Ik koop een huis met mijn 74-jarige moeder, maar de hypotheek staat op mijn naam. Hoe moeten we het huis een naam geven?

Beste MarketWatch,

Ik zou graag willen weten of u mij wat advies kunt geven over het kopen van een huis met mijn moeder die 74 is. Ik zal $ 240,000 - gebruik makend van de opbrengst van de verkoop van mijn eigen huis - op het nieuwe huis zetten en beginnen met een hypotheek van $ 220,000. De hypotheek staat alleen op mijn naam. Zodra het huis van mijn moeder is verkocht, geeft ze me een deel van de opbrengst van haar huis - $ 100,000, zodat ik mijn hypotheek kan herschikken en mijn maandelijkse betaling kan verlagen.

Onze vragen zijn: hoe moeten we het huis waarin we allebei gaan wonen een naam geven? Moeten we onze beide namen op het huis zetten met medehuurders met recht op overlevingspensioen? Zal het geld dat ze me geeft om op mijn herschikte hypotheek te zetten ook worden beschouwd als een geschenk aan mij waar ik belasting over moet betalen? Is er een manier om dit te vermijden? En mijn laatste vraag is, moet ik ook mijn volwassen dochter op de titel van het huis zetten, ook als medehuurders met recht op overlevingspensioen, zodat het huis van haar kan zijn als mijn moeder en ik niet meer op deze aarde zijn?

Als u deze vragen niet kunt beantwoorden, kunt u mij dan vertellen of ik met een vastgoedadvocaat, een belastingadvocaat of een CPA moet praten? Ik weet niet zeker aan wie ik dit soort vragen moet stellen. Ik lees je column met veel plezier. Dank u voor uw hulp.

Hoogachtend,

Bij mama intrekken

'The Big Move' is een MarketWatch-column waarin de ins en outs van onroerend goed worden bekeken, van het zoeken naar een nieuwe woning tot het aanvragen van een hypotheek.

Heeft u een vraag over het kopen of verkopen van een woning? Wil je weten waar je volgende zet moet zijn? E-mail Jacob Passy op [e-mail beveiligd].

Beste verhuizing,

Het is heel lief dat je van plan bent om samen met je moeder een huis te kopen, want ik weet zeker dat dat haar een gevoel van troost zal geven naarmate ze ouder wordt en meer hulp nodig heeft. Ik weet dat je niet naar mijn mening over deze regeling hebt gevraagd, maar ik zou nalatig zijn als ik niet zou voorstellen om veel openhartige gesprekken met elkaar te hebben waarin je je verwachtingen voor het samenwonen bespreekt. Dit zal voor jullie beiden een grote verandering zijn, en zoals bij elke kamergenootregeling is het het beste om van tevoren op dezelfde pagina te zijn om een ​​vreedzaam samenleven te garanderen.

Ik moet toegeven dat ik verward ben met de tijdlijn die jullie twee hebben gekozen. Tenzij er een reden is waarom het logisch is om het huis alleen te kopen om te beginnen, zie ik niet in waarom jullie twee niet wat langer zouden wachten om het huis samen te kopen - vooral als je overweegt om allebei in het huis te wonen. akte. Door uw middelen in één keer te bundelen, kunt u zeer waarschijnlijk profiteren van een betere financiering.

Een hypotheekherziening kan voor veel huiseigenaren voordelig zijn. Hiermee kunt u uw schuldverplichting verminderen zonder de rentevoet of looptijd van de lening te wijzigen. In een tijd waarin de hypotheekrente stijgt, kan dat voor veel huiseigenaren een betere optie zijn dan een herfinanciering als uw belangrijkste doel is om het bedrag aan uitstaande schulden te verminderen.

Er zijn enkele nadelen aan deze strategie. Om te beginnen staan ​​niet alle hypotheekverstrekkers het toe, dus dit moet je van tevoren duidelijk maken. En zelfs als een geldschieter het toelaat, kunnen ze het niet voor alle soorten leningen doen. In het bijzonder kunnen door de overheid gesteunde leningen, waaronder FHA- en VA-leningen, niet worden herschikt. En de leningbeheerder brengt u kosten in rekening voor herschikking. Om deze redenen zullen sommige leners ervoor kiezen om gewoon extra af te lossen op hun hypotheek in plaats van het volledige proces van een herschikking te doorlopen.

