Veel Amerikanen zijn zo gecharmeerd van eigenwoningbezit dat ze misschien vergeten dat er andere opties voor investeringen in onroerend goed zijn - mogelijk betere.
Het bezitten van een huis biedt onderdak, waarderingspotentieel, belastingaftrek en andere voordelen. Andere vastgoedkeuzes breiden dat grotendeels uit, behalve dat ze geen dak boven je hoofd bieden.
Huurwoningen zijn een mogelijkheid, net als REIT's of vastgoedbeleggingsfondsen, samen met vastgoedfondsen. Diversificatie, winstpotentieel en andere voordelen zijn beschikbaar met deze keuzes, hoewel de details variëren.
Eigenwoningbezit kan een goede keuze zijn, maar met verhoogde rentetarieven en veel stijgende vastgoedwaarden is het voor sommige potentiële kopers een onbetaalbare en zelfs zorgwekkende optie, zegt Jeremy Pagan, een vastgoedanalist bij onderzoeker Morningstar.com. "Het kan eng zijn om je voeten in het water van het eigenwoningbezit te dompelen," zei hij.
Overweegt u een eengezinswoning te huren?: Dit zijn de 10 snelst groeiende markten
ChatGPT neemt onroerend goed over: Agenten zeggen dat de AI een game-wisselaar in de branche kan zijn
NAREIT, de National Association of Real Estate Investment Trusts, beschrijft koopwoningen meer als een consumptiegoed dan als een investering, omdat deze woningen geen inkomen genereren, maar eigenaren wel een hele reeks lopende uitgaven moeten betalen. Niet iedereen zou het helemaal eens zijn met die omschrijving, maar huurwoningen, REIT's en vastgoedfondsen zijn duidelijk beleggingen. Hier is hoe ze vergelijken:
Tijd, moeite en controle
Als u het niet erg vindt om uw handen vuil te maken, kan het rechtstreeks bezitten van huurwoningen een goede manier zijn om te gaan. Niet dat je letterlijk toiletten moet ontstoppen of geschaafde muren moet schilderen, maar je moet in ieder geval toezicht kunnen houden op werknemers die deze taken uitvoeren. Tenzij u een vastgoedbeheerder inhuurt, mag u ook verwachten dat u met huurders omgaat, van het afhandelen van huuraanvragen tot het innen van huur.
REIT's zijn bedrijven die hun eigen vastgoedportefeuilles beheren. REIT's worden verhandeld op de aandelenmarkt, dus iedereen die aandelen koopt, hoeft niet betrokken te raken bij het vastgoedbeheerproces. Vastgoedfondsen staan daar nog verder van af en kopen in plaats daarvan REIT-aandelen samen met de aandelen van huizenbouwers, bouwbedrijven, enzovoort.
A nieuwe studie geschreven door Pagan bij Morningstar suggereert dat huurwoningen een goede keuze kunnen zijn voor gepensioneerden, sommige zelfstandigen en anderen met de tijd, expertise en bereidheid om direct toezicht te houden op eigendommen. Drukbezette professionals geven daarentegen misschien de voorkeur aan REIT's of fondsen, waarvoor veel minder toezicht nodig is.
Risico en diversificatie
Het bezit van een enkele huurwoning biedt weinig diversificatie, aangezien u één type woning op één geografische locatie zou bezitten. Dat kun je uitbreiden door meerdere huurwoningen te bezitten, bij voorkeur verspreid over verschillende gebieden. De risicoverlagende voordelen van diversificatie nemen enorm toe via REIT's en vastgoedfondsen.
Maar hoewel een enkele REIT honderden eigendommen kan bezitten, concentreren ze zich vaak in een enkele bedrijfstak, of het nu gaat om appartementencomplexen, kantoorgebouwen, industrieterreinen, ziekenhuizen of wat dan ook. Een REIT zal dus niet zoveel diversificatie hebben als een vastgoedfonds met belangen in verschillende soorten bedrijven. Sommige vastgoedfondsen gaan zelfs wereldwijd met investeringen in het buitenland.
Veel REIT's hebben op de lange termijn rendementen gegenereerd die overeenkomen met of hoger zijn dan die van de brede aandelenmarkt, maar ze raken ook af en toe in de war, zoals gebeurde in 2022 te midden van stijgende rentetarieven. Volgens NAREIT daalden bijvoorbeeld REIT's met industriële, residentiële en self-storage-eigendommen allemaal gemiddeld meer dan 25% voor het jaar. Kantoor-REIT's hadden nog meer te lijden, met een gemiddeld verlies van bijna 38%, omdat de trend van thuiswerken ervoor zorgde dat veel gebouwen leegliepen.
Fiscale voordelen van investeringen in onroerend goed
Onroerendgoedbelasting is een complex onderwerp op zich en huurwoningen worden aanzienlijk anders behandeld dan REIT's en vastgoedfondsen.
