Ik wil mijn hypotheek oversluiten, maar ik word bijna 70. Is het verstandig om te herfinancieren in mijn tijd van leven?

Normaal gesproken denk ik dat iemands erfgenamen er mee te maken krijgen, op basis van het testament, maar ik heb naar mijn mening geen erfgenamen. Ik ben single, ben nooit getrouwd geweest en heb geen kinderen. Mijn moeder is overleden en mijn vader is 97 jaar oud. Hij woont samen met een vrouw, maar ze kozen ervoor niet te trouwen.

Mijn broer en ik zijn sinds 1990 van elkaar vervreemd. Ik ben niet van plan hem iets van waarde na te laten - hij heeft me flink opgelicht toen onze moeder stierf, behalve het feit dat ik eigenlijk niets van veel waarde heb. Ik wil hem geen rotzooi achterlaten. Hij is 67 jaar oud, en wie weet of hij nog zal leven als ik sterf. Dan is er mijn nichtje, zijn enige kind, dat ik amper ken. Ze heeft nooit geprobeerd om dat feit recht te zetten sinds ze volwassen is geworden. Ze is 38 jaar oud, is single en heeft geen kinderen. Ik heb 33 of meer achterneven, maar al bijna 30 jaar geen relatie met de weinige die ik ooit heb ontmoet.

Mijn pijn en wrok jegens mijn broer en nichtje mag mijn verplichting om een ​​testament op te maken niet tenietdoen. Ze zijn tenslotte mijn bloed en ik ben niet emotioneel gehecht aan een non-profitorganisatie. Ik heb goede vrienden die ik al van 1954 tot 1966 heb ontmoet, maar geen significante andere.

Ondertussen ben ik ongeveer $ 33,000 verschuldigd op mijn huidige hypotheek. Ik vraag om een ​​uitbetaling van $ 30,000, die ik van plan ben te gebruiken voor verbetering van het huis. Van de taxatie wordt afgezien, maar eenheden van dezelfde grootte in mijn flat zijn verkocht voor tussen de $ 285,000 en $ 315,000. Ik woon in een buitenwijk van Los Angeles. De huidige maandelijkse betaling is $ 458, inclusief onroerendgoedbelasting, met een rentepercentage van 5.25%. De nieuwe betaling is $ 531 tegen 3.28%. Geen enorm verschil als je bedenkt wat alle commercials zeggen dat de huidige refi-tarieven zijn, maar mijn verhouding tussen schulden en inkomsten is geen bueno.

"'Als ik sterf, wie zit er dan met het onbetaalde saldo? Neemt de geldschieter het aan?'"

Momenteel is mijn enige "echte" inkomen de sociale zekerheid en $ 900 die mijn vader me maandelijks stuurt vanaf een trustrekening. Ik ben van plan volgend jaar weer aan het werk te gaan omdat ik me dood verveel, maar dat heeft niets met de lening te maken. De afgeschreven 30-jarige leningbetaling omvat afsluitingskosten, vooruitbetaalde belastingen en meer dan $ 17,000 aan uitstaande schulden naast de resterende hypotheek en uitbetaling.

Als ik sterf, wie zit er dan vast met het onbetaalde saldo? Neemt de kredietgever dit aan? Heeft iemand niet te maken met welk probleem dan ook, of het saldo te ontvangen als het wordt verkocht? Heb ik gelijk dat het niet relevant is of ik een lening van 15 of 30 jaar neem, aangezien ik zou kunnen overlijden voordat een van beide is afbetaald?

Aangezien de beoogde lening aanzienlijk lager is dan de waarde van het huis, zijn er dan andere soorten problemen waarmee mijn erfgenaam te maken krijgt? Natuurlijk kan er nog een aardbeving plaatsvinden, maar afgezien van een onvoorziene ramp, of mijn betalingsachterstand, wie zou er wettelijk kunnen worden gedwongen om problemen op te lossen als ik geen testament opstel?

Hoogachtend,

Herfinanciering van Golden Girl

'De grote verhuizing' is een column van MarketWatch over het reilen en zeilen van onroerend goed, van navigeren bij het zoeken naar een nieuwe woning tot het aanvragen van een hypotheek.

Heeft u een vraag over het kopen of verkopen van een woning? Wil je weten waar je volgende zet moet zijn? E-mail Jacob Passy op [e-mail beveiligd].

Beste herfinanciering,

Ik wil beginnen met uw vraag over de duur van de lening, aangezien ik bang ben dat u het verschil tussen een lening van 15 jaar en een lening van 30 jaar misschien onderschat.

U weet dat de maandelijkse betaling hoger is voor een lening van 15 jaar - dat klopt. Maar het kan zelfs hoger zijn dan u zich realiseert (tenzij de geldschieter het verschil al heeft aangegeven). Voor een hypotheek van $ 100,000, 30 jaar met een rentepercentage van 3%, zou de maandelijkse betaling bijvoorbeeld ongeveer $ 422 zijn. Als diezelfde lening in plaats daarvan een looptijd van 15 jaar zou hebben, zou de maandelijkse betaling ongeveer $ 691 zijn.

