Kubussen vormen de afkorting "REIT" (Real Estate Investment Trust) naast een modelwoning.
getty
Bij hypotheek-REIT's draait alles om de rentecurve. Ze lenen aan de lage kant (30 tot 60 dagen LIBOR) om hypotheken te kopen die rente betalen aan de hoge kant (30-jaars rente) en keren het verschil vervolgens uit aan aandeelhouders als dividenden, legt uit Todd scheerapparaat; hier, de redacteur van Bull Market-rapport — en een bijdrage aan MoneyShow. com — beoordeelt een drietal hypotheek-REIT's voor inkomensgerichte beleggers.
Onder normale omstandigheden is dat een perpetuum mobile. En zelfs nu, nu de spreiding tussen kortetermijnleningen en langetermijnleningen onaangenaam smal is geworden, vinden de mensen die deze portefeuilles beheren nog steeds manieren om een half procentpunt of twee uit te knijpen.
In 2019, toen de curve volledig omgekeerd was, daalde die spread tot 0.55%. . . nog steeds positief en nog steeds genoeg om de cashflow op peil te houden. Dat is alles wat nodig is om door de slechte tijden heen te komen. En dan, zodra de spreads weer breder worden, herstellen de distributies snel. De tijd om een rendement vast te leggen is wanneer de curve inverteert. Als de geschiedenis een leidraad is, kan uw inkomen een kwart of twee tegenvallen, maar voordat u het weet, verdient u weer 8-10% per jaar.
Toonaangevende hypotheekvastgoedbeleggingstrust AGNC Investering (AGNC) maakte een week geleden zijn resultaten over het tweede kwartaal bekend, met een omzet van $ 315 miljoen, een stijging van 36% op jaarbasis, vergeleken met $ 232 miljoen een jaar geleden. Het bedrijf boekte een winst of fondsen uit operaties (FFO's) van $ 435 miljoen, of $ 0.83 per aandeel, tegen $ 400 miljoen of $ 0.76.
De boekwaarde van de hypotheek REIT daalde tijdens het kwartaal tot $ 11.43 per aandeel, vergeleken met $ 13.12 aan het einde van het voorgaande kwartaal. Dit was te wijten aan de zwakte op de markt voor door hypotheek gedekte effecten van overheidsinstanties en de anticipatie op hogere kortetermijnrentes als gevolg van de vrees voor een recessie, wat allemaal resulteerde in aanzienlijk hoge rentevolatiliteiten tijdens het kwartaal.
Het bedrijf sloot het kwartaal af met een portefeuille van $ 61 miljard, met $ 44 miljard aan door hypotheek gedekte effecten, $ 16 miljard aan aan te kondigen hypotheekposities, die in wezen termijntransacties zijn voor hypotheekregelingen, en $ 2 miljard aan kredietrisico-overdracht en niet-Agentschapseffecten.
De rendementsverschillen tussen de 30-jaars huidige coupon MBS en de 10-jaars schatkist zijn in de loop van het jaar met meer dan 100 basispunten toegenomen en sloten het kwartaal af met een spread van 140 basispunten. De enige andere keer dat dergelijke spreads gedurende langere perioden bestonden, was tijdens de Grote Recessie in 2008 en voor hypotheek-REIT's zoals AGNC leiden bredere spreads tot hogere winsten op de lange termijn.
Historisch gezien zijn dergelijke situaties geweldige buy-in-kansen gebleken, en de Federal Reserve heeft duidelijk gemaakt dat het geprefereerde instrument voor monetair beleid het aanpassen van de federale fondsentarieven is en niet het verminderen van de balans. Hiermee blijft het netto aanbod van Agency MBS binnen het bereik van $ 700 miljard, wat het behoorlijk aantrekkelijk maakt voor bedrijven als AGNC.
AGNC daalde met meer dan 18% YTD en 25% vanaf het hoogtepunt in oktober, waarbij de renteverhogingen de boekwaarde aantasten. Dit heeft het huidige rendement naar 11.4% geduwd en de aandelen worden verhandeld tegen een premie van slechts 10% om de boekwaarde te boeken, waardoor het een geweldige kans is om in te stappen. Met een robuuste liquiditeit, bestaande uit $ 10 miljard in contanten en $ 44 miljard aan schulden, het blijft goed gepositioneerd om het meeste uit deze kansen te halen.
Een van de grootste hypotheekvastgoedbeleggingsfondsen, Annaly Kapitaalbeheer
Zoals de meeste mREIT's, zag Annaly haar boekwaarde tijdens het kwartaal met 13% dalen, wat resulteerde in een negatief economisch rendement van 9.6% naarmate de spreads groter werden en de volatiliteit van de rentevoeten de activiteiten bleef beheersen. Het bedrijf boekte echter een geweldige beat op de bovenste en onderste regel en genereerde inkomsten die het dividend met 135% overtroffen.
