Gedurende twee jaar tijdens de covid-19-pandemie verzamelden huizenverkopers in Quakers Hill, een buitenwijk in de verste uithoeken van het uitgestrekte westen van Sydney, fortuinen. Zo'n 60 of 70 kijkers slenterden door elk huis dat te koop stond, herinnert Josh Tesolin van Ray White, een makelaar, zich. Kopers verdrongen zich op veilingen en boden ruim boven de verwachtingen. "We vragen om, laten we zeggen, $ 1 miljoen en verkopen voor $ 1.4 miljoen", zegt de heer Tesolin. "De markt toen was gek - een heel ander beeld dan nu." Dit jaar zijn de prijzen in de buurt met 20% gedaald, schat hij. Eigenaren trekken hun huizen weg, omdat ze ze niet voor zoveel kunnen verkopen als ze willen. De markt is aan het vergrijzen.
De Australische huizenprijzen zijn vijf opeenvolgende maanden gedaald, waardoor Quakers Hill in de voorhoede van een wereldwijde trend staat. Terwijl centrale banken zich haasten om de inflatie te bedwingen, verhogen ze de rentetarieven in het snelste tempo in ten minste vier decennia - wat zich nu vertaalt in een bloedbad op de huizenmarkt. De prijzen dalen in negen van de 18 landen die worden gecontroleerd door Oxford Economics, een adviesbureau, en dalen het snelst in de meest oververhitte markten. In Canada en Zweden zijn ze sinds februari met meer dan 8% gedaald; in Nieuw-Zeeland zijn ze sinds hun piek vorig jaar met meer dan 12% gedaald. Ook in Amerika en Groot-Brittannië zijn de prijzen begonnen te dalen. Veel andere landen gaan in dezelfde richting.
Ook de transacties zijn gedaald. Volgens de National Association of Realtors, een lobbygroep, zijn de huizenverkopen in Amerika in augustus met een vijfde gedaald in vergelijking met het voorgaande jaar. In Nieuw-Zeeland was de kwartaalomzet in de drie maanden tot juni het zwakst sinds 2010. De aandelenkoersen van grote Britse bouwers, zoals Barratt en Taylor Wimpey, zijn dit jaar gehalveerd. Die van dr. Horton en Lennar, de grootste van Amerika, zijn met meer dan 30% gedaald.
Dit vertegenwoordigt het einde van een lange hausse - een die veel huiseigenaren als vanzelfsprekend zijn gaan beschouwen. De laagste hypotheekrentes en het beperkte aanbod zorgden voor een gestage stijging van de huizenprijzen in de rijke wereld in het decennium na de wereldwijde financiële crisis van 2007-09. Zo stegen de prijzen in Amerika met bijna 60% vanaf hun dieptepunt in 2012 tot eind 2019. Toen kwam de pandemie, waarin de prijzen echt omhoogschoten. In Amerika, Canada en Nederland zijn ze sinds 30 met meer dan 2020% gestegen. Lockdowns en de verschuiving naar werken op afstand verhoogde de vraag naar woningen in de voorsteden met tuinen of kantoren. Overheden, bezorgd over een woningcrisis naarmate het coronavirus zich verspreidde, hebben hypotheekregels tijdelijk versoepeld of verwijderd, waardoor het gemakkelijker werd om te kopen. Pandemische besparingen hielpen starters om forse deposito's te stoppen.
Maar door rentestijgingen zijn de hypotheekrentes nu teruggekeerd naar niveaus die in decennia niet zijn gezien. Een jaar geleden was de 30-jarige hypotheek in Amerika nog onder de 3%. Vandaag is het slechts een beetje verlegen van 7%. In Nieuw-Zeeland is de hypotheekrente voor het eerst in acht jaar boven de 7% uitgekomen; in Groot-Brittannië bedraagt de gemiddelde vijfjarige lening met vaste rente nu voor het eerst in een dozijn meer dan 6%. Dit maakt het leven van aspirant-kopers moeilijker en vergroot de kans op onrust bij bestaande huiseigenaren. Het is een verandering die waarschijnlijk nog vele jaren ongemakkelijke politieke en sociale gevolgen zal hebben.
