Kredietscores voor huurwoningen verbeteren, niet verbieden, is het antwoord

In het hele land nemen de zorgen toe over hoe en waarom mensen niet in aanmerking komen voor huurwoningen. Activisten die beweren te waken voor de belangen van potentiële bewoners van huurwoningen, hebben geprobeerd criminele antecedentenonderzoeken, eerdere uitzettingsgegevens en kredietscores te verbieden als onderdeel van de risicobeoordeling die door woningaanbieders wordt gebruikt om huurders te screenen. In Minneapolis legde de gemeenteraad bijvoorbeeld de wet op limieten op het gebruik van kredietscores. Het raadslid dat de interventie steunde, zei dat de stijgende prijzen en de schaarste aan woningen "er enige urgentie aan geven om mensen te ondersteunen die de meest kwetsbare huurders zijn." Maar is het beperken of verbieden van controles op krediet de beste manier om mensen met een mager, slecht of geen krediet te helpen?

Een recent rapport van het Consumer Finance Protection Bureau (CFPB) kan olie op het vuur gooien. Het rapport, onhandig getiteld, Achtergrond van huurders controleert marktinventariseert elke denkbare klacht met risicobeoordeling door woningaanbieders. Dit is mijn favoriete over uitzettingsgegevens:

“Het kan een uitdaging zijn om deze gegevens te verzamelen, met name gegevens uit burgerlijke en strafrechtelijke openbare registers, en om de verzamelde gegevens correct te matchen met een individuele kandidaat-huurder. Volgens een onderzoek naar 3.6 miljoen dossiers van de rechtbank voor uitzetting, is bijvoorbeeld 22 procent van de gevallen van uitzetting door de staat dubbelzinnig of onjuist. Als gevolg hiervan zijn de gegevens die worden gerapporteerd in rapporten voor huurdersscreening en waarop wordt vertrouwd bij het genereren van de eigen risicoscores voor huurders, vaak dubbelzinnig of verouderd en kunnen ze onjuist zijn.

Dit maakte me hardop aan het lachen omdat er een hele industrie is ontstaan ​​die beweert dat het land wordt geconfronteerd met een ‘uitzettingscrisis’ of ‘epidemie’. Dit is aantoonbaar onjuist en een van de redenen waarom het gemakkelijk is om tot die conclusie te komen, is precies omdat er geen duidelijke of consistente gegevens zijn over uitzettingen. In de wereld van vandaag is het onmogelijk om uitspraken te doen over ontruiming – gedefinieerd als daadwerkelijke verwijdering met geweld uit een huurwoning – is uiterst zeldzaam. Na indiening leiden de meeste uitzettingen tot ontslag of onduidelijke uitkomsten. Slechts een klein aantal leidt ertoe dat wetshandhavers dingen uit een appartement lijken te halen. Toch willen agressieve voorstanders het van twee kanten; gegevens wijzen op een “crisis” maar de gegevens zijn slecht, gebruik ze niet voor screening.

De litanie bij de opening van het rapport zou de frustratie kunnen weerspiegelen dat consumenten zich moeten blootstellen aan risicobeoordeling; maar het huren van woningen is per definitie geen recht en geen 'recht'. Ik zou daar een "nog" aan willen toevoegen, aangezien dit precies is wat voorstanders beweren, dat is het inderdaad ieders recht om toegang te eisen tot privé-eigendom om in te wonen ongeacht het risicoprofiel.

Sommigen van ons beschouwen huisvesting als handelswaar, en het huren ervan is net als het huren van een auto of iets anders. Het beoordelen van risico's maakt huurwoningen mogelijk en zonder de mogelijkheid om prestaties uit het verleden te screenen of te beoordelen, zouden kleinere, meer betaalbare woningen verdwijnen. De opvatting dat huisvesting een recht is, en dat ieder mens andermans eigendom kan nemen om huisvesting te krijgen, is gevaarlijk en dreigt particuliere huurwoningen te ondermijnen. Het is de moeite waard om hierover een stevig en rigoureus debat te voeren.

