Huizenprijzen dalen - Ja, een huis is nog steeds een goede investering

Na een langdurige stijging van de huizenprijzen wijzen nu signalen op een afkoelingsperiode. In plaats van dat huizenkopers enthousiast worden over deze mogelijkheid, vragen velen zich af of het kopen van een huis tijdens een recessie nog steeds een verstandige investering is.

Hoewel er enkele uitzonderingen zijn, is het bezitten van een huis voor de meeste mensen nog steeds een slimme financiële zet. Dit geldt met name als u van plan bent het onroerend goed voor ten minste vijf jaar in eigendom te hebben. Hier zijn de belangrijkste redenen waarom u het kopen van een huis nog steeds een prioriteit moet maken.

Het bezitten van uw huis is een goede afdekking tegen inflatie

Historisch gezien was de waardering van onroerend goed sneller dan de inflatie. Volgens Robert Shiller, hoogleraar economie aan de Yale University, is het jaarlijkse rendement op deze activaklasse van 1928-2021 4.2%. Vergelijk dit met de inflatie op jaarbasis in dezelfde periode van 3.08%.

Er zijn jaren, waaronder 2022, waarin de inflatie de vastgoedwaardering overtreft. Maar als u naar trends over een langere periode kijkt, is het rendement dat u op onroerend goed verdient meestal hoger.

Een andere manier om naar deze investering te kijken is in termen van uw hypotheekrente. Koopt u een huis en sluit u een hypotheek met een looptijd van 30 jaar af voor 5.25%, dan betaalt u de hele 30 jaar hetzelfde tarief. Aangezien de rentetarieven naar verwachting op korte termijn hoog zullen blijven, komt u naar voren omdat de rente die u betaalt lager is dan de inflatie.

Als de inflatie daalt, daalt de rente mee. Op dit moment kunt u ervoor kiezen om te herfinancieren naar een lagere rente en toch geld te besparen.

Als u ervoor kiest om in plaats daarvan te huren, kan de huur die u betaalt veranderen wanneer uw huurcontract afloopt. Voor de meeste huurders geldt dat het huurcontract slechts een periode van 12 maanden beslaat. Volgens Redfin bedraagt ​​de jaarlijkse huurstijging momenteel 15% en houdt deze al een paar maanden stabiel in de tienerjaren.

Door te huren in plaats van te kopen, riskeert u mogelijk elk jaar meer te betalen voor huisvesting in plaats van uw betaling stabiel te houden als u een woning koopt.

Het bezitten van uw huis bouwt vermogen op

Een belangrijk ding om te onthouden wanneer u uw maandelijkse hypotheekbetaling doet, is dat een deel van uw rekening de hoofdsom van de lening betaalt. Met andere woorden, u bouwt eigen vermogen op. Wanneer u de woning gaat verkopen, krijgt u dit geld terug.

Huren daarentegen bouwt geen eigen vermogen op. Elke maand als je je huur betaalt, heb je er niets anders voor dan een dak boven je hoofd. Als u een hypotheek van $ 200,000 voor 30 jaar tegen 6% afsluit en na tien jaar verkoopt, heeft u meer $ 32,000 aan eigen vermogen opgebouwd.

Er zijn belastingvoordelen voor eigenwoningbezit

Een groot voordeel van het bezitten van een huis zijn de belastingvoordelen. De twee belangrijkste zijn de hypotheekrenteaftrek en de vermogenswinstvrijstelling. Met de hypotheekrenteaftrek kunt u de rente afschrijven die u betaalt in uw belastingschijf.

Als u bijvoorbeeld in de belastingschijf van 25% valt, realiseert u een belastingbesparing op 25% van de rente die u hebt betaald. Dus als u $ 10,000 aan hypotheekrente voor het jaar hebt betaald, kunt u $ 2,500 op uw belastingen afschrijven als u specificeert.

