft van de uitstaande leningen was afkomstig van volwassenen van in de twintig en dertig, die 20 miljard dollar schuldig waren.

Meer Koreanen stappen uit het huursysteem met hoge aanbetalingen. Van de in totaal 258,313 huurtransacties voor appartementen en huizen in april, was 50.4% voor maandelijkse huur, niet jeonse, volgens het Koreaanse Ministerie van Land, Infrastructuur en Transport - de eerste maand sinds 2011 dat jeonse geen transacties leidde.

Shampine verbindt de overgang van jeonse naar de veranderende behoeften van jonge professionals, die traditionele idealen van huwelijk, opvoeding en huisbezit heroverwegen. Naast het "bevrijdende" gevoel van een leven zonder schulden, biedt kortetermijnverhuur van onroerend goed deze volwassenen de mogelijkheid om meer onafhankelijke en flexibele woonarrangementen te ontdekken, terwijl ze prioriteit geven aan hun carrière of vriendschappen - het schooldistrict van een appartement is minder belangrijk dan de nabijheid ervan werk of locatie in een 'coole buurt', zegt hij.

"Voor mensen van eind 20 en begin 30 is het idee om onafhankelijk te zijn van je ouders anders dan onafhankelijk te zijn in de zin van geen kamergenoot hebben", zegt Shampine. “Je kunt allebei samenwerken en echt een geweldig appartement hebben. In het verleden, hier in Korea, waren je opties ofwel wonen in een heel kleine co-living ruimte, of een officetel (een gebouw met kantoren en wooneenheden) zonder enige voorzieningen.”

Dongnae begon als een listingplatform voor potentiële huurders om bezoeken te boeken bij vastgoedagentschappen, maar het had beperkt succes. Shampine zegt dat zijn team geen 'culturele dynamiek' voorzag die de vraag naar hun product zou afremmen. "We realiseerden ons dat het hier in Korea heel gemakkelijk is om naar elk appartementencomplex in de stad te gaan, of een soort connectie te hebben met een makelaardij, om gewoon om een ​​rondleiding te vragen wanneer je maar wilt," zei hij. "Dus het concept om via een app te gaan en [een tour] te boeken voor het komende weekend, leek me gewoon niet zo aantrekkelijk."

Het aanvankelijke gebrek aan succes leidde tot 'goede en gezonde', zij het pijnlijke, reflecties op het bedrijfsmodel, zegt Shampine. Gesprekken met klanten, makelaars en teamleden op de grond vertelden Dongnae's doel om "het aanbod te worden, in plaats van op jacht te gaan naar het aanbod." In juli vorig jaar maakte Dongnae de overstap van appartementen naar serviceappartementen. Aan het einde van de laatste financiering zei de startup dat zijn eigendommen 60 appartementencomplexen besloegen - nu beslaan ze 80, verspreid over 12 districten in Seoul.

Vooruitblikkend, is Dongnae van plan om zijn thuisdiensten aan bewoners uit te breiden, door gebruik te maken van de bloeiende Koreaanse markt voor meubels en lifestyle-artikelen. Andere startups die oplossingen voor woonruimtes ontwikkelen, hebben veel succes geboekt. In mei, platform voor interieurontwerp oHuis heeft 182 miljoen dollar opgehaald om de nieuwste Koreaanse eenhoorn te worden, met een waardering van ongeveer 1.6 miljard dollar.

Shampine hoopt een bredere culturele verschuiving in te luiden. "Als ik er persoonlijk over nadenk hoe WeWork commercieel vastgoed hier heeft veranderd, van het huren van ruimte en co-working tot echte omgevingen in de kantoren, hoop ik echt dat we iets soortgelijks kunnen doen vanuit een woonperspectief", zegt Shampine. "Het een betere ervaring maken ... voor de makelaars, voor de verhuurders en vooral voor de huurders."