Bij huurwoningen kunnen eigenaren een reeks uitgaven aftrekken, waaronder reparaties, onroerendgoedbelasting, hypotheekrente, verzekeringen, beheerkosten, afschrijvingen en reiskosten van en naar de woning. Als de huurinkomsten hoger zijn dan uw kosten, betaalt u belasting over het verschil. Wanneer u een woning verkoopt, zou u te maken krijgen met belastingen op eventuele winst, en afschrijvingen die in de loop der jaren zijn gedaan, moeten worden teruggevorderd, wat betekent dat er belastingen op die bedragen van toepassing zijn. De Belastingdienst beschrijft de vele fiscale details van huurwoningen in IRS-publicatie 527.
Herstelt de woningmarkt?: Dit is waarom huizenbouwers 'voorzichtig optimisme' voelen
Waar dalen de huizenprijzen in de VS in 2023?: En waar worden de huizenprijzen nog duurder?
Als belegger in een REIT of vastgoedfonds zou je daar allemaal niet mee bezig zijn. Uw fiscale betrokkenheid lijkt eerder op die van andere aandelen of beleggingsfondsen of op de beurs verhandelde fondsen, in die zin dat u te maken krijgt met belasting op dividenden plus winsten als u met winst verkoopt. Een opvallend kenmerk van REIT's is dat ze bijna al hun netto-inkomsten aan aandeelhouders moeten uitbetalen. Dividenden zijn dus vaak fors, wat welkom kan zijn, vooral als u in een lage belastingschijf zit.
Als u REIT's of onroerendgoedfondsen bezit binnen een individuele pensioenrekening of een werkplek 401(k)-plan, worden belastingen uitgesteld op herbelegde dividenden. Maar wanneer u uiteindelijk geld opneemt, zijn er belastingen van toepassing. Zoals opgemerkt, worden REIT's verhandeld op de aandelenmarkt en worden ze behandeld als de meeste andere effecten vanuit fiscaal oogpunt.
Kasbehoeften en leningen
Om zelfs maar een bescheiden huurwoning te kopen, zou u tienduizenden dollars nodig kunnen hebben voor een aanbetaling, mogelijk meer, en u zou te maken krijgen met makelaarscommissies en een waslijst aan sluitingskosten. Dan zijn er voortdurende behoeften om aannemers in te huren, onroerendgoedbelasting en verzekeringen te betalen, mogelijk hypotheekbetalingen te doen, enzovoort. Daar is allemaal veel geld voor nodig, hoewel de inkomsten zouden binnenstromen als huurders huur betalen.
Met REIT's en zelfs vastgoedfondsen zijn de kasbehoeften heel anders. Aandelen in deze investeringen kosten doorgaans een paar duizend dollar, mogelijk minder, en er is geen vereiste om extra geld in te leggen. In feite kunt u vaak aandelen in REIT's of vastgoedfondsen kopen via een 401 (k) pensioenplan op de werkplek, in kleine stappen met mogelijk bijpassende fondsen voor het bedrijf.
Er is ook geen hypotheek, dus geen aanvraagproces, geen maandelijkse betalingen en geen invloed op uw kredietwaardigheid. Die factoren zouden daarentegen van toepassing zijn op huurwoningen die met leningen zijn gekocht.
Waarderingspotentieel en liquiditeit
Vastgoedwaarden zijn historisch gezien in de loop van de tijd gestegen, of het nu gaat om individuele woningen, appartementsgebouwen, industrieterreinen, kantoorgebouwen, magazijnen en ziekenhuizen. Zoals Pagan opmerkte, kunnen de rendementen echter sterk verschillen per type onroerend goed en geografische locatie, zelfs per buurt of straat.
REIT-prijzen weerspiegelen de waarden van de eigendommen. Maar omdat REIT's effecten zijn die op de aandelenmarkt worden verhandeld, worden hun waarden ook beïnvloed door wat beleggers daar bereid zijn te betalen. U kunt REIT-aandelen op vrijwel elk moment kopen of verkopen, waardoor u veel meer liquiditeit krijgt in vergelijking met het vaak langdurige proces van huur-vastgoedtransacties.
Het zou nu een goed moment kunnen zijn om REIT's en vastgoedfondsen te kopen, aangezien de prijzen voor veel soorten onroerend goed vorig jaar sterk zijn gedaald onder invloed van stijgende rentetarieven. Naarmate de rentetarieven verder stabiliseren of beginnen te dalen, "zou dat gunstig moeten zijn voor REIT's", zei Pagan.
Bereik de schrijver op [e-mail beveiligd].
Dit artikel verscheen oorspronkelijk op Arizona Republic: Onroerend goed: wat u moet weten over beleggen in huurwoningen, REIT's
Bron: https://finance.yahoo.com/news/looking-investment-options-heres-know-155249731.html