Met de vrijstelling van vermogenswinsten kunnen single filers in aanmerking komen om tot $ 250,000 van de winst uit de verkoop van een hoofdverblijfplaats van hun belastbaar inkomen uit te sluiten. Als u samen met uw echtgenoot een aangifte indient, kunt u maximaal $ 500,000 uitsluiten. Dit is een enorm belastingvoordeel en het is een manier waarop mensen rijkdom opbouwen met onroerend goed.

Als u huurt, hoeft u geen belastingaftrek te claimen. Er zijn helemaal geen belastingvoordelen.

Waardering op lange termijn

Naast het opbouwen van overwaarde in uw woning, krijgt u ook prijsstijgingen. Zoals eerder vermeld, bedraagt ​​de gemiddelde jaarlijkse stijging van de vastgoedwaarde ongeveer 4%. Met de regel van 72 mag je verwachten dat de waarde van je huis in 18 jaar verdubbelt. Als je een aanbetaling van $ 50,000 hebt gedaan en een lening van $ 200,000 hebt afgesloten voor 30 jaar tegen 6%, heb je na 18 jaar $ 77,123 aan eigen vermogen opgebouwd. De totale waarde van uw huis van $ 250,000 bij aankoop is in waarde gestegen tot $ 500,000. U heeft nu een investeringssaldo van $ 377,123 ($ 50,000 aanbetaling + $ 77,123 aan hoofdbetalingen + $ 250,000 waardering) als u zou verkopen.

Historisch gezien stijgen de huizenprijzen; er zijn slechts enkele uitzonderingen geweest, voornamelijk in 2008 en 2019. De kans is dus groot dat u een waardevermeerdering in uw woning realiseert.

De enige waardering die u als huurder ervaart, is de jaarlijkse verhoging van uw maandhuur. Er is geen langetermijnwaardering waar u van kunt genieten, aangezien u geen eigen vermogen opbouwt.

Waarom deze keer niet is zoals de vorige keer

Volgens Consumentenzaken hoopt 63% van de mensen op een woningcrash, zodat ze het zich kunnen veroorloven een huis te kopen. Helaas zijn er geen tekenen die erop wijzen dat dit gebeurt. De meeste experts zijn het erover eens dat een crash zoals die van 2008 niet op tafel ligt.

Daar zijn een handvol redenen voor. Ten eerste heeft de consument vandaag een sterkere balans dan in 2008. Ook waren veel van de in 2008 afgesloten hypotheken van lage kwaliteit en waren er niet veel checks and balances om te voorkomen dat ongekwalificeerde kredietnemers subprime-hypotheken aangingen. Tegenwoordig is de branche heel anders en zijn er meer beperkingen voor wie in aanmerking komt voor een hypotheek.

Ten slotte vindt een crash alleen plaats als er meer verkopers dan kopers zijn. Als er weinig kopers zijn, moeten verkopers de prijs verlagen om iemand te verleiden tot kopen. Maar als 63% van de mensen aan de zijlijn staat te wachten, is een grootschalige crash onwaarschijnlijk. Een grote groep mensen staat klaar om te kopen, dus elke daling van de vraagprijzen zal resulteren in een stroom van kopers, wat de prijzen daadwerkelijk zal stabiliseren.

Is het altijd eng geweest om een ​​huis te kopen?

Een huis kopen is altijd een eng voorstel geweest. Het is een grote financiële investering, aangezien u zich aanmeldt voor een maandelijkse betaling voor de komende 30 jaar. Dit is de reden waarom je huizenprijzen ziet dalen tijdens economische neergang. Als iemand niet zeker is dat hij morgen een baan zal hebben, zal hij zich waarschijnlijk niet committeren aan het kopen van een huis.

Als je de klok terugdraait naar de jaren vijftig en ziet dat de huizenprijzen veel lager waren, moet je bedenken dat in de meeste gevallen slechts één echtgenoot een inkomen verdiende. Ook was het een uitdaging om een ​​huis te kopen vanwege de hoge leennormen. Pas met de oprichting van de Federal Housing Authority (FHA) en de Veterans Administration (VA) woningkredietprogramma's werd het gemakkelijker om een ​​huis te kopen.