Maar wat is de oplossing voor het echte probleem dat mensen die minder geld hebben en het moeilijk hebben in de economie een hoger risicoprofiel hebben en daardoor meer moeite hebben met het vinden van woonruimte? Een antwoord is om screening te verbieden of zodanig te beperken dat de enige optie om het risico te beperken, het verhogen van de huren is. Advocaten willen dat natuurlijk ook beperken met huurcontrole. Huurcontrole verergert de woninginflatie, waardoor schaarste en rantsoenering ontstaan.

De echte oplossing is het verbeteren van kredietscores en het stimuleren van mensen die woningen huren om op tijd huur te betalen. Als ze dat niet kunnen, is geldelijke hulp het meest nodig. Maar zijn er marktprikkels om krediet op te bouwen en het risicoprofiel van huurders te verbeteren?

Het CFPB-rapport zegt dit over kredietscores:

“De geschiedenis van eerdere huurbetalingen, die zeer relevant lijkt te zijn voor de beslissing van een verhuurder om te huren, wordt voor het overgrote deel niet weerspiegeld in screeningsrapporten of risicoscores van huurders. Schattingen van de sector van de dekking van de huurbetalingsgeschiedenis in het consumentenrapportagesysteem variëren van 1.7 tot 2.3 procent van de Amerikaanse huurders.

Een particulier bedrijf, Piñata, heeft een bedrijfsmodel bedacht dat precies dit doet. Piñata combineert direct marketing met beheer van huurincasso. Wanneer een bewoner zich in een gebouw bevindt dat wordt beheerd door een bedrijf dat Piñata gebruikt en op tijd huur betaalt, kan de bewoner punten krijgen voor beloningen van populaire merken. Zie het als een frequent flyer-programma voor huurders. Piñata rapporteert ook positieve huurinformatie aan kredietbureaus. De prikkels voor bewoners zijn reëel, met gratis aanbiedingen voor producten die ze nodig hebben en een betere kredietscore.

Ik heb met Lily Liu, de CEO van Piñata, gesproken als ze zich zorgen maakt over nieuwe regelgeving, met name van platforms die op grote schaal informatie over aanvragers en bewoners verzamelen. "Algoritmen met enorme datasets worden zo goed dat het moeilijk in te zien is hoe ze niet in deze beslissingen zullen worden geïntegreerd," zei Liu, "zij het met horten en stoten totdat het meer genormaliseerd wordt." Ze prijst Piñata aan als een oplossing voor bewoners, omdat het "een dynamisch interactief product is dat huurders helpt hun 'fouten' en de gevolgen van bepaalde acties te begrijpen en hen helpt hun gedrag aan te passen om een ​​betere financiële toekomst voor zichzelf op te bouwen."

Het lijdt geen twijfel dat veel voorstanders van huurders dit model zouden verachten; mensen zouden helemaal geen huur hoeven te betalen, en waarom zouden we ze lokken met gratis deals bij AmazonAMZN
doen wat ze niet zouden moeten doen. Prima. Dat is een intern consistent argument voor een socialist. Maar in de echte wereld zou het uitbreiden van een programma als dat van Piñata voor mensen die al een slechte, magere of geen krediet hebben, mensen daadwerkelijk helpen om meer krediet op te bouwen en hun leven als huurders in de toekomst beter te maken. Bijna alle klachten die in het CFPB-rapport worden aangehaald, zouden kunnen worden opgelost met dit soort op stimulansen gebaseerd consumentenmodel, zelfs voor mensen met minder geld.

Het antwoord op het probleem van een slechte kredietwaardigheid of andere gebreken in de huurgeschiedenis is niet om het uit te wissen, maar om echte hulp en prikkels te bieden om de staat van dienst van mensen te verbeteren en hen te belonen. Dit bouwt investering in succes op, niet alleen voor de woningaanbieder die huurincasso's voor 100% ziet, maar ook voor consumenten die een positief krediet beginnen te zien dat mogelijk zal leiden tot een verbeterde koopkracht, inclusief het eigenwoningbezit. Het inschatten van risico's zal nooit verdwijnen in een huureconomie, en als het wordt gereguleerd, zullen kleinere, beter betaalbare bedrijven stoppen met huren, zal er meer woningschaarste zijn en zullen de huren stijgen. Daar heeft niemand iets aan, vooral mensen die met kredietproblemen worstelen.