Welkom bij Benzinga's Vastgoed Podcast. Vandaag hebben we Ryan Frazier, wie is de CEO van het vastgoedinvesteringsplatform Aangekomen huizen.
Luisteren naar deze aflevering of De luie verhuurder op Benzinga.
Kevin Vandenboss: Dus wat is er in wezen aangekomen?
Ryan Frazier: Het is een platform dat het voor iedereen gemakkelijk maakt om in huurwoningen te investeren. En de manier waarop het werkt, is dat individuen aandelen van individuele huizen kunnen kopen vanaf $ 100 tot $ 10,000 of meer, hoeveel je ook in dat onroerend goed wilt investeren. En dan Aangekomen, zorgt voor al het beheer van het onroerend goed. Dus alles, te maken met het vastgoedbeheer of de verhuuractiviteiten voor het actief. En de impact is dat beleggers nog steeds kunnen kiezen hoe ze hun portefeuille van individuele huurwoningen willen opbouwen. Ze kunnen bijna elke hoeveelheid kapitaal investeren die ze willen en diversifiëren over eigendommen.
En dan wordt het van daaruit een passieve investering, met aangekomen het beheer verzorgen.
Kevin Vandenboss: Hoe was de vraag naar investeerders die in deze specifieke huurwoningen investeren?
Ryan Frazier: Ik denk dat dat iets is dat voor ons een verrassing was, hoe opmerkelijk de interesse is geweest waar bijna 100 mensen zich hebben aangemeld om te investeren in onroerend goed en aandelen van individuele huizen te kopen.
En ik denk dat we dachten dat het langer zou duren voordat mensen het concept van het kopen van een aandeel in een huurwoning begrijpen. Maar ik denk dat omdat beleggen in fractionele aandelen van aandelen en andere activa een beetje gebruikelijker en populairder is geworden, ik denk dat mensen gewoon een plek in hun hoofd hebben waar ze het kunnen begrijpen.
Ze zeggen: "Ok, ik kan een deel van dit eigendom bezitten. Ik krijg het proportionele rendement, de cashflow uit huurinkomsten of een waardestijging van het onroerend goed op basis van het aantal aandelen dat ik bezit. En dat geeft me meer controle over hoeveel ik beleg en kan ik diversifiëren.”
Voor mezelf en de mede-oprichters van Arrived was echt onze persoonlijke ervaring met het willen investeren in onroerend goed de belangrijkste drijfveer. Van halverwege de twintig tot de dertig was ik echt alleen maar aan het rondlopen. We waren gewoon nooit lang genoeg op dezelfde plek, waar het logisch was om te investeren voor 5, 10+ jaar, wat echt nodig is in onroerend goed om de soort hindernis van de transactiekosten te overwinnen om elk type materieel rendement te krijgen. En dat vroeg ik me dus al een tijdje af.
Waarom moet het zo binair zijn dat je meerdere jaren spaart voor deze aanbetalingen die tegenwoordig vaak zes cijfers zijn, en dan ben je voor altijd of echt voor de lange termijn aan die stad of dat onroerend goed toegewijd?
En dat is dus het idee voor Arrived. Hoe kijken we naar deze barrières die mensen ervan weerhouden om vandaag aan de slag te gaan met het bezitten van onroerend goed? Het kapitaal, de tijdsinvestering en de benodigde expertise, en hoe verlagen we de toetredingsdrempel? Zodat, als u tijd en expertise heeft, maar misschien niet de hoeveelheid kapitaal om te diversifiëren in zoveel panden als u wilt, Arrived dat voor u kan vergemakkelijken.
U heeft geen tijd om in nieuwe markten te investeren en daar een aanwezigheid op te bouwen en u wilt diversifiëren. Aangekomen kan ook in dat scenario stappen. Het gaat dus echt om het nemen van die drie soorten grote stenen die mensen ervan weerhouden kapitaal, tijd en expertise te investeren en het gewoon erg handig maken om te beginnen.
Kevin Vandenbaas: Hoe kunt u deze beleggingen aanbieden aan niet-geaccrediteerde beleggers?