Drie factoren zullen bepalen waar de pijn het meest acuut is, en dus waar deze gevolgen het meest waarschijnlijk zijn. De eerste is de recente prijsgroei. Woningmarkten waar de prijzen sinds de pandemie zijn gestegen, zijn bijzonder kwetsbaar voor de vraag naar afkoeling. Terwijl veel rijke landen aan het begin van dit jaar vertraagden tot jaarlijkse groeipercentages in de enkele cijfers, bleven Amerika en Canada met dubbele cijfers stijgen, aangewakkerd door de enorme vraag naar huisvesting in de bergsteden en sunbelt-staten die welgestelde Californiërs en New Yorkers aantrekken. Yorkers, samen met steden als Toronto.
Het leenniveau is de tweede factor. Hoe hoger de schulden van huishoudens als percentage van het inkomen, des te kwetsbaarder zijn eigenaren voor hogere hypotheekbetalingen en wanbetalingen. Centrale bankiers zullen troost vinden in het feit dat de schulden van huishoudens in verhouding tot het inkomen lager zijn dan aan de vooravond van de wereldwijde financiële crisis in onder meer Amerika, Groot-Brittannië en Spanje. Toch hebben sommige landen te kampen met een schuldenberg. Dit maakt ze gevoelig voor zelfs kleine stijgingen van de hypotheekrente. Huishoudens in Australië, Canada en Zweden, die erin slaagden om aan de volledige last van de financiële crisis te ontsnappen, zijn in de jaren daarna enorme leningen aangegaan, wat aanleiding gaf tot waarschuwingen van financiële waakhonden. Zoals Stefan Ingves, gouverneur van de centrale bank van Zweden, het verwoordde: "Het is alsof je op een vulkaan zit."
De derde factor is de snelheid waarmee hogere rentes doorslaan naar huiseigenaren. Het grootste risico is voor kredietnemers op hypotheken met variabele rente, die fluctueren met veranderingen in de beleidsrente. Ze worden geconfronteerd met een onmiddellijke vermindering van hun besteedbaar inkomen. In Canada zijn hypotheken met variabele rentevoeten goed voor meer dan de helft van alle leningen. In Australië en Zweden zijn ze goed voor bijna tweederde.
In andere landen is lenen met een vaste looptijd veel gebruikelijker, waardoor rentestijgingen met aanzienlijke vertraging doorwerken. De overgrote meerderheid van de hypotheken in Amerika zijn op dergelijke voorwaarden. Deze hypotheken zijn ook in heel Europa populairder dan voorheen. Maar niet alle leningen met een vaste looptijd zijn hetzelfde. In Amerika ligt het grootste deel ervan voor twee of drie decennia vast. In andere landen zullen zelfs leners met een vaste rente snel genoeg te maken krijgen met torenhoge hypotheeklasten. In Nieuw-Zeeland vormen hypotheken met een vaste rentevoet het grootste deel van de bestaande leningen, maar meer dan 70% heeft een looptijd van minder dan twee jaar. Hetzelfde geldt voor bijna de helft van degenen die vorig jaar in Groot-Brittannië werden uitgeschakeld.
Breng dit bij elkaar en alle ingrediënten voor een diepe wooncrisis zijn op hun plaats. Deze keer zal het echter waarschijnlijk niet worden geleid door Amerika, maar door Canada, Nederland, Australië, Nieuw-Zeeland en Noorwegen (zie tabel). In Australië en Canada zouden de prijzen kunnen dalen met maar liefst 14% vanaf hun hoogtepunt, iets meer dan verwacht in Amerika of Groot-Brittannië, volgens voorspellingen van een aantal vastgoedbedrijven. Economen bij de Royal Bank of Canada verwachten dat het verkoopvolume van het land in 40-2022 met meer dan 23% zal dalen, meer dan de daling van 38% in 2008-09.
Pijndrempels
Binnen elk land zullen sommige mensen meer lijden dan andere. De kredietkwaliteit van de gemiddelde lener is de afgelopen jaren verbeterd, doordat strengere regelgeving na de wereldwijde financiële crisis het voor risicovollere leners moeilijker heeft gemaakt om hypotheken af te sluiten. Maar de giftige combinatie van een tariefschok en een stijging van de kosten van levensonderhoud zal huiseigenaren zwaar onder druk zetten.