Om te onderstrepen, de maandelijkse betaling op een hypotheek met een looptijd van 15 jaar is ongeveer 64% hoger. Vaak voelen mensen zich aangetrokken tot de kortere looptijd van een lening van 15 jaar omdat het hen op de lange termijn rente bespaart. Maar voor iemand met een vast inkomen kan dat verschil in de maandlast een enorm verschil maken.

Zoals je zelf al zei, het is niet duidelijk dat je lang genoeg zult leven om de lening hoe dan ook afbetaald te zien worden. Dus de besparingen op de lange termijn die door de kortere termijn worden veroorzaakt, zouden hoogstwaarschijnlijk niet de moeite waard zijn. Je bent nu afhankelijk van de financiële steun van je vader, maar zal dat ook zo blijven als hij sterft? Zo niet, dan kan de hogere maandelijkse betaling van een lening van 15 jaar plotseling volledig onbetaalbaar worden.

Voor wie de woning krijgt als u overlijdt, maakt het voor de schuldaflossing niet uit of de hypotheek een looptijd van 15 of 30 jaar heeft. Inderdaad, als we sterven, moeten onze woongerelateerde schulden nog steeds worden betaald.

In uw geval klinkt het alsof u geen testament heeft of niet heeft aangegeven wie uw vermogen moet erven bij uw overlijden. De meeste staten volgen een proces om te bepalen wie in aanmerking komt voor de erfenis, te beginnen met echtgenoten en kinderen, gevolgd door kleinkinderen. In gevallen waarin geen van deze personen in de buurt is, zal de staat rekening houden met andere familieleden, inclusief broers en zussen, nichten en neven. De staat kan het onroerend goed ook zelf erven.

Als u zonder testament overlijdt en de staat geen rechtmatige erfgenaam van het onroerend goed aanwijst, dan zou uw hypotheekverstrekker of beheerder theoretisch beslag leggen op het huis om de lening te dekken. Als een erfgenaam is geïdentificeerd, of u hebt er een genoemd, hebben de meeste staten wetten om hun rechten op het huis te beschermen. Als u sterft, erven uw erfgenamen de titel van het huis, maar niet de hypotheek. Hypotheken bevatten vaak een due-on-sale-clausule die vereist dat de lening wordt afbetaald als het huis wordt verkocht - omdat dan de titel wordt overgedragen.

Wanneer de eigendomsoverdracht plaatsvindt via een erfenis, beschermen wetten doorgaans de erfgenaam. Zij kunnen de hypotheek overnemen en blijven afbetalen. In sommige gevallen kunnen ze de hypotheek op hun naam laten zetten, of ze kunnen het huis verkopen om de lening af te betalen en de opbrengst die daarna overblijft in de zak steken.

Als ik een klein beetje overschrijd, zou ik je aanraden om te heroverwegen wie het waard is om jouw erfenis te ontvangen. Van nature denken de meesten van ons eraan om onze wereldse bezittingen over te laten aan bloedverwanten - maar naar mijn mening is de definitie van familie breder dan dat. Je broer heeft je verdriet gedaan en je zegt dat je vrijwel geen relatie hebt met je nichtje.

Het klinkt alsof je veel vrienden hebt met wie je een rijke relatie hebt. Natuurlijk zijn ze misschien niet romantisch van aard, maar ik weet zeker dat deze vrienden vreugde en troost in je leven brengen. Deze mensen zijn je uitverkoren familie, en ze verdienen elk recht en voorrecht dat typisch is voorbehouden aan bloedverwanten. U kunt uw bezittingen inderdaad aan een vriend nalaten in plaats van aan een familielid.

Misschien zijn je vrienden misschien niet geïnteresseerd in het erven van je appartement, maar ik zou met ze praten om te zien wat ze van zo'n geschenk zouden vinden. Misschien hebben ze zelf een kind of een ander familielid dat baat zou kunnen hebben bij het erven van een huis om in te wonen (of de financiële waarde van dat eigendom).

U heeft hard gewerkt om uw huis te onderhouden en u zou zich op uw gemak moeten voelen wetende dat het na uw overlijden naar iemand gaat voor wie u zorgt. Wie u ook identificeert als uw erfgenaam, laat hen weten wat uw plannen zijn. Op die manier zal het niet als een schok komen bij je overlijden, en kunnen ze zich goed uitgerust voelen om de verschillende taken aan te pakken die met een erfenis gepaard gaan.

Door uw vragen te e-mailen, gaat u ermee akkoord dat ze anoniem op MarketWatch worden gepubliceerd. Door uw verhaal in te dienen bij Dow Jones & Company, de uitgever van MarketWatch, begrijpt u en gaat u ermee akkoord dat we uw verhaal, of versies ervan, in alle media en platforms mogen gebruiken, ook via derden.