Juridische uitdagingen kunnen het huisvestingsverhaal helpen veranderen

De grootste mislukking van het Amerikaanse onderwijs is de manier waarop we onszelf lesgeven over rechten. Het idee dat de rechten die we genieten – godsdienstvrijheid, meningsuiting, enz. – zijn ingesteld door onze revolutie tegen een tirannieke koning in Engeland, is onjuist. In plaats daarvan kwamen onze rechten tot ons door een uitgebreid proces van evolutie. De luie pedagogiek en propaganda hebben geleid tot verdeeldheid en slecht beleid, inclusief beleid dat gevolgen heeft voor huisvesting. Er is geen recht op huisvesting. Maar er is een gevestigd recht op privé-eigendom. Laten we eens kijken naar dat recht en een juridische uitdaging van huurcontrole in New York, CHIP, RSA, et al. v. Stad New York, et al. (2d omr.), gebaseerd op dat recht en hoe die uitdaging het huisvestingsverhaal helpt veranderen.

Het verhaal van de rechten in Amerika begint niet in Philadelphia in 1776, maar in een plaats genaamd Runnymede, Engeland in 1215. Het was daar dat verschillende baronnen en andere magnaten van het Koninkrijk Engeland koning John dwongen een document te ondertekenen dat bekend werd als Magna Carta. Het document verankerde voor het eerst het idee dat de uitvoerende macht van de overheid (sorry voor het anachronisme) werd gedwongen te zwichten voor wat neerkwam op het eerste parlement. Hoewel niet gekozen, eisten de baronnen en magnaten dat er een soort proces moest komen voordat mensen in het koninkrijk van hun vrijheden, inclusief hun eigendom, werden beroofd.

Deze gedenkwaardige gebeurtenis heeft het probleem niet opgelost. Het was pas in de 17^th eeuw en een andere burgeroorlog in Engeland (ze hadden er meerdere) dat deze problemen opnieuw aan de oppervlakte kwamen, dit keer met geweld. Koning Charles schudde mensen op het platteland en in steden neer om te betalen voor oorlogen in Europa. Het Parlement, nu een sterkere instelling, had er genoeg van. Ze uitgegeven in 1628 genaamd de Petitie van Rechts. Daar doen ze een beroep op Magna Carta en vragen de koning om zijn agressieve pogingen om eigendommen van mensen in beslag te nemen en te bezetten te stoppen.

"'The Great Charter of the Liberties of England', het is verklaard en uitgevaardigd, dat geen enkele Freeman kan worden meegenomen of gevangengezet of worden beroofd van zijn eigendom of vrijheden, of zijn vrije gewoonten, of worden verboden of verbannen, of op welke manier dan ook vernietigd, maar door het rechtmatige oordeel van zijn gelijken, of door de wet van het land.”

Dat woord, verduisterd, is een voorbeeld van Anglo-Normandische woorden in onze juridische terminologie. Het betekent onteigenen of, efficiënter, eigendom nemen. Het zou nog 14 jaar van ruzie duren voordat er een open oorlog uitbrak tussen het parlement en de koning, een oorlog die resulteerde in zijn omverwerping en executie. Dit had invloed op de oprichters van de Verenigde Staten, aangezien zij de uiteindelijke regeling en de vestiging van de basisrechten in Magna Carta zagen als het sociale contract dat door de Engelse regering werd verbroken, een schending die een breuk met Engeland rechtvaardigde.

De reden dat dit vandaag van belang is, is dat de Petition of Right wordt erkend als een van de fundamenten van de Vijfde amendement in onze Bill of Rights, een amendement dat kwesties van strafrecht en civiel recht op één hoop lijkt te gooien (een belangrijke verwijzing naar de grondwet is: de Grondwet van de oprichter, een uitstekend compendium van de documenten en ideeën ter ondersteuning van de Grondwet).

“Niemand zal ter verantwoording worden geroepen voor een hoofdelijke of anderszins beruchte misdaad, tenzij op voordracht of aanklacht van een grand jury, behalve in gevallen die zich voordoen in de land- of zeestrijdkrachten, of in de militie, wanneer ze op tijd in dienst zijn. van oorlog of openbaar gevaar; evenmin zal een persoon onderworpen worden aan het feit dat hetzelfde misdrijf tweemaal in gevaar wordt gebracht voor leven of ledematen; noch zal worden gedwongen in een strafzaak om een ​​getuige tegen zichzelf te zijn, noch zal worden beroofd van leven, vrijheid of eigendom, zonder een behoorlijke rechtsgang; noch zal privé-eigendom voor openbaar gebruik worden genomen, zonder rechtvaardige compensatie."

