De huizenprijzen zijn de afgelopen tien jaar bijna verdubbeld – en dat zou kunnen betekenen dat u flinke belastingen moet betalen als u uw huis verkoopt. Na in 10 een dieptepunt te hebben bereikt rond de $259,000, is de gemiddelde verkoopprijs van een huis gestaag gestegen naar ruim $2011 op het moment van schrijven. Zoals veel trends heeft de pandemie dit misschien versneld, maar de huizenprijzen waren al jaren aan het stijgen. Dit is geweldig nieuws voor huiseigenaren die willen verkopen. Ze staan klaar om echt geld te verdienen.
Helaas horen bij echt geld ook echte belastingen. Als u onroerend goed met winst verkoopt, bent u vermogenswinstbelasting over het geld verschuldigd. Helaas, in tegenstelling tot de belastingen die op de lonen worden ingehouden, neemt de IRS dat geld niet vooraf in. Je zult het moeten berekenen en een cheque uitschrijven. Er zijn echter manieren om dat minder pijn te doen. Als u hulp wilt bij het minimaliseren van uw belastingaanslag bij de verkoop van een huis, overweeg dan om samen te werken met een financieel adviseur.
Wat zijn vermogenswinstbelastingen op onroerend goed?
De vermogenswinstbelasting wordt geheven over de winst die u maakt uit de verkoop van een belegging. Dit geldt voor het meeste geld dat u verdient door activa zoals aandelen, obligaties en zelfs onroerend goed (zoals uw huis) te kopen en verkopen. In het geval van onroerend goed berekent u uw belastbare winst als:
Prijs waarvoor u het onroerend goed heeft verkocht – Prijs die u hebt betaald om het onroerend goed te kopen = belastbare winst
Stel dat u uw huis tien jaar geleden voor € 260,000 heeft gekocht. Je verkoopt het vandaag voor $450,000. U bent vermogenswinstbelasting verschuldigd over $ 190,000 (het verschil tussen uw aankoopprijs en uw verkoopprijs).
Kapitaalwinsten op lange termijn – dat wil zeggen de winsten op activa die minstens een jaar worden aangehouden – worden over het algemeen tegen een veel lager tarief belast dan het verdiende inkomen (geld dat u krijgt door te werken). In 2021 zijn voor alleenstaande/gehuwde indieners de tarieven van de vermogenswinstbelasting vastgesteld op:
0 procent – $0-$40,400 alleenstaand/$0-$80,800 getrouwd
15 procent – $40,401-$445,850 alleenstaand/$80,801-$501,600 getrouwd
20 procent – $445,851+ alleenstaand/$501,601 getrouwd
Vanaf 2022 zijn de bereiken als volgt:
0 procent – $0-$41,675 Enkel/$0-$83,350 Getrouwd
15 procent – $41,676-$459,750 Enkel/$83,351-$ 517,200 Getrouwd
20 procent - $459,751+ Alleenstaand/$517,201 Getrouwd
Stel uit ons voorbeeld hierboven dat u uw huis heeft verkocht en in 190,000 € 2021 winst heeft gemaakt. Ervan uitgaande dat u alleenstaand bent, berekent u de vermogenswinstbelasting op deze verkoop als volgt:
$ 40,400 * 0 procent = $ 0
($190,000 – $40,401) = $149,599
$ 149,599 * 15 procent = $ 22,439
$ 0 + $ 22,429 = $ 22,429
Dit is een vereenvoudigde versie van het vinden van uw vermogenswinstbelasting, maar de basis is aanwezig. U kunt op deze verkoop $ 22,429 aan belastingen verschuldigd zijn. Dit is veel, zelfs als je je herinnert dat je $ 190,000 winst hebt gemaakt om het mee te betalen. (Het is zelfs nog meer als je je herinnert dat je, nadat je je huis hebt verkocht, een nieuwe moet vinden op een hete markt ...) Gelukkig heeft de IRS een uitzondering gemaakt om huiseigenaren met dat probleem te helpen.
De uitsluiting van kapitaalwinsten
Als u profiteert van de verkoop van uw huis, kunt u de eerste € 250,000 van die winst uitsluiten van belastingen. Voor getrouwde stellen die gezamenlijk een aanvraag indienen, loopt dat aantal op tot $ 500,000.
Cruciaal is dat deze uitsluiting van toepassing is op uw winst, niet op de totale verkoop. Stel dat u uit ons voorbeeld hierboven uw huis als alleenstaande voor € 450,000,- hebt verkocht. Uw winst uit de verkoop bedroeg $ 190,000. U zou die volledige winst van uw belastingen kunnen uitsluiten en niets verschuldigd zijn.
Aan de andere kant, stel dat u een winst van $ 280,000 op de verkoop heeft gemaakt. Na de uitsluiting van vermogenswinsten zou u belasting verschuldigd zijn over de resterende $ 30,000. (Wat, aangezien dat allemaal binnen de belastingschijf van 0 procent op vermogenswinsten zou vallen, opnieuw neerkomt op $ 0 aan belastingen.)
