'Ik weet niet of het de moeite waard is om met huurders om te gaan': moet ik mijn huis verbouwen of verkopen?

Ik ben echter aan het overwegen of ik het huis dat ik nu heb, moet verkopen of verhuren. Ik kocht het huis voor $ 188,500. Ik heb twee keer geherfinancierd en de laatste keer geld gekregen. Mijn rentepercentage is 2.75% en ik heb nog 18 jaar om het af te betalen. Ik kan het huren voor $ 1,800 tot $ 2,000. Maar ik weet niet of dit de beste optie is, want ik zou het ook kunnen verkopen voor bijna $ 500,000, wat momenteel de hoogste waarde is.

Het zou geweldig zijn als de huurders mijn tweede hypotheek betalen, maar ik weet niet of het de moeite waard is om met huurders en reparaties om te gaan waar ze altijd om kunnen vragen. Het is tenslotte een oud huis. Wat moet ik doen? 

Hoogachtend,

Inpakken in Portland

'The Big Move' is een MarketWatch-column waarin de ins en outs van onroerend goed worden bekeken, van het zoeken naar een nieuwe woning tot het aanvragen van een hypotheek.

Heeft u een vraag over het kopen of verkopen van een woning? Wil je weten waar je volgende zet moet zijn? E-mail Jacob Passy op [e-mail beveiligd].

Beste verpakking,

De complete woningmarkt heeft veel huiseigenaren die nadenken over de stap die u overweegt te maken. Huiseigenaren zien stijgende huurprijzen en velen profiteren hiervan. In februari waren de huren bijna 18% hoger in vergelijking met een jaar geleden, volgens de vastgoedwebsite Apartment List, een recordgroei.

Tot op zekere hoogte stimuleren huiseigenaren die huurgroei door hun starterswoningen om te zetten in huurwoningen. Die huizen zouden anders de broodnodige levering aan de huizenkoopmarkten hebben geleverd. In plaats daarvan zijn er zo weinig huizen te koop dat veel Amerikanen gedwongen worden langer te huren dan ze hadden gehoopt, omdat ze geen eigendom kunnen vinden om te kopen. Meer mensen huren betekent meer concurrentie voor huurwoningen, en dus stijgen de huren.

Alleen omdat zoveel huiseigenaren deze route volgen, wil nog niet zeggen dat je dat zou moeten doen. "Het is logisch om een ​​huis om te zetten in een huurwoning als en alleen als je alle mogelijke problemen begrijpt die er zijn om verhuurder te worden", zegt Michelle Gessner, oprichter en eigenaar van Gessner Wealth Strategies, een financieel adviesbureau gevestigd in Houston. .

Het is gemakkelijk om je de voordelen voor te stellen van het zijn van een huisbaas - het extra inkomen gebruiken om je tweede hypotheek af te betalen en misschien als dat eenmaal is afbetaald, het geld in je zak steken om te sparen voor je pensioen. Maar als de pandemie ons iets heeft geleerd, is het dat een kleine huisbaas niet voor bangeriken is.

Je hebt al een aantal van de uitdagingen aangegaan als verhuurder. U moet met huurders communiceren en met hen samenwerken om het onroerend goed te onderhouden. En de kans is groot dat huurders het huis niet zo goed zullen behandelen als u zou hebben gedaan, waardoor u moet betalen om het regelmatig op te knappen. Dat is nog maar het topje van de ijsberg.

Het klinkt alsof u financieel stabiel bent, maar zou u het zich kunnen veroorloven om zowel de hypotheek op uw eerste huis als uw nieuwe huis zelf te betalen? Veel verhuurders werden de afgelopen jaren geconfronteerd met afscherming en faillissement van hun huurwoningen, omdat huurders door de pandemie moeite hadden om hun huur te betalen. Uiteindelijk kozen veel van deze vastgoedeigenaren ervoor om de huizen te verkopen om hun verliezen te beperken.

