Ik ben de hoofdeconoom voor een bedrijf met vastgoedgegevens en eigendomsrechten van $ 5 miljard. Hier zijn 5 dingen die je nu moet weten over de huizenmarkt

Huisvesting is voor miljoenen Amerikanen steeds onbetaalbaarder geworden - met huizenprijzen en hypotheekrentes die blijven stijgen (bekijk hier de laagste tarieven waarvoor u nu in aanmerking komt). Dus – als onderdeel van onze serie waar we vooraanstaande economen en vastgoedprofessionals nu hun kijk op de woningmarkt vragen – we spraken met Mark Fleming. Fleming – de hoofdeconoom voor eigendoms-, afwikkelings-, vastgoedgegevens- en risicooplossingenbedrijf First American Financial Corporation – analyseert en voorspelt al 20 jaar de vastgoed- en hypotheekmarkten. Voordat hij hoofdeconoom werd bij First American, ontwikkelde Fleming inzichten en analytische producten voor CoreLogic, evenals waarderingsmodellen bij Fannie Mae en tegenwoordig omvat zijn onderzoeksexpertise onroerend goed en stedelijke economie en hypotheekrisico. Dus vroegen we Fleming: wat moeten kopers en verkopers van vandaag weten over de huizenmarkt?

Hypotheekrentes zijn hoger, maar nog steeds niet hoog

Hoewel ze aanzienlijk hoger zijn dan drie maanden geleden, wat de koopkracht van een huis vermindert, liggen ze rond de 6% voor een hypotheek met een vaste rente van 30 jaar, wat volgens Fleming verre van hoog is. "Hypotheekrentes zijn hoger, maar historisch gezien niet hoog", zegt Fleming. Hij heeft een punt: Deze grafiek van de St. Louis Fed toont de curve van de hypotheekrente sinds 1975. (Bekijk hier de laagste tarieven waarvoor u mogelijk in aanmerking komt.)

Betaalbaarheid wordt steeds meer een uitdaging voor kopers

De stijging van de huizenprijzen is de afgelopen twee jaar snel gegaan. Volgens gegevens van de National Association of Realtors was de gemiddelde verkoopprijs voor een bestaande woning namelijk 17% hoger dan vorig jaar. "Dat is belangrijk omdat de koopkracht van een huis praktisch onmogelijk was om bij te blijven, en als gevolg daarvan is de betaalbaarheid afgenomen", zegt Fleming. 

Fleming zegt dat de stijging van de huizenprijzen, zoals gemeten door veel van de huizenprijsindices die in de media worden gerapporteerd, een aanzienlijke vertraging hebben, soms wel zes maanden. "Het zal nog een paar maanden duren voordat de huizenprijsindexen weergeven hoe de prijzen hebben gereageerd op de snelle stijging van de hypotheekrente in het tweede kwartaal", zegt Fleming.

Bereid je voor op een tragere groei van de huizenprijzen

Maar alleen omdat betaalbaarheid een uitdaging is, betekent niet dat de huizenprijzen zullen dalen. Fleming zegt dat zijn onderzoek aantoont dat in tijden van stijgende hypotheekrente, zoals we nu meemaken, het aantal woningverkopen de neiging heeft te dalen, maar de huizenprijzen over het algemeen niet. “Minder verkopen en minder prijsstijgingen is de verwachting”, zegt Fleming.

De huizenmarkt koelt af

Bekijk voorraadniveaus en het bedrag van verkopersprijsverlagingen op aanbiedingen. “Dit zijn de leidende indicatoren van waar de prijzen naartoe zullen gaan en hoe de stijging van de hypotheekrente de vraag heeft beïnvloed. Meer voorraad en meer prijsverlagingen voor verkopers duiden op een afkoelingsmarkt", zegt Fleming. Voor verkopers betekent dit een reset van de verwachting van hoe snel hun huis zal verkopen. “Een paar dagen op de markt waren nooit normaal. In feite was het oude gezegde dat verkopers normaal gesproken moesten verwachten dat hun huis tot 3 maanden op de markt kan duren om te verkopen. Natuurlijk zijn we daar nog ver van verwijderd, maar verkopers mogen verwachten dat het langer duurt om hun huis te verkopen. Verwacht voor kopers minder felle concurrentie om een ​​huis te kopen”, zegt Fleming. (Bekijk hier de laagste tarieven waarvoor u mogelijk in aanmerking komt.)

Overweeg een ARM en wees een slimme shopper

Gezien de huidige markt zegt Fleming dat het gemakkelijk is om de focus te verliezen te midden van verschuivingen in hypotheekrentes en andere woningdynamiek. “De realiteit is dat sommige basisstappen belangrijk blijven en niet veel verschillen van welke markt dan ook. Kijk rond voor de beste hypotheek en onderzoek in een markt met stijgende rente hypotheken met aanpasbare rente voor het voordeel van de lagere rente. Maak je keuzes op basis van thuis als onderdak, in plaats van een investeringsrendement en heb geduld”, zegt Fleming.