De verkoop van onroerend goed van Kohl op tafel nadat de dealbesprekingen uit elkaar vallen

Kohl's misschien zijn bedrijf toch niet verkoopt. Maar het is nu op zoek naar een deel van zijn onroerend goed te verkopen, om zijn eerdere standpunt.

De retailer heeft vrijdag aangekondigd dat het de dealgesprekken met de eigenaar van The Vitamin Shoppe heeft beëindigd Franchisegroep, wat de berichtgeving van CNBC van donderdagavond bevestigt. In plaats daarvan, zei Kohl's, zal het blijven opereren als een op zichzelf staand beursgenoteerd bedrijf.

Kohl's wordt al maanden onder druk gezet door activistische bedrijven, waaronder Macellum Advisors, om een ​​verkoop van het bedrijf te overwegen, grotendeels om de waarde van Kohl's onroerend goed te ontgrendelen.

Macellum heeft betoogd dat Kohl's een deel van zijn onroerend goed moet verkopen en terug leasen als een manier om kapitaal vrij te maken, vooral in moeilijke tijden. Kohl is echter is bestand geweest tegen zogenaamde sale-leaseback-transacties, althans op zo'n grote schaal.

Het bedrijf heeft eerder in de Covid-pandemie een kleine sale-leaseback-deal gesloten, volgens Peter Boneparth, voorzitter van de raad van bestuur van Kohl. Het boekte een winst van $ 127 miljoen door zijn San Bernardino e-commerce fulfilment- en distributiecentra te verkopen en terug te leasen.

Op vrijdag merkte Kohl's echter expliciet in zijn persbericht op dat het bestuur momenteel opnieuw evalueert hoe de retailer geld kan verdienen met zijn onroerend goed. Franchise Group was van plan een deel van de overname van Kohl te financieren door een deel van het onroerend goed van Kohl aan een andere partij te verkopen en het vervolgens terug te leasen. Dit gaf Kohl's waarschijnlijk een idee van wat voor waarde het zou kunnen krijgen voor zijn eigen fysieke winkels en distributiecentra.

"Nu heb je een omgeving waar de financiering zo veel is veranderd dat het in feite aantrekkelijker kan zijn om onroerend goed te gebruiken als een manier om geld te verdienen", vertelde Boneparth aan CNBC in een telefonisch interview.

"Als je dat combineert met wat we denken dat de niveaus van de voorraad zijn, wordt het een heel andere oefening dan in een eerdere financieringsomgeving", legde hij uit. "Het is geen geheim dat Kohl's een zeer grote troef op de balans heeft: onroerend goed."

Op 29 januari bezat Kohl's 410 locaties, huurde nog eens 517 en exploiteerde erfpacht voor 238 van zijn winkels. Al het onroerend goed in eigendom werd op dat moment gewaardeerd op iets meer dan $ 8 miljard, blijkt uit een jaarlijkse indiening.

Voorstanders van sale-leaseback-deals beweren dat het voor bedrijven een handige manier is om geld te verzamelen voor toekomstige groei, zolang er maar een koper is voor het onroerend goed. Maar het zorgt er ook voor dat de verkoper aan huurverplichtingen moet voldoen, aangezien hij het onroerend goed zou huren dat hij net heeft verkocht.

Die huurcontracten kunnen veel moeilijker te verbreken worden en de huurprijzen kunnen per markt fluctueren. Kohl's zei in zijn jaarlijkse indiening dat een typische winkelhuur een initiële looptijd heeft van 20 tot 25 jaar, met vier tot acht verlengingsopties van vijf jaar.

In 2020 bereikte Big Lots een deal met private-equity vastgoedonderneming Oak Street om verhoog $ 725 miljoen van de verkoop van vier distributiecentra die eigendom zijn van het bedrijf en deze terug te leasen. Het gaf de big-box-retailer extra liquiditeit tijdens bijna het begin van de Covid-19 pandemie.

Ook in 2020, Bed Bath & Beyond voltooid een sale-leaseback-transactie met Oak Street, waarin het ongeveer 2.1 miljoen vierkante voet commercieel onroerend goed verkocht en $ 250 miljoen aan opbrengsten opleverde. Mark Tritton, destijds de CEO van Bed Bath, prees de deal als een stap om kapitaal aan te trekken om weer in het bedrijf te investeren. Nu wordt Bed Bath echter geconfronteerd met een nieuwe geldcrisis, omdat de verkoop inzakt en Tritton eerder deze week uit zijn functie werd gezet.

Oak Street was van plan om financiering aan te bieden aan Franchise Group in een Kohl's deal, meldde CNBC eerder, volgens een persoon die bekend is met de discussies. Een vertegenwoordiger van Oak Street reageerde niet op het verzoek van CNBC om commentaar.

Kohl's bevestigde vrijdag zijn plan om later dit jaar een versnelde aandeleninkoop van $ 500 miljoen uit te voeren. Het verlaagde zijn omzetprognose voor het fiscale tweede kwartaal, daarbij verwijzend naar een recente verzwakking van de consumentenvraag te midden van tientallen jaren hoge inflatie.

"Het is duidelijk dat de consument vandaag nog meer onder druk staat", vertelde Kohl's CEO Michelle Gass aan CNBC in een telefonisch interview. 'Daar zijn we niet immuun voor... maar Kohl's staat voor waarde. En op tijden als deze is het belangrijker dan ooit om die boodschap te versterken.”

Ze voegde eraan toe dat Kohl's partnerschappen met Amazone en Sephora blijven op hun plaats en maken deel uit van de langetermijnstrategie van het bedrijf om nieuwe klanten te winnen.

"De afronding van het bestuursproces was absoluut het juiste antwoord", zei ze.

Kohl's aandelen daalden vrijdag met meer dan 20% en bereikten een dieptepunt in 52 weken. De aandelen van de Franchise Group daalden onlangs met ongeveer 9% en bereikten ook een dieptepunt in 52 weken.

Macellum reageerde niet op het verzoek van CNBC om commentaar.