In Australië bijvoorbeeld is drievijfde van het woonkrediet aan variabele voorwaarden. Volgens het laatste financiële-stabiliteitsrapport van de centrale bank, gepubliceerd op 7 oktober, zou de helft van deze kredietnemers hun extra geld, of dat wat overblijft na hypotheek en essentiële levensonderhoud, met minstens een vijfde zien dalen als de rentetarieven in lijn met de markt stijgen. verwachtingen - en 15% zou deze maatstaf negatief zien worden. In Groot-Brittannië zouden bijna 2 miljoen huishoudens, of een kwart van degenen met hypotheken, tegen begin 10 een extra 2025% van hun gezinsinkomen kunnen zien opslorpen. In Nederland betaalt het aandeel huiseigenaren meer dan een kwart van hun inkomen voor hun hypotheek zou stijgen van 12% naar 26% als de rente met drie procentpunten zou stijgen.
Vooral beginnende kopers en recente leners zijn kwetsbaar. Velen hebben hun financiën opgerekt om een huis te kopen, waardoor er minder geld overbleef om een sprong in hypotheeklasten te dekken. In Amerika telden de eerste kopers vorig jaar voor één op de drie verkopen. Velen hebben een mager spaargeld. Ongeveer de helft van de Australische kopers die tussen begin 2021 en augustus 2022 leningen aangingen, had minder dan drie maanden aan hypotheeklasten opzij gezet voor een regenachtige dag. Millennials die er eindelijk in zijn geslaagd een woning te kopen, staan voor een onaangename verrassing.
Nieuwe kopers hebben ook minder tijd gehad om eigen vermogen op te bouwen. Oxford Economics schat dat een daling van de huizenprijzen met 15% in Amerika over een jaar twee derde van de overwaarde die ze sinds het begin van de pandemie hebben opgebouwd, teniet zou doen. Oudere eigenaren zijn daarentegen veiliger. Meer dan de helft van de Amerikaanse huiseigenaren van 65 jaar of ouder kwam er voor de millenniumwisseling wonen. Hierdoor lopen nieuwe eigenaren een groter risico om in een negatief eigen vermogen te worden geduwd, waardoor het moeilijk is om te verhuizen of een nieuwe hypotheek op te nemen. In Groot-Brittannië zou een daling van de huizenprijzen met 20% ervoor zorgen dat maar liefst 5% van de hypotheken in een negatief eigen vermogen zou komen te staan, volgens Neal Hudson van het adviesbureau Residential Analysts. Ongeveer een op de tien hypotheekhouders in Londen zou worden getroffen.
Het goede nieuws is dat banken de malaise moeten kunnen doorstaan. In 2007-09 dreef een stijging van de onbetaalde schulden sommige Amerikaanse schulden naar de rand. Banken in Groot-Brittannië hebben nu bijna vier keer zoveel kapitaal om verliezen te dekken, volgens Capital Economics, een ander adviesbureau. De laatste stresstest van de Bank of England suggereert dat de kredietverstrekkers van het land een daling van de huizenprijzen met 33% en een stijging van het werkloosheidscijfer van 3.5% naar 12% zouden kunnen opvangen. In Amerika hebben banken zich teruggetrokken uit de hypotheekmarkt, terwijl niet-banken nu meer dan de helft van de nieuwe hypotheken verstrekken. Zo zijn risico's niet langer geconcentreerd bij systeemrelevante kredietverstrekkers.
Toch zal de krapte op de woningmarkt ingrijpende gevolgen hebben. "De huisvestingscyclus IS de conjunctuurcyclus", schreef Edward Leamer van de Universiteit van Californië, Los Angeles, in een paper dat in 2007 werd gepubliceerd. Het merkte op dat de vertraging van de huizenmarkt voorafging aan acht van de afgelopen tien recessies in Amerika. Na de financiële crisis vervolgde de heer Leamer met een paper met de titel "Huisvesting is echt de bedrijfscyclus", voor het geval lezers de boodschap niet begrepen. Het verband tussen de twee cycli ontstaat doordat huisvesting “welvaartseffecten” geeft aan eigenaar-bewoners. Als de huizenprijzen stijgen, voelen mensen zich goed over hun financiële situatie, dus lenen en besteden meer. Als ze vallen, halen mensen hun broekriem aan. Uit onderzoek van de Bank of England in 2019 bleek dat een stijging van de huizenprijzen met 10% de consumptie met 0.35–0.5% doet stijgen.