Maar de opstellers van onze grondwet zagen geen onderscheid tussen strafrechtelijke geschillen die een persoon van "leven en ledematen" zouden kunnen beroven en burgerlijke geschillen die een persoon van "leven, vrijheid of eigendom" zouden kunnen beroven. Voor hen, in een 18^th In de context van de vorige eeuw is voor overheidsoptreden om een ​​van deze maatregelen te nemen een "juiste rechtsgang" vereist, en in het geval van privé-eigendom "rechtvaardige compensatie". De Amerikaanse grondwet heiligt de oude principes van het Engelse recht, waar eeuwenlang om gevochten is, als een geboorterecht voor Amerikanen. Het nemen van iemands eigendom heeft dezelfde ernst als het nemen van hun leven of ledematen.

De geschiedenis doet ertoe. Als ik heb gezegd dat een huisvestingsbeleid wordt aangevochten op basis van het vijfde amendement, krijg ik soms de vraag: "Wat heeft 'het nemen van de vijfde' te maken met huisvesting?" De mensen weten niets van de laatste helft van het amendement. En de term 'privé-eigendomsrechten' is in de dominante cultuur synoniem geworden voor boeren met geweren die met de federale regering over hectares leeg land vechten. De waarheid is dat het idee dat iemands privé-eigendom verbonden is met andere dingen die we als rechten beschouwen, zoals spraak, verloren is gegaan.

Tegenwoordig hebben we mensen die beweren dat "huisvesting een mensenrecht is". Maar dat zeggen maakt het nog niet zo. Tegelijkertijd weten we dat privé-eigendom is echt een gevestigd grondwettelijk recht. Maar juridische uitdagingen zoals die in New York worstelen om rechtbanken zover te krijgen dat ze een voor de hand liggende norm toepassen op de inspanningen van lokale overheden om te controleren hoe mensen hun privé-eigendom gebruiken, met name wanneer ze onroerend goed aan anderen verhuren. De zaak aangespannen door de Programma voor verbetering van gemeenschapshuisvesting (CHIP) is eenvoudig. Uit hun samenvatting van de zaak:

“Vijftig jaar lang heeft New York City verklaard dat haar huurwoningmarkt in een permanente staat van “nood” verkeert om een ​​wettelijk regime te rechtvaardigen dat een klein aantal eigenaren van onroerend goed dwingt om huisvesting te subsidiëren voor een willekeurig geselecteerde populatie van individuele huurders . Die eigenaren van onroerend goed zijn beroofd van alle betekenisvolle rechten met betrekking tot hun eigendom, inclusief het recht om anderen van het eigendom uit te sluiten; het onroerend goed te bezetten, bezitten of gebruiken; en vrij over het onroerend goed te beschikken.”

Ik heb nooit van dit soort uitdagingen gehouden omdat ze harteloos klinken en inspelen op de sentimentaliteit van de "huisvesting is een mensenrecht"-logica; de behoefte van mensen aan huisvesting overtroeft het gevestigde recht van anderen op hun eigendom. Dat klinkt meelevend, en het verkoopt vaak, maar het is echt helemaal niet meelevend. Van beleid als huurcontrole wordt al lang begrepen dat ze de huisvestingsproblemen erger maken voor mensen met minder geld, niet beter (lees mijn langere kijk op huurcontrole, Hoe huurcontrole huisvesting minder betaalbaar maakt).

Ik ga geen klap voor klap geven CHIP, RSA, et al. v. Stad New York, et al. (2d omr.) maar hoewel ik sceptisch sta over de voordelen op korte en middellange termijn van deze gevallen (zie mijn post Juridische uitdagingen voor uitzettingsverboden: en gerechtigheid voor iedereen?), vind ik wel belangrijk. Het bouwwerk van de wet in ons systeem is precedent, gebouwd op wetten die zijn aangenomen door wetgevers, geïmplementeerd door leidinggevenden en geprocedeerd in onze rechtbanken. Lange tijd hebben rechtbanken, ondanks de duidelijke taal van het vijfde amendement, brede en diepe eerbied gegeven aan lokale overheden bij het reguleren van onroerend goed, met name door middel van bestemmingsplannen en wetten voor huurders.