Ryan Frazier: Dat was een heel belangrijk onderdeel van Arrived. De missie van Arrived is ervoor te zorgen dat deze investeringen toegankelijk zijn voor iedereen die wil investeren in huurwoningen. Slechts 7% van de mensen in dit land bezit vastgoedbeleggingen buiten hun hoofdverblijfplaats.
Dat is een enorme kloof in termen van het aantal mensen dat heeft kunnen investeren.
Een onderdeel daarvan was om dat op basis van productervaring te verwerken. De mogelijkheid om aandelen te kopen betekende dus dat Arrived meer van de arbeidskant van het beheer van de investeringen op zich nam, zodat meer mensen zich op hun gemak zouden voelen bij het investeren.
Maar het andere deel was ervoor te zorgen dat niet-geaccrediteerde investeerders kunnen investeren, dat wil zeggen mensen met een nettowaarde van niet meer dan $ 1 miljoen of een jaarinkomen van meer dan $ 200 of $ 300k. En om dat te doen, moest ik bijna een jaar samenwerken met de SEC en dit model aannemen onder de regelgeving A+ die in feite dit proces van IPO'ing van een individueel huis creëerde. Het Arrived-platform van vandaag is een platform voor het uitvoeren van deze individuele huis-IPO's. En we hebben een proces doorlopen onder regelgeving A+ waarbij de SEC ons aanbod heeft beoordeeld en gekwalificeerd, zodat we het beschikbaar kunnen stellen.
Telkens wanneer u investeringen beschikbaar stelt aan niet-geaccrediteerde beleggers, is er een veel hogere drempel voor openbaarmaking. En dus hebben we veel toelichtingen die beschikbaar zijn op onze website voor elke woning. Dingen zoals de risicofactoren, de financiële gegevens, daarom verstrekken we ook jaarlijkse gecontroleerde financiële overzichten voor onze eigendommen die ook door de SEC worden beoordeeld.
We hebben dus echt de tijd genomen om dat proces te doorlopen, om ervoor te zorgen dat dit breed toegankelijk was. Als dit aanbod op deze manier is gestructureerd, biedt dit enkele opties voor liquiditeit waar mensen in de loop van de tijd toegang kunnen krijgen tot liquiditeit van hun beleggingen als ze dat ook zouden willen.
Die twee dingen, het ondersteunen van niet-geaccrediteerde investeerders en het ondersteunen van enkele van de toekomstige liquiditeitsopties die we nu aan het bouwen zijn, waren echt de reden waarom we die A+-regelgeving volgden toen we het product ontwierpen en samenwerkten met de SEC.
Kevin Vandenboss: Waarom zou iemand nu in deze markt willen stappen? Maakt u zich zorgen dat de woningmarkt instort?
Ryan Frazier: Ik denk dat het de afgelopen 18 maanden zeker een interessante tijd op de markt is geweest toen we de COVID-pandemie doormaakten en we hebben gezien dat er veel gevolgen zijn geweest voor de huizenmarkt, omdat we hebben gezien dat mensen zijn verhuisd uit deze stadsknooppunten waar ze zijn, waarderen meer ruimte die ze waarderen dat ze een beetje buiten de kern verhuizen en ze zijn ofwel bereid om, besteden aan, om een huis te kopen of ze zijn op zoek naar kwaliteit.
Huizen te huur die meer ruimte bieden die anders zijn dan deze appartementsgebouwen waar ze eerder op hetzelfde moment woonden, de Fed veranderde de rentetarieven naar, naar een historisch dieptepunt, naar nul op de Fed Funds-rente. Maar we zagen dat de hypotheekrente onder de 3% zakte en die twee factoren hebben er onder meer voor gezorgd dat de huizenmarkt versnelde, in prijsstijgingen.
We hebben gezien dat prijsstijgingen waarschijnlijk niet duurzaam zijn op de lange termijn, zoals je zult zien, 15% - 20%+ prijsstijgingen per jaar. Dat is gewoon niet waar we naar hebben gekeken op de huizenmarkt of in eengezinswoningen in het verleden, het is historisch gezien gemiddeld, meer als 4% prijsstijging per jaar.
