Huizen omdraaien kan een lucratieve onderneming zijn. Maar laat de geïdealiseerde huis-flipping tv-programma's uw kijk op hoe het werkt niet beïnvloeden. Je moet ervaren, gefinancierd en goed geïnformeerd zijn over wat je doet. Dat geldt vooral als het gaat om huizen omdraaien en belastingen. Deze onroerendgoedgids geeft een overzicht van wat u kunt verwachten met huisomdraaiende belastingen. EEN financieel adviseur kan u helpen bij het opstellen van een financieel plan voor uw investeringsdoelen in onroerend goed en u helpen uw bedrijf te beschermen tegen financiële fouten.
Bent u een vastgoedinvesteerder of -dealer?
De eerste vraag die je moet beantwoorden is of je een onroerend goed belegger of handelaar. De reden is dat de IRS deze twee klassen anders belast. Een belegger koopt en houdt doorgaans onroerend goed voor minimaal een jaar. Gewoonlijk gebruiken beleggers het onroerend goed voor huurinkomsten en als activa verwachten ze gedurende vele jaren langzaam in waarde te stijgen.
Dealers daarentegen zijn traditioneel huis vinnen. Hun hele reden achter het kopen van het pand is voor wederverkoop. Hier zijn enkele punten waar de IRS naar zal kijken om te bepalen of u een dealer bent:
De frequentie en het bedrag van aankopen en verkopen van onroerend goed
Of het pand ooit als uw eigendom is vermeld hoofdverblijfplaats
Waarom het eigendom werd gehouden en of het andere doeleinden diende dan voor wederverkoop
Hoeveel reclame en promotie ging er naar de verkoop van onroerend goed
Hoeveel verbeteringen zijn aangebracht
De algemene activiteiten van de belastingbetaler die het onroerend goed verkoopt
Over het algemeen geldt dat als je een huis omdraait, je het koopt met als enig doel het te verbeteren en door te verkopen. Dit maakt je een makelaar in onroerend goed. Als u nog vragen heeft, kunt u contact opnemen met een financieel adviseur of belastingdeskundige.
Flipping Houses en vermogenswinstbelasting
Er zijn twee types vermogenswinstbelasting, korte en lange termijn. Vermogenswinstbelastingen op korte termijn worden belast tegen hetzelfde tarief als uw inkomstenbelasting en zijn bedoeld voor winsten op activa (zoals onroerend goed) die minder dan een jaar in bezit zijn geweest. Vermogenswinstbelasting op lange termijn zijn voor activa die langer dan een jaar worden aangehouden en worden in rekening gebracht tegen een gunstiger tarief, variërend van 0% - 20%, afhankelijk van de schijf.
Huisflippers vallen meestal in het kamp van kortetermijnmeerwaarden. Onthoud dat wanneer u een huis omdraait, u elke dag dat u het onroerend goed vasthoudt, geld verliest. U wilt instappen, verbeteringen aanbrengen en snel met winst verkopen. Dat geldt vooral als u de aankoop met een lening heeft gefinancierd.
Volledige fiscale behandeling voor makelaars in onroerend goed
Op dit punt hebben we vastgesteld dat actieve huisflippers makelaars in onroerend goed zijn. Dat betekent dat er andere belastingen zijn waarvan ze op de hoogte moeten zijn. Naast het betalen van inkomstenbelasting (die kan oplopen tot 37%), zullen vastgoeddealers 15.3% extra belasting voor zelfstandigen moeten betalen.
Laten we een voorbeeld doornemen met behulp van De belastingcalculator van SmartAsset. Als een onroerendgoedhandelaar die afzonderlijk een aanvraag indient $ 200,000 aan inkomsten voor het jaar ontvangt, kunnen ze verwachten $ 40,811 aan federale inkomstenbelasting te betalen. Voeg daar $ 30,600 aan belasting voor zelfstandigen aan toe en je hebt een totale belastingaanslag van $ 71,411 of 35.71% van $ 200,000.
Dit is natuurlijk zonder rekening te houden met belastingaftrek. Laten we het hebben over enkele stappen om uw belastingaanslag te verlagen.
Verlaging van uw huis Omdraaiende belastingdruk
Zelfs met de hoge belastingen van een makelaar in onroerend goed, zijn er manieren om de belastingdruk op uw huis te verlagen. Hier zijn drie stappen die u kunt nemen om uw belastingaanslag te verlagen wanneer u huizen begint om te draaien.
1. Vorm een LLC
Voordat u aan het flippen van uw huis begint, is het slim om uw bedrijf op te zetten. Een van de meest populaire bedrijfsstructuren is een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid of LLC. Met LLC's kunt u zakelijke uitgaven aftrekken. Bovendien helpen ze u uw persoonlijke bezittingen te beschermen tegen een juridische claim als het misgaat.