Als je denkt dat je die stress niet aankunt, zou ik sterk heroverwegen om verhuurder te worden. Er zijn andere financiële redenen om twee keer na te denken. Wanneer iemand zijn hoofdverblijfplaats verkoopt, mag hij tot $ 250,000 aan meerwaarden uitsluiten (of $ 500,000 als je getrouwd bent en samen een aanvraag indient). Dus als je bijvoorbeeld het huis voor $ 500,000 hebt verkocht, maar slechts $ 300,000 hebt betaald om het oorspronkelijk te kopen, dan zou niet geconfronteerd worden met vermogenswinstbelasting op de $ 200,000 aan winst die u verdiende.

Als u ervoor kiest om het onroerend goed om te zetten in een huurwoning en later besluit te verkopen, kunt u te maken krijgen met een hoge belastingaanslag. Om te profiteren van de uitsluiting op vermogenswinsten, moet u twee van de laatste vijf jaar in de woning hebben gewoond, maar dit hoeven niet de twee meest recente jaren te zijn. Dus in wezen heb je een beetje een respijtperiode. En er zijn fiscale aftrekposten die u als verhuurder kunt belasten.

Stel echter dat u de woning zes jaar huurde en vervolgens besloot te verkopen. U zou dan niet de uitsluiting van $ 250,000 (of $ 500,000) krijgen, dus al het geld dat u met de verkoop verdient, zou als belastbaar inkomen worden beschouwd. Er zijn manieren om die belastingaanslag te vermijden - in het bijzonder zou u dat geld kunnen herinvesteren in een ander huurobject via een Sectie 1031-uitwisseling. Anders wordt de belastingaanslag groter.

Een andere financiële overweging is of uw hypotheekverstrekker u überhaupt zou toestaan ​​om het onroerend goed om te zetten in een huurwoning. Hypotheken bevatten meestal clausules die vereisen dat de kredietnemers voor een bepaalde periode in het huis wonen. Als u probeert te verhuizen en de woning te verhuren voordat die periode is verstreken, kunt u zich inlaten met hypotheekfraude. Aangezien u vrij recentelijk heeft geherfinancierd, dient u uw hypotheekdocumenten goed te bestuderen.

U heeft een beter idee van uw tolerantie voor risico's en financiële complexiteit dan ik. Als je nog steeds geïnteresseerd bent om verder te gaan met dit plan, raadpleeg dan zeker een accountant en een financieel planner die je kunnen helpen de beste aanpak in kaart te brengen. Mijn instinct is dat je niet verkocht bent op dit idee. Als dat het geval is, zou ik andere opties overwegen. Het geld dat u verdient door het huis te verkopen, zou immers een grote bijdrage leveren aan het afbetalen van schulden of andere financiële doelen.

Bovendien is verhuurder zijn niet de enige manier om in onroerend goed te investeren. "Extra opbrengsten kunnen worden geïnvesteerd om inkomsten of groei te genereren of zelfs in vastgoedgerelateerde effecten", zegt Kashif Ahmed, president van American Private Wealth, een financieel adviesbureau in Bedford, Massachusetts. Investeren in een vastgoedbeleggingstrust, voor zou bijvoorbeeld uw portefeuille kunnen verbreden, maar is veel meer liquide dan al dat geld in een huis te hebben.

Uiteindelijk denk ik dat je niet fout kunt gaan door de keuze te maken die voor jou het meest comfortabel aanvoelt. Dus welke keuze dat ook is, ik wens je veel succes.

Door uw vragen te e-mailen, gaat u ermee akkoord dat ze anoniem op MarketWatch worden gepubliceerd. Door uw verhaal in te dienen bij Dow Jones & Company, de uitgever van MarketWatch, begrijpt u en gaat u ermee akkoord dat we uw verhaal, of versies ervan, in alle media en platforms mogen gebruiken, ook via derden.