En we denken dat in de markt van vandaag, aangezien sommige van dit soort trends en veranderingen zich beginnen te vestigen, dat we onszelf waarschijnlijk terug zullen zien gaan naar meer van dat historische gemiddelde. We hebben gezien dat de FED nu de rente verhoogt om te proberen te compenseren voor wat we zien in termen van inflatie. En ik denk dat de leenkosten veel hoger lijken dan 12 maanden geleden. Maar ik denk dat de realiteit is dat we nog steeds ver onder wat we tien jaar geleden waren. En dus denk ik dat de markt nog steeds prijst, wat betekent dat voor de betaalbaarheid van woningen en hoe zal de markt reageren.
Vanuit ons perspectief zijn we nog steeds erg enthousiast over het investeren in de eengezinsruimte. Ik denk dat er veel tegenwind is voor de activa waar je nu bent, institutionele beleggers die nu naar de ruimte zijn verhuisd, je hebt een aantal dingen die het echt moeilijk maken om meer aanbod toe te voegen, de hoge arbeidskosten, de hoge kosten van materialen.
Je hebt mensen die de afgelopen jaren vastzaten aan deze historisch lage rentetarieven. Je hebt nu dus een soort rentevastlegging die ervoor zorgt dat er niet meer aanbod op de markt komt. Mensen zijn minder bereid om hun huis en de daaraan verbonden hypotheekrente op te geven.
Dus we denken dat er nog steeds een grote veerkracht is op de woningmarkt. We verwachten naar onze mening niet dat we een grote woningcrash zullen zien, maar we verwachten wel dat de snelle prijsstijging terug zal keren naar een normaal soort basislijn. Als we denken aan Aangekomen producten, investeren in aandelen van huizen versus het zelf kopen van een heel huis, denken we echt dat het toegang biedt tot het gemiddelde van de dollarkosten, wat de mogelijkheid is om geleidelijk investeringsdollars toe te voegen op een maandelijks, driemaandelijks , of op jaarbasis wat nog nooit eerder mogelijk was in direct eigendom van onroerend goed wanneer u hele huizen koopt. En elk huis is zo'n enorme financiële beslissing. Dat kun je echt spreiden.
En ik denk dat dat een beetje het belang wegneemt van het proberen de markt te timen, want ik denk dat dat altijd erg moeilijk is en je in staat stelt om de kosten in de loop van de tijd te berekenen en te diversifiëren in verschillende steden en tijden, en verschillende soorten eigendommen, die al met al, helpen sommige van uw risico's te verminderen.
Kevin Vandenboss: Samen met de stijging van de huizenprijzen, hebben we in sommige gebieden duidelijk de huurstijgingen in een hoger tempo gezien. Waar zie je dat heen gaan?
Ryan Frazier: Ik denk dat je merkt dat huur de inflatie volgt, ervan uitgaande dat inflatie verband houdt met meer economische activiteit. Ik denk dat een deel van de inflatie die we zien meer verband houdt met een aantal problemen in de toeleveringsketen, waarvan ik denk dat het deel uitmaakt van wat de huidige economische omgeving uitdagend maakt. Maar over het algemeen denken we wel dat de huren dat waarschijnlijk volgen.
Het andere om in gedachten te houden is dat als de rente blijft stijgen of zelfs blijft op het punt waarop ze zich bevinden, dat de relatieve betaalbaarheid van een maandelijkse hypotheekbetaling of van eigendom van een woning waarin u woont verandert. tegen huur. En vaak werken die dingen in een soort evenwichtspunt. Dus ik zag vorige week een artikel dat, aangezien de rentetarieven waren gestegen, de kosten van het bezitten van een hoofdverblijf toenemen. En terwijl dat gebeurt, zorgt dat ervoor dat meer mensen besluiten te huren omdat ze die afweging van betaalbaarheid maken. "Wil ik $ 700 extra per maand betalen voor dit huis waar ik in wil wonen of huur ik liever nog een jaar of twee en bespaar wat geld?"
