Het is nog niet te laat voor Cincinnati om maatregelen voor woningdichtheid te nemen

Een zeer bescheiden en nuttig voorstel om meer meergezinswoningen in Cincinnati mogelijk te maken werd in maart weggestemd door de gemeenteraad. Het voorstel, aangeboden door raadslid Liz Keating, zou de dichtheidsgrenzen in sommige delen van de stad hebben afgeschaft met bestemmingsplannen die meer woningen en mensen mogelijk maken. Het voorstel zou de eengezinszones niet hebben geraakt, iets wat verloren ging bij een bende tegenstanders die het voorstel leken te willen dwarsbomen. Als het voorstel was aangenomen, zou het nieuwe mensen die naar Cincinnati verhuisden ten goede zijn gekomen door meer woningaanbod te creëren. Ondanks de nederlaag is in de stad de discussie begonnen over de beste manier om de huizenprijzen aan te pakken, met meer of minder woningen.

De strijd in Cincinnati komt mij maar al te bekend voor en doet denken aan de strijd om de dichtheid Dat begon toen de huizenmarkt zich begon te herstellen na de crisis van 2008. Naarmate het tweede decennium van de eeuw vorderde, kwamen boze buren van eengezinswoningen op verschillende manieren in opstand tegen de dichtheid: de nieuwe woningen waren te groot, te klein, lelijk , te lang en blokkeerde licht en lucht. Bovendien zouden nieuwe woningen het bladerdak van de stad decimeren. En natuurlijk, wat ze altijd als dealbreaker aanboden, zou de huisvesting niet betaalbaarder maken. Nieuwe woningen zijn volgens hen te duur.

Een gastredactie in de Cincinnati Enquirer maakt hetzelfde punt.

“Er zijn momenteel geen gegevens die de veronderstelling ondersteunen dat zonering met een hogere dichtheid resulteert in lagere huisvestingskosten. Studies over dichtheids- en betaalbaarheidscijfers zoals de Median Multiple (gebruikt door de VN, de Wereldbank en het Joint Center for Housing van Harvard) laten zelfs zien dat het tegenovergestelde waar is. Woningen met een hogere dichtheid zijn gemiddeld duurder!”

Nou, dat is niet waar. Er is een recent onderzoek (Dichtheidscontrole, huizenprijswaardering en huurgroei in de Verenigde Staten) dat bevestigt dat “we in de meergezinssector vinden dat de relatie tussen dichtheidscontrole en huurgroei positief is: de huurprijzen stijgen sneller in gebieden met strenge dichtheidscontroles, in overeenstemming met aanbodbeperkingen.”

Eén punt dat dit argument over meer woningen (dat is wat dichtheid is) verwart niet resulterend in lagere totale prijzen is dat nieuwe woningen – zoals een nieuwe trui of een nieuwe auto – altijd duurder zijn dan bestaande producten. Als je dus alleen kijkt naar de toename van de dichtheid in de vorm van extra nieuwe woningen, zal de gemiddelde prijs hoger zijn en zullen die hogere prijzen vaak een vertekend beeld geven van het algemene gemiddelde. Over het geheel genomen is er echter sprake van een toename van het aantal nieuwe woningen, zowel in het algemeen als in de loop van de tijd positief effect op de prijs.

Naast deze op gezond verstand gebaseerde conclusie is er ook het feit dat appartementen kleiner worden. Waarom? Omdat dit is wat mensen die in steden wonen, hebben gewild. Hier is waar ik over schreef eenheidsgrootte en betaalbaarheid een paar jaar geleden:

“De omvang van de eenheden neemt af omdat steeds meer mensen in dichtbevolkte steden willen wonen waar land schaars is. Als grond schaars is, zal het duur zijn. Het kopen en bouwen op dure grond betekent dat de huurprijzen ook hoog moeten zijn om de kosten van de grond te rationaliseren. Wat is de oplossing? Kleinere eenheden lossen dit probleem op omdat consumenten vierkante meters ruilen voor een lagere prijs, en ontwikkelaars een hoger rendement per vierkante meter op hun investering krijgen.”

Ten slotte, en misschien wel het meest veelzeggend, werd het voorstel van Keating krachtig tegengewerkt door eengezinsburen, van wie er één in het hoofdartikel betoogde dat “uit opiniepeilingen blijkt dat vrijstaande eengezinswoningen met een tuin, en als alternatief herenhuizen in dichtere gebieden die op loopafstand van voorzieningen liggen, zijn de voorkeursopties voor een meerderheid van de Amerikanen.”

Vóór de pandemie was dit echter eenvoudigweg niet waar. Onderzoek door Freddie Mac in 2018 ontdekte dat, “hoewel uit het Profiel blijkt dat een groeiend aantal huurders van mening is dat hun economische situatie is verbeterd in vergelijking met afgelopen zomer, het ook constateert dat de kosten steeds meer de huurbeslissingen bepalen.” Ja, dat klopt, mensen kozen voor huurwoningen omdat deze betaalbaarder zijn. En meer woningen in Cincinnati zouden het ook goedkoper maken.

En last but zeker not least, niets in het voorstel van Keating heeft enig effect op bestaande eengezinszones. Waarom zouden ze zo boos zijn? Het is voor elke buitenstaander duidelijk; wanneer huisvesting schaars en duur is, resulteert dit in een overdracht van geld uit de portemonnee van arme mensen in de vorm van hogere huren naar de hogere waarde van eengezinswoningen. Boze buren lijken zich te verzetten tegen veranderingen op plaatsen waar ze niet wonen, omdat dit de waarden van hun huis ten goede komt. Woningschaarste helpt de investeringen van huidige eigenaren aan waarde te winnen.

Het slechte nieuws is dat de bescheiden stijging van de bevolkingsdichtheid in zones die toch al dichtbevolkt zijn, werden verpletterd door boze, rechtgeaarde eengezinsburen in Cincinnati. Dit verschilt niet veel van de gewelddadigheden die de gemeenteraad van Seattle jaren geleden heeft opgelegd. vermindering dichtheid in gebieden die al zijn bestemd voor dichtheid. Deze “overwinning” voor de buren zal hen aanmoedigen dit ook te doen. Het goede nieuws is echter dat het voor Cincinnati nog niet te laat is om van de fouten van Seattle te leren en toch de veranderingen door te voeren. Als de gemeenteraad van Cincinnati deze les niet leert, zullen mensen die minder geld te besteden hebben, vooral huurders, de komende jaren te maken krijgen met stijgende prijzen.