Om voor deze uitsluiting in aanmerking te komen, moet u voldoen aan de eigendoms- en gebruikstest. Dit betekent dat u in de vijf jaar voorafgaand aan de verkoop minimaal twee jaar eigenaar moet zijn geweest van de woning en deze als hoofdverblijf heeft gebruikt. Dit hoeft niet continu te zijn. U kunt de woning periodiek bewonen, zolang het in totaal minimaal twee jaar betreft. (Zie IRS-publicatie 523 voor een volledige beschrijving van de vereisten voor de uitsluitingstest.) Leden van het Amerikaanse leger, de buitenlandse dienst, het Peace Corps en de actieve inlichtingendienst kunnen hun continue gebruik anders berekenen op basis van hun inzetschema's.
Bereken uw vermogenswinstbelasting correct
Zoals we hierboven vermeldden, zijn meerwaarden op de verkoop van een huis iets ingewikkelder dan gewone beleggingswinsten. Naast de oorspronkelijke aankoopprijs van de woning kunt u ook enkele afsluitkosten, verkoopkosten en de belastinggrondslag van de woning aftrekken van uw belastbare meerwaarden.
Afsluitingskosten kunnen hypotheekgerelateerde kosten omvatten (bijvoorbeeld als u vooruitbetaalde rente had toen u het huis kocht) en belastinggerelateerde kosten.
Verkoopkosten zijn over het algemeen van toepassing op het geld dat u besteedt aan de verkoop van het huis. Dit omvat makelaarskosten, advertentiekosten, juridische kosten, advertentiekosten, geld dat u heeft uitgegeven om het huis er representatiever uit te laten zien voor de verkoop, en andere gerelateerde kosten.
De belastinggrondslag van het huis zijn de kosten van eventuele grote verbeteringen die u in de loop der jaren aan het onroerend goed hebt aangebracht. Dit is in wezen elke hoeveelheid geld die u aan de fysieke structuur hebt uitgegeven die waarde toevoegt aan het huis. Het wordt verminderd door afschrijvingen in die structuur (bijvoorbeeld als u een stapel hebt toegevoegd maar die stapel vervolgens uit elkaar laat vallen), hoewel afschrijving een ongewoon probleem is voor actief bewoonde huizen.
Stel bijvoorbeeld dat u alleenstaand bent en een huis hebt gekocht voor € 250,000. Je verkoopt het voor $750,000. U heeft de volgende bijbehorende kosten:
$ 40,000 aan renovatiewerkzaamheden aan de keuken en badkamer;
$ 35,000 aan makelaarskosten;
$ 2,500 uitgegeven aan schoonmaak en enscenering voor open dagen;
$ 5,000 aan advocatenhonoraria en andere bijbehorende sluitingskosten.
U zou uw belastbare vermogenswinst als volgt berekenen:
$750,000 – ($250,000 + $40,000 + $35,000 + $2,500 + $5,000) = $417,500
$417,500 – $250,000 (de uitsluiting van vermogenswinsten) = $167,500
U zou belasting verschuldigd zijn over $ 167,500.
Verkoop niet snel
Verkoop uw huis indien mogelijk niet binnen een jaar. U moet minimaal twee jaar wachten voordat u uw huis kunt verkopen om in aanmerking te komen voor de uitsluiting van vermogenswinst. Maar zelfs als u niet in aanmerking komt voor de uitsluiting, kunt u normaal gesproken nog steeds het verlaagde belastingtarief betalen dat wordt geheven op beleggingsactiva.
Dit verlaagde tarief is het zogenaamde langetermijninvesteringstarief. Het geldt alleen voor bezittingen die u langer dan een jaar aanhoudt. Als u minder dan 12 maanden eigenaar bent van uw eigendom, moet u belasting betalen over eventuele winst tegen het normale inkomenstarief (dat wil zeggen, het tarief waartegen de IRS-belastingen werken en verdiende inkomsten). Dit is aanzienlijk hoger dan het tarief van de vermogenswinstbelasting.
The Bottom Line
De belangrijkste manier om uw vermogenswinstbelasting te verlagen is door ervoor te zorgen dat u alle kortingen berekent die de IRS toestaat op uw totale winst. Daarna zal de uitsluiting van vermogenswinsten een groot deel van het geld elimineren dat de meeste huiseigenaren met hun verkopen zullen verdienen.
Tips voor het kopen van een huis
Het is geweldig als je geld kunt verdienen met je huis, maar het moet eerst en vooral een plek zijn om te wonen. Met de Hypotheekcalculator van SmartAsset rekent u precies uit wat die nieuwe woning u gaat kosten, zodat u de juiste keuze kunt maken voor uw budget en uw toekomst.
Een financieel adviseur kan u helpen met belastingplanning, zodat u niet te veel betaalt. Het vinden van een gekwalificeerde financieel adviseur hoeft niet moeilijk te zijn. De gratis tool van SmartAsset koppelt u aan maximaal drie financiële adviseurs die in uw regio actief zijn, en u kunt uw adviseurs kosteloos interviewen om te beslissen welke de juiste voor u is. Als u klaar bent om een adviseur te vinden die u kan helpen uw financiële doelen te bereiken, ga dan nu aan de slag.
Fotocredit: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks
Het bericht Hoe u vermogenswinstbelasting op onroerend goed kunt vermijden verscheen voor het eerst op SmartAsset Blog.
Bron: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html