En dus denk ik dat dat soort dingen ook bepalen waar de huurmarkten naartoe gaan. Maar het lijkt erop dat de huurmarkten een beetje zijn gestegen.
Kevin Vandenboss: Zijn er bepaalde markten die je ziet die op dit moment bijzonder aantrekkelijk zijn?
Ik denk dat als we naar markten kijken, we kijken naar waar er groei is op een eenvoudig niveau waar we kijken naar de bevolkingsgegevens. Zien we een toename van mensen die naar die stad verhuizen? Zijn dit wenselijke plekken om te wonen, waar ze een goede en voldoende infrastructuur hebben om dat te ondersteunen? En we kijken naar enkele van de top 100 steden van vandaag, we zijn in 19. En we blijven snel meer steden toevoegen. Ik denk dat we tegen het einde van het jaar waarschijnlijk 40 zijn. En dan gewoon een paar van degenen noemen die, we willen misschien een paar van degenen waar mensen niet van nature aan zouden denken, omdat ik denk dat er enkele steden zijn waar we in zijn, laten we zeggen Nashville, dat net heeft gezien, zoals bevolkingsgroei en veel culturele belangstelling voor die markt.
Maar dan zijn er andere markten die meer het soort opkomende steden zijn die een snelle bevolkingsgroei zien, maar misschien zijn ze meer in de buurt van de top 100 steden dan de top 25. We kijken naar Northwest Arkansas Fayetteville, Bentonville , waar zo'n sterke economische groei wordt aangedreven door het hoofdkantoor van Walmart daar.
En dan alle zakelijke partners van Walmart die daar kantoren hebben. En ze doen veel investeringen in de regio. En als gevolg daarvan hebben we een sterke vraag naar huurwoningen gezien. En dat vind ik dus een interessante markt. Een paar andere waar we naar kijken, is dat Indianapolis een sterke, fundamentele economie heeft gehad en ik denk dat er een aantal migratiepatronen uit Chicago zijn die daar een beetje de oorzaak van zijn, maar het is een markt die we nauwlettend hebben gevolgd en zijn begonnen te investeren . En dan Chattanooga in Tennessee, waar het een leuk werk op afstand is geworden, een hele hub in die regio heeft het snelste internet van het land als een leuk feit zo geweldig voor die externe werknemers die naar dat gebied verhuizen. Maar ik denk dat je er een paar ziet. Iets kleinere, maar opkomende steden met een groot groeipotentieel waar we met veel plezier een paar activa aan hebben toegevoegd en beschikbaar hebben gemaakt voor investeerders.
Kevin Vandenboss: Wat komt er kijken bij het kiezen van de huizen waarin je gaat investeren?
Ryan Frazier: Mensen die naar de website komen, zullen merken dat het vaak nieuwere huizen zijn en kwalitatief hoogwaardige eigendommen en huurwoningen. Naar onze mening zullen die gedurende de hele periode sterkere cashflowmogelijkheden bieden, juist omdat ze minder onderhoud nodig hebben. De meeste van onze panden zijn nieuwer dan 2010. Geen achterstallig onderhoud of iets dergelijks. En als we een ouder huis kopen, doen we meestal elke vorm van grote verbetering of renovatie van de armatuur voordat we deze beschikbaar stellen op het platform.
En nogmaals, dat is echt om te proberen deze sterke en duurzame kasstromen te bieden. Een enorme aantrekkingskracht van huurwoningen is die consistente toegang tot cashflow, in ons geval zijn het dividenden. We keren deze dividenden dus elk kwartaal uit. Voor onze eigendommen betalen we gemiddeld waarschijnlijk tussen de 3% en 7% op jaarbasis. En dat hangt gewoon af van de markt en misschien hoeveel hefboomwerking er op het onroerend goed is.
Mensen willen echt een geweldige plek om te wonen, of ze nu huren of niet. En om wat voor reden dan ook, ik denk dat het meer de trend is om onderhoud uit te stellen. Dus ik denk dat dat ons een unieke troef maakt als we de eigendommen die we hebben delen met potentiële huurders in deze markten.