In jouw situatie kan de bijdrage van je moeder als een gift worden beschouwd als ze niet op de hypotheek rust, hoewel jij niet degene bent die er belasting over betaalt. U moet een accountant raadplegen voor deskundig advies, maar het is waarschijnlijk dat zij een aangifte schenkbelasting moet indienen. Dat gezegd hebbende, tenzij ze miljoenen dollars aan jou en anderen schenkt, is het waarschijnlijk dat ze nooit belasting over dat geld verschuldigd zal zijn vanwege de levenslange uitsluiting.

Ze kan op de titel staan ​​zonder op de hypotheek te staan, maar het is niet per se eenvoudig. Als je overweegt haar later op de akte toe te voegen nadat je het huis hebt gekocht en de hypotheek hebt afgesloten, moet je een vastgoedadvocaat raadplegen. Sommige kredietverstrekkers zullen clausules opnemen die bepalen dat de lening volledig moet worden terugbetaald als er significante wijzigingen worden aangebracht in de titel van het huis, en u wilt dat een juridisch expert een hypotheekcontract beoordeelt om te verifiëren of dat hier het geval zou zijn.

Als u in plaats daarvan van plan bent om uw moeder vanaf het begin op de akte te hebben zonder haar op de hypotheek te hebben, moet u de hypotheekverstrekker raadplegen om hun goedkeuring voor deze regeling te krijgen. Zoals de in New York gevestigde vastgoedadvocaat Victoria Spodek in een blogpost uitlegt: “De bank moet er zeker van zijn dat hun belangen worden beschermd, omdat ze een grote som geld uitlenen. Het vermogen van de bank om het onroerend goed te verkopen in het geval van wanbetaling is van cruciaal belang voor hun model en ze zullen geen geld lenen tenzij ze worden beschermd."

Het probleem dat kan ontstaan ​​door meerdere mensen op de titel te hebben, maar slechts één op de hypotheek, is dat eigendom van het huis ingewikkeld wordt. Vanuit het perspectief van de geldschieter zou je moeder rechten hebben op het huis die het moeilijk kunnen maken om te verkopen als je in executie gaat. Dus wat kredietverstrekkers vaak doen in zo'n scenario, zegt Spodek, is dat beide eigenaren de hypotheek laten ondertekenen, terwijl slechts één persoon het briefje ondertekent, wat de belofte is om de lening terug te betalen. Op deze manier, "als de lening niet wordt betaald of in gebreke blijft, heeft de bank nog steeds de mogelijkheid om het huis te verkopen om terugbetaald te worden", schrijft ze.

Nogmaals, u kunt overwegen om uw moeder op de hypotheek te laten vermelden. Tenzij ze kredietproblemen heeft, kunnen haar extra inkomsten en vermogen van de sociale zekerheid u helpen een betere hypotheekrenteaftrek te krijgen. Het zou ook de problemen verlichten die zouden ontstaan ​​als ze de lening zou afbetalen wanneer haar huis wordt verkocht.

Wat betreft hoe je het huis een titel geeft, denk ik dat het belangrijk is om te overwegen waarom je zowel op de titel wilt staan ​​als wat je doelen daarin zijn. Het lijkt duidelijk dat het vermijden van nalatenschap belangrijk is voor jullie beiden, maar gezamenlijk huurcontract kan risico's met zich meebrengen. Als een van u bijvoorbeeld schulden heeft en deze niet kan terugbetalen, kunnen schuldeisers aanspraak maken op het onroerend goed. Dat is ook de reden waarom het toevoegen van uw dochter aan de titel ook een riskante zet kan zijn.

Voor jullie allemaal is het misschien het meest logisch om het huis in een levend vertrouwen te plaatsen. Dit geeft je controle over wat er met het huis gebeurt als jij en je moeder allebei overlijden, terwijl je in het huis kunt blijven terwijl jullie allebei nog leven. Niet alleen kan het huis gemakkelijk aan uw dochter worden overgedragen, maar ze kan ook bepaalde belastingen en erfrechtvergoedingen vermijden. U moet een advocaat inhuren om het vertrouwen op te stellen en het goed voor u te structureren, maar gezien de complexiteit van uw woonsituatie kan dit de beste oplossing voor uw probleem zijn en u en uw moeder de zekerheid geven dat u in staat zult zijn om te leven in dit huis voor de rest van je dagen.

Door uw vragen te e-mailen, gaat u ermee akkoord dat ze anoniem op MarketWatch worden gepubliceerd. Door uw verhaal in te dienen bij Dow Jones & Company, de uitgever van MarketWatch, begrijpt u en gaat u ermee akkoord dat we uw verhaal, of versies ervan, in alle media en platforms mogen gebruiken, ook via derden.