Gevallen zoals CHIP proberen in wezen een nieuwe wet te maken, dat wil zeggen het precedent veranderen. Beschouw de discussie op pagina 12 in de transcriptie van mondelinge pleidooien in het beroep tussen de meest recente rechter in de zaak en Andrew Pincus, de hoofdadvocaat in de zaak.

"DHR. PINCUS: Met betrekking tot de fysieke overname, waar we het nu over hebben, zoeken we een verklaring dat de verplichting dat - dat wanneer een eigenaar van een onroerend goed het onroerend goed van de residentiële huurmarkt wil verwijderen, voor sloop, voor renovatie, voor voor andere doeleinden gebruiken, dat de verplichting dat hij een verlenging aanbiedt ongrondwettelijk is en —

DE HOF: De heer Pincus.

DHR. PINCUS: — (niet te onderscheiden) —

DE HOF: De heer Pincus.

DE HOF: Ja. Dus -

DE HOF: (Onwaarneembaar) —

DE HOF: - is wat u ons vraagt ​​te doen om dit regime op basis van inkomsten ongrondwettelijk te verklaren?

DHR. PINCUS: Ja.”

Pincus had een ander geval geïntroduceerd, Cedar Point Nursery et al. v. Hassid et al., een zaak waarin het Hooggerechtshof besloot dat het een schending van eigendomsrechten was dat de staat Californië vakbondsorganisatoren toestond particuliere boerderijen te bezetten om arbeiders te organiseren. De rechter in de CHIP-zaak was sceptisch en zei tegen Pincus: "Ik zie het nemen als heel anders in deze omstandigheid en eigenlijk als Cedar Point helemaal niet controlerend (pagina 8)."

Pas na meer discussie lijkt de rechter eindelijk de verbinding te leggen. Het is een langzaam en pijnlijk proces om naar te kijken. De Cedar Point zaak markeert een verschuiving: “Het Hof heeft geoordeeld dat een fysieke toe-eigening een ontneming is, of het nu permanent of tijdelijk is; de duur van het krediet is alleen van invloed op het bedrag van de verschuldigde vergoeding.” Maar Pincus moet de punten uit die zaak, een over boerderijen en vakbonden, verbinden met het idee dat huurders op de een of andere manier het recht hebben om voor altijd in hun appartement te blijven, of ze nu betalen of niet en of de eigenaar van gebruik wil veranderen of van huurder wil veranderen.

Ik verander niet van gedachten: het beste en belangrijkste gebruik van middelen vandaag is om de publieke opinie te onderzoeken om te begrijpen waarom mensen denken wat ze doen met huurwoningen en huisvesting in het algemeen. Waarom denken en geloven mensen dat huurwoningen op de een of andere manier anders zijn dan elk ander particulier bedrijf? Hoe kunnen we die visie veranderen zodat deze gebaseerd is op de realiteit dat huisvesting een marginale onderneming is, net als elk ander bedrijf dat probeert inkomsten te genereren die de kosten evenaren of overtreffen? Ik zei in de post over juridische uitdagingen daarboven,

“Het lokale flatgebouw – of het nu een gigantische is van glas of staal of een kleine bakstenen fourplex – is een bedrijf dat lokale mensen bedient, net als de supermarkt of de hoekbar; en net als die bedrijven is huurhuisvesting riskant en werkt het in de marge. Geen enkele rechtszaak, zelfs niet een met een spannend en bevredigend vonnis, kan het harde werk doen om het verhaal over huisvesting te veranderen.”

Toch is het langzame en nauwgezette werk dat de heer Pincus en zijn collega's in het hele land doen, zelfs in noodlottige en zelfs slecht opgevatte juridische uitdagingen, een noodzakelijk en belangrijk druppel, druppel, druppel water dat de steen van 100 jaar verslijt. van juridische beslissingen die de voorkeur geven aan willekeurige en grillige politieke stappen om huurbezit te beperken en te controleren op manieren die de eigenaren, de bewoners en meer in het algemeen de hele woningmarkt schaden. Maar we hebben bijna geen tijd meer. Ik heb het einde van de meeste particuliere verhuur voorspeld tegen het einde van dit decennium. Het langzame druppelen van juridische argumenten zou meer op een waterstraal onder hoge druk kunnen lijken als we zouden investeren in het veranderen van de gedachten van het publiek en tegelijkertijd het juridische kader te veranderen.