Annaly sloot het kwartaal af met een portefeuille van $ 82 miljard, met $ 75 miljard in een zeer liquide bureauportefeuille. De woningportefeuille bedroeg $ 4.8 miljard, een stijging van 10%, gevolgd door de hypotheekportefeuille met $ 1.7 miljard, een stijging van 41% op jaarbasis, waarmee het de op drie na grootste koper van MSR's YTD is, wat, zoals we eerder hebben besproken, een belangrijke afdekking tegen stijgende rentetarieven.
Dit was een bewogen kwartaal voor het bedrijf, waarbij vijf volledige securitisaties van leningen werden afgesloten ter waarde van $ 2 miljard, waarmee het de grootste niet-bancaire uitgever van Prime Jumbo en Expanded Credit MBS is. De residentiële kredietgroep voegde een kredietfaciliteit van $ 500 miljoen toe en het MSR-platform sloot nog eens $ 500 miljoen, gevolgd door een secundair aanbod van gewone aandelen ter waarde van $ 740 miljoen in mei, waardoor er voldoende liquiditeit voor het bedrijf werd gecreëerd.
Ondanks een uitdagende omgeving tijdens het kwartaal, zou de duidelijkheid op het federale monetaire front, samen met de historisch aantrekkelijke spreads, in de toekomst een hoger totaalrendement moeten opleveren. Na een daling van 14% YTD, bieden Annaly-aandelen een rendement van 12.8%, met uitstekende dividenddekking, terwijl ze worden verhandeld tegen een gezonde premie om te boeken.
Ritme Hoofdstad (RITM), voorheen bekend als New Residential Investment, maakte zijn resultaten over het tweede kwartaal bekend, met een omzet van $ 1.3 miljard, een stijging van bijna drie keer op jaarbasis, vergeleken met $ 450 miljoen een jaar geleden. De winst tijdens het kwartaal bleef sterk op $ 145 miljoen, of $ 0.31 per aandeel.
De vastgoedbeleggingstrust onthulde een reeks veranderingen die verder gingen dan alleen de naam en het aandelensymbool, met als meest monumentale de ontbinding van het contract met externe manager Fortress Investment Group. In de toekomst zal Rithm intern worden beheerd en als resultaat $ 325 miljoen betalen om de overeenkomst met Fortress te beëindigen, een stap die zal resulteren in een jaarlijkse besparing van $ 60 miljoen.
Daarnaast heeft Rithm talloze andere stappen gezet om kosten te besparen en de efficiëntie te verhogen, met name in de hypotheekactiviteiten waar de jaarlijkse algemene en administratieve kosten zijn gedaald van $ 2.2 miljard naar $ 1.9 miljard. Het bedrijf heeft het kapitaal in zijn origination-activiteiten verder teruggebracht van $ 2 miljard tot slechts $ 650 miljoen, waardoor het totale rendement op het geïnvesteerde kapitaal voor aandeelhouders is verbeterd.
De aanpak van het bedrijf om zijn portefeuille opnieuw in evenwicht te brengen met de perfecte mix van originations, MSR's, bedrijven en activa, heeft geresulteerd in een daling van de boekwaarde van slechts 2.2% op kwartaalbasis. Dit maakt Rithm een uitbijter onder toonaangevende mREIT's, waarvan de meeste een drastische erosie van de boekwaarde hebben opgetekend in het licht van stijgende rentetarieven, een omkering van de rentecurve, vertragende vastgoedverkopen en een dreigende recessie.
Rithm's portefeuille met hypotheekservicerechten (MSR) bedroeg $ 623 miljard aan onbetaalde hoofdsomsaldi tijdens het kwartaal, met een winst van $ 515 miljoen als gevolg van stijgende rentetarieven en treasury-rendementen. Het servicesegment boekte een winst van $ 620 miljoen en vertegenwoordigt een robuuste afdekking tegen de originations-activiteiten die momenteel in het midden van een vertraging zitten.
De verliezen in het origination-segment van de trust bedroegen een kleine $26 miljoen, gelijk aan vorig kwartaal, als gevolg van lagere originaties op $19 miljard, vergeleken met $23 miljard een jaar geleden. Het segment blijft echter gestage verbeteringen zien in de verkoopmarges van 1.95%, tegenover 1.42% een jaar geleden. Nogmaals, het bedrijf werkt ijverig aan het verlagen van de kosten.
Het aandeel blijft YTD met meer dan 7% dalen, zelfs na een forse opleving vanaf het dieptepunt in juni. Rithm Capital vertegenwoordigt een geweldige kans voor toekomstige winsten met rendementen van bijna 10%, goede dekking van het dividend, substantiële waarde en synergiewinsten in de afgelopen kwartalen, aangezien de verschillende werkmaatschappijen onder de bevoegdheid vallen van geïnternaliseerd management. De toekomst ziet er rooskleurig uit. We hebben vertrouwen in het management en zijn ervan overtuigd dat de boekwaarde van $ 12.28 in de komende 1-2 jaar zal stijgen tot halverwege de tienerjaren.
Bron: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/08/18/lock-in-high-yields-with-mortgage-reits/