Toch was het een enorme onderneming om een ​​huis te kopen. Dit was des te meer het geval in de jaren zeventig, toen stagflatie toesloeg en de rente omhoogschoot tot bijna 1970%.

Snel vooruit naar 2008 en de overheid moest opnieuw ingrijpen om mensen te verleiden huizen te kopen met het First Time Homebuyer-krediet van $ 8,000.

Het maakt niet uit naar welke periode je kijkt, er zijn altijd redenen waarom mensen nerveus zijn over het kopen van een huis (naast de natuurlijke angst om tot 30 jaar maandelijks te betalen).

Wat als u al een woning bezit?

Aangezien onroerend goed een uitstekende langetermijninvestering is, wat kunt u nog meer doen als u al een huis bezit? Om te beginnen kunt u overwegen een vastgoedbelegging te kopen. U profiteert niet alleen van langetermijnwaardering, maar terwijl u het onroerend goed verhuurt, betaalt uw huurder uw maandelijkse hypotheek, waardoor uw rendement stijgt.

Het is begrijpelijk dat niet iedereen geïnteresseerd is in het fysiek bezitten van een huurwoning - of het werk dat ermee gepaard gaat. Een alternatief is beleggen in onroerend goed door aandelen te kopen van bedrijven die correleren met de woningmarkt. Q.ai biedt Investeringskits met ingebouwde REIT's en andere vastgoedposities.

Sommige mensen kunnen overwegen om extra te betalen op hun hypotheekhoofdsom. Als uw rentepercentage echter lager is dan 4%, is het verstandiger om het geld te beleggen in plaats van uw hypotheek af te lossen. Dit komt omdat u een hoger rendement op uw geld kunt behalen.

Het gemiddelde jaarlijkse rendement van de aandelenmarkt is 8%. Als u 6,000 jaar lang $ 10 per jaar investeert, krijgt u $ 93,872. Als u jaarlijks $ 6,000 extra zou betalen op uw hypotheek van 4%, zou u in 10 jaar $ 69,655 rente hebben bespaard. Omdat uw aandelen $ 24,217 meer zullen verdienen dan uw rentebesparingen, kunt u uw geld beter in de markt beleggen.

Wie zou geen huis moeten kopen?

Er zijn een paar gevallen waarin het zinvoller is om te huren dan te kopen. Deze komen allemaal terug op timing. Als je net aan je carrière begint en niet zeker weet waar je wilt wonen, heeft het geen zin om je aan een huis te binden.

Bovendien, als je net een baan in een nieuwe stad hebt aangenomen, is het financieel slimmer om voor de korte termijn te huren, omdat je erachter komt waar je na verloop van tijd zou willen wonen. Aan het eind van de dag, als je jezelf geen huis ziet bezitten gedurende ten minste vijf jaar voordat je verkoopt, kun je beter huren en niet kopen. Dit vanwege het risico dat de huizenprijzen op korte termijn niet stijgen en alle sluitingskosten die u betaalt bij de aankoop van een woning. Uw eigen vermogen, waardering en belastingvoordelen hebben tijd nodig om u over de aanvankelijke drempel van sluitingskosten heen te krijgen om de voordelen van kopen te realiseren.

Conclusie

Over het algemeen is huisvesting nog steeds een goede investering, zelfs als de verkoop van huizen vertraagt. Hoewel er een risico bestaat dat de prijzen op korte termijn afvlakken of dalen, verwacht geen sterke daling zoals in 2008. En als beleggen in de aandelenmarkt een richtlijn is, weet u dat tijd in de markt veel belangrijker is dan het timen van de markt. Met andere woorden, het is beter om in de vastgoedmarkt te investeren - zelfs tijdens recessies - dan te proberen het beste moment te kiezen om te kopen of verkopen.

Niemand weet wanneer de bodem zal komen of wanneer de prijzen weer gaan stijgen. Als je de actie niet wilt missen, kun je beter instappen dan wachten.