Een ander belangrijk kanaal tussen de woningmarkt en de rest van de economie zijn investeringen. Kapitaaluitgaven in verband met huisvesting, met name woningbouw, kunnen extreem volatiel zijn - en zijn vaak het verschil tussen een groeiende of een krimpende economie. De dalende woninginvesteringen waren in 2007-09 inderdaad verantwoordelijk voor een derde van de daling van het Amerikaanse bbp. Onderzoek naar Groot-Brittannië heeft vergelijkbare resultaten gevonden. Huizenbouwers jagen op hausse en schaarste bij slecht economisch nieuws. Nu de zorgen deze keer zijn toegenomen, is het aantal starters in de VS sinds april met 20% gedaald. Deze keer zullen gespannen kredietnemers, die al krap bij kas zitten vanwege inflatie en hoge energierekeningen, ook minder uitgeven aan andere goederen en diensten terwijl ze proberen hun hogere hypotheeklasten te betalen.
Sommige mensen zien een voordeel van een woningcrash. Ze hopen dat lagere prijzen jonge mensen in staat zullen stellen hun eerste huizen te kopen. Deze hoop zal vrijwel zeker de grond in worden geboord. Bij huisvestingscorrecties, en soms nog jaren daarna, neigt het eigenwoningbezit te dalen in plaats van te stijgen. In Groot-Brittannië bijvoorbeeld bezit ongeveer 65% van de mensen een eigen huis, tegen 70% aan het begin van de wereldwijde financiële crisis. In Ierland, dat eind jaren 2000 een enorme crash meemaakte, ligt het eigenwoningbezit nog steeds meer dan tien procentpunten onder zijn piek. Economische omstandigheden die ervoor zorgen dat huizenprijzen dalen, brengen tegelijkertijd de kansen van potentiële huiseigenaren in gevaar. De werkloosheid stijgt en de lonen dalen. Als de rente stijgt, kunnen mensen minder lenen en hebben hypotheekverstrekkers de neiging om huiveriger te worden over het verstrekken van leningen. In Canada zullen hogere leenkosten alle besparingen door een lagere aankoopprijs 'overspoelen', voorspelt Tsur Somerville van de University of British Columbia.
De woonwijk is politiek
Het grootste effect van een woningnood kan in de politiek liggen. In landen waar eigenwoningbezit als een overgangsrite wordt gezien, zullen lagere prijzen zonder enige verhoging van de betaalbaarheid zout in reeds pijnlijke wonden wrijven. “Waartoe vallen? Vallen tot absurd groteske prijzen in plaats van gewoon ondenkbaar?” vraagt Robin Black, een wijkwerker en fietsenmaker in Montreal. “Eigenlijk heb ik geaccepteerd dat die droom voorbij is. Ik miste het raam.” Een paar millennials hebben bezuinigd om een aanbetaling te betalen; nu zullen ze moeten worstelen om veel hogere hypotheekbetalingen te doen. De dreiging van inbeslagname ligt op de loer. Je huis verliezen is een mogelijkheid op een manier die het voorheen niet was.
Jarenlang putten meer gevestigde huiseigenaren troost uit de gedachte dat, zelfs als de reële loongroei verschrikkelijk was, in ieder geval de prijs van hun huis steeg. Die dagen zijn voorbij. Zelfs babyboomers, de grote winnaars van een decennium van prijsstijgingen, worden nu geconfronteerd met het vooruitzicht om na hun pensionering van een kleiner nest te leven, omdat inkrimpen minder lucratief wordt. Dit alles betekent dat stijgende rentetarieven onvoorspelbare politieke gevolgen zullen hebben, omdat mensen die ooit van de status-quo hadden geprofiteerd, ontdekken hoe het voelt om te verliezen.
Wees dan niet verbaasd als beleidsmakers enorme reddingsoperaties lanceren. De Hongaarse regering heeft haar burgers al bescherming geboden tegen stijgende hypotheekrentetarieven. In zijn analyse van de woningbouw in Nieuw-Zeeland vreest het imf dat “beleidssteun nodig kan zijn om tweede-ronde-effecten en een uitgesproken neergang te voorkomen”. In Spanje overwegen banken naar verluidt de betalingsverhogingen op hypotheken met variabele rente te beperken. Martin Lewis, een Britse financiële expert die meer invloed heeft dan alle kranten van het land bij elkaar, is begonnen met het voeren van campagnes voor staatssteun aan hypotheekhouders. Naarmate de huizenprijzen naar de aarde dalen, zullen dergelijke eisen alleen maar toenemen.
Voor meer deskundige analyse van de grootste verhalen op het gebied van economie, financiën en markten, meld u aan bij Je kunt alles krijgen als je geld hebt, onze wekelijkse nieuwsbrief voor abonnees.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Alle rechten voorbehouden.
Van