Aangekomen kan na verloop van tijd elk type asset ondersteunen. We geloven echt in dit segment van eengezinswoningen en we zijn echt gefocust op het toevoegen van steden om mensen te laten diversifiëren, maar in de toekomst zullen we nieuwe activatypes toevoegen.
Kevin Vandenboss: Wat is de toekomst voor Arrived Homes?
Ryan Frazier: We hebben een ton in petto. Ik denk dat een van de dingen waar we het meest enthousiast over zijn om beschikbaar te stellen voor investeerders, toegang is tot kortetermijnverhuur zoals Airbnbs.
Zoveel mensen hebben kunnen ervaren, Airbnb en VRBO en de korte termijn verhuurervaring. Maar zeer weinigen, zelfs minder dan langetermijnverhuur aan de eigendomszijde, zijn in staat geweest om als gastheer deel te nemen aan de eigendomszijde van deze economieën en toegang te krijgen tot de economische voordelen die kunnen voortvloeien uit een groot aantal van deze kortetermijnhuurwoningen.
We denken dat we de doorlopende, tijdgebonden verplichtingen, die zelfs hoger zijn dan langetermijnverhuur voor investeerders, kunnen oplossen, zodat ze toegang hebben tot deze kortetermijnverhuureconomie. Dus dat is wat we hier op korte termijn hebben, waarschijnlijk eind deze zomer.
Kevin Vandenboss: Wat is de beste manier voor investeerders om ervoor te zorgen dat ze toegang krijgen tot deze nieuwe eigendommen zodra ze beschikbaar zijn op het platform?
Ryan Frazier: De beste manier is om u aan te melden en een account aan te maken met Aangekomen huizen en dat kan via onze website.
En zodra u dat doet, krijgt u een melding van nieuwe eigendommen die nieuwe activa komen en kunt u beslissen wanneer het juiste moment is of wat de juiste eigenschappen zijn om in te investeren.
Vastgoed is blijven doen wat het doet, wat in het algemeen historisch gezien een stabiele cashflow, stabiele vastgoedwaarde, groei in de loop van de tijd en een mooie inflatiehedge biedt. En als je de asset kunt betreden met een langetermijnvisie, een meerjarenvisie, dan houden die dingen stand.
Zelfs als we een daling van de waarde van onroerend goed zien, heeft u nog steeds een geweldige cashflow die helpt om het algehele rendement enigszins te weerstaan. En dus denk ik dat vanwege die dingen en alleen al de eigenschappen van onroerend goed, veel mensen geïnteresseerd zijn geweest in het toevoegen van meer aan hun onroerendgoedportfolio de afgelopen maanden.
En we hebben echt geprobeerd ervoor te zorgen dat we genoeg activa beschikbaar stellen voor mensen om in te investeren. Zoals ik al zei, hebben we bijna 100 mensen gehad die zich hebben aangemeld en begonnen met het aanmaken van accounts en beginnen te investeren in onroerend goed. En we hebben de afgelopen twee maanden waarschijnlijk meer dan $20 miljoen aan huurwoningen gefinancierd. En we stellen elke week verschillende nieuwe panden beschikbaar om investeerders bij te houden. En in de tussentijd blijven we heel selectief in wat we kopen met de steden waar we vandaag zijn, we verzekeren ongeveer 50,000 eigendommen per maand en we doen aanbiedingen op minder dan 0.1% daarvan. En dan zijn degenen die we winnen de eigendommen die we beschikbaar stellen aan mensen.
Zie meer van Benzinga
Mis geen realtime waarschuwingen over uw aandelen - doe mee Benzinga Pro gratis! Probeer de tool waarmee u slimmer, sneller en beter kunt beleggen.
© 2022 Benzinga.com. Benzinga geeft geen beleggingsadvies. Alle rechten voorbehouden.
Bron: https://finance.yahoo.com/news/platform-makes-easy-anyone-invest-161133234.html