Hun flexibiliteit is nog een reden waarom ze zo populair zijn. Een LLC kan een eenmanszaak of partnerschap zijn of als een bedrijf worden georganiseerd om te profiteren van toepasselijke belastingvoordelen. Houd er rekening mee dat LLC's door de staat bestuurde entiteiten zijn, dus de exacte regels voor het vormen ervan en de voordelen die ze bieden, verschillen per staat.
2. Maak belastingaftrek
Als een LLC kunt u veel van uw zakelijke uitgaven afschrijven. Hier zijn negen veelvoorkomende inhoudingen die u mogelijk kunt maken:
Kosten voor woningverbetering op verkochte eigendommen
Rente op vastgoedleningen
Onroerende voorheffing op vastgoedbeleggingen
Kosten bouwvergunning
Vastgoedcommissies
Reiskosten
Kantoor artikelen
Alle off-site kantoorkosten, zoals huur, internet, nutsvoorzieningen, etc.
Juridische en boekhoudkundige kosten
3. Kapitaalverliezen aftrekken
Je profiteert misschien niet elke keer als huisflipper. Het resultaat hiervan is dat u eventuele vermogensverliezen waarmee u wordt geconfronteerd, kunt aftrekken en deze kunt gebruiken om uw vermogenswinstbelasting te verrekenen. Praat met uw financieel adviseur over hoe u deze winsten het beste kunt compenseren met verliezen en of u daarvoor in aanmerking komt overdracht van kapitaalverlies.
Belastingvoordelen die u niet zult krijgen als House Flipper
Ondanks wat je misschien op internet leest, als je een actieve huisflipper bent die meerdere huizen per jaar omdraait, zijn er belastingvoordelen die anderen krijgen die je niet krijgt. Hier zijn een aantal belastingvoordelen die u kunt overwegen:
121 uitsluiting: Deze IRS-regel is van toepassing op uw hoofdverblijfplaats. Hiermee kunt u vermogenswinstbelasting op de winst van de verkoop van uw hoofdverblijfplaats vermijden, tot een winst van $ 250,000 (of $ 500,000 indien getrouwd). Nogmaals, dit huis moet worden vermeld als uw hoofdverblijfplaats om in aanmerking te komen. Voor de uitsluiting moet u van de afgelopen 24 maanden minimaal 60 in de woning hebben gewoond. Dat betekent dat huizen voor snel omdraaien niet in aanmerking komen.
1031 uitwisseling: Deze programma voor belastinguitstel stelt beleggers in staat om één vastgoedbelegging te verkopen en de belastingen op de verkoop uit te stellen door een nieuwe vastgoedbelegging te kopen. De IRS geeft u 45 dagen de tijd om een vervangende woning te identificeren en 180 dagen om de transactie uit te voeren. Maar waarom kunnen huisvinnen hier niet van profiteren? De IRS is erg kieskeurig over wie kan deelnemen aan een 1031 Exchange. Ze verbieden specifiek eigendommen die zijn gekocht voor wederverkoop van deelname.
The Bottom Line
Het kopen en verkopen van onroerend goed kan een complex proces, vooral als u de belastingen op het omdraaien van uw huis meetelt. Het is het beste om voorbereid het bedrijf in te gaan en te weten waarvoor u aan de haak hangt. U moet weten wat de IRS van u verlangt en hoe u uw bedrijf kunt structureren, zodat u zich in de beste positie bevindt om op de lange termijn succesvol te zijn.
Tips voor het omdraaien van huizen
Uw bedrijf dat van huis verandert, hoeft niet zelf te proberen zijn financiën te beheren, van groeikapitaal tot belastingplanning. Het hebben van een financieel adviseur aan uw zijde kan een enorme last van uw schouders nemen en u meer kansen bieden om te groeien. Als u geen financieel adviseur heeft, hoeft het niet moeilijk te zijn om er een te vinden. De gratis tool van SmartAsset matcht u met maximaal drie doorgelichte financiële adviseurs die uw regio bedienen, en u kunt uw adviseur-matches gratis interviewen om te beslissen welke de juiste voor u is. Als u klaar bent om een adviseur te vinden die u kan helpen uw financiële doelen te bereiken, begin nu.
Naast het op orde hebben van uw belastingen, moet u ook letten op waar u bankiert. Sommige banken zijn gewoon vriendelijker voor kleine bedrijven. Bekijk onze lijst met de beste banken voor kleine bedrijven om van deze kansen te profiteren.
Fotocredit: ©iStock/Feverpitched, ©iStock/Svetlana Malysheva, ©iStock/Aleutie
De post Huizen en belastingen omdraaien: gids voor onroerend goed verscheen eerst op SmartAsset-blog.
Bron: https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html