Verkoop van appartementen in Manhattan keldert in Q4, makelaars vrezen bevroren markt

De verkoop van appartementen in Manhattan daalde in het vierde kwartaal met 29%, wat leidde tot de vrees voor een bevroren markt waarin kopers en verkopers aan de zijlijn blijven vanwege economische en rentevrees.

Er waren 2,546 verkopen in het kwartaal, tegen 3,560 vorig jaar, volgens een rapport van Douglas Elliman en Miller Samuel. De daling was de grootste sinds het derde kwartaal van 2020, tijdens de diepten van de pandemie.

Ook daalden de prijzen voor het eerst sinds begin 2020, waarbij de mediane prijs met 5.5% daalde.

De dalingen van zowel de verkoop als de prijzen markeren het einde van de brullende comeback in het onroerend goed in Manhattan na de ergste dagen van de pandemie en doen de vrees voor aanhoudende zwakte in het nieuwe jaar toenemen. Stijgende rentetarieven, een zwakkere economie en een dalende aandelenmarkt, die een buitensporige impact hebben op het onroerend goed in Manhattan, zullen dit jaar waarschijnlijk allemaal op de markt wegen.

Analisten zeggen dat hun grootste zorg een langdurige impasse tussen kopers en verkopers is - verkopers die niet bereid zijn om te adverteren temidden van dalende prijzen en kopers die hun zoekopdrachten onderbreken totdat de prijzen verder dalen.

"Ik zag de markt zijwaarts bewegen, met enkele bescheiden dalingen in sommige sectoren", zegt Jonathan Miller, CEO van Miller Samuel, het taxatie- en marktonderzoeksbureau. "En het zou verder kunnen verzwakken als er een achtergrond is van recessie en banenverlies."

Zelfs als de prijzen en verkopen dalen, blijft de voorraad krap omdat verkopers op aanbiedingen wachten. Volgens het rapport waren er aan het einde van het vierde kwartaal 6,523 appartementen te koop, slechts 5% meer dan vorig jaar, maar nog steeds ver onder het historische gemiddelde van ongeveer 8,000. Zonder een grote toename van de voorraad, zeggen analisten dat de prijzen waarschijnlijk niet genoeg zullen dalen om veel kopers terug te lokken die wachten op kortingen. De gemiddelde korting van de oorspronkelijke catalogusprijs op de verkoopprijs was volgens Serhant 6.5%, vergeleken met 4.1% in het derde kwartaal.

Stijgende rentevoeten hebben er ook voor gezorgd dat meer kopers in Manhattan naar all-cash deals zijn gegaan, die goed waren voor 55% van alle verkopen in het vierde kwartaal, het hoogste record ooit, volgens Miller.

Zoals met een groot deel van het herstel, blijft het high-end en luxe segment het sterkst. De mediane verkoopprijzen voor luxe appartementen – gedefinieerd als de top 10% van de markt – stegen met 4% in het vierde kwartaal, vergeleken met een daling in de bredere markt van Manhattan. De mediane prijzen voor luxe appartementen zijn 21% hoger dan in 2019, twee keer zo hoog als de bredere markt.

De pijplijn van deals die in de maak zijn of onlangs zijn ondertekend, duidt op een traag eerste kwartaal. Volgens Corcoran waren er in het vierde kwartaal slechts 2,312 contracten getekend, 43% minder dan vorig jaar. Volgens een rapport van Serhant was het kwartaal het slechtste voor nieuwe contracten in het afgelopen decennium.

"Ondertekende contracten zijn een actuelere indicator van de vraag en registreerden een van de langzaamste contracten sinds 2008", aldus Corcoran.

Makelaars zeggen echter optimistisch te blijven en velen voorspellen een opwaartse verrassing in 2023, aangezien de tarieven zich stabiliseren en kopers kansen vinden in een zwakkere markt. John Gomes, mede-oprichter van het Eklund Gomes-team bij Douglas Elliman, zei dat december "in vuur en vlam" stond met een razernij van eindejaarsdeals.

"Het heeft ons echt overrompeld", zei hij. "In december is het echt omgeslagen."

Gomes zei dat een koper $ 20 miljoen betaalde voor een herenhuis in Greenwich Village dat niet eens op de markt was. Hij zei dat een vastgoedinvesteerder aanbiedingen heeft gedaan voor vier afzonderlijke appartementen in nieuwe ontwikkelingen "die eruit zien alsof ze vandaag zullen worden geaccepteerd".

Ian Slater van Compass zei dat er in augustus en september een grote "disjuncte" in de markt was, met een grote kloof tussen kopers en verkopers en dat de markt begon te verzwakken. "Nu zie ik dat kopers rentetarieven accepteren als het nieuwe normaal en zich meer op hun gemak voelen bij het kopen - of in ieder geval dat de prijzen niet dalen."

Gomes zei dat een van de redenen voor de uitbarsting van activiteit in december buitenlandse kopers zijn, die in december begonnen terug te keren naar de stad. Nu de dollar licht verzwakte en reisbeperkingen over de hele wereld werden opgeheven, zeiden makelaars dat kopers uit het Midden-Oosten en China in december terugkeerden.

Makelaars zeggen dat kopers ook contant geld gebruiken om de hogere rentetarieven te vermijden en te profiteren van lagere prijzen. En ontwikkelaars die nieuwe appartementsgebouwen op de markt hebben, verlagen de prijzen om onverkochte appartementen te ontruimen.

"Ontwikkelaars zijn realistisch, ze doen concessies op het gebied van prijs en afsluitkosten", zei hij. "Ik ben optimistisch over het komende jaar."

Correctie: volgens Corcoran waren er in het vierde kwartaal 2,312 appartementscontracten in Manhattan getekend. Een eerdere versie van dit verhaal gaf de bron van dat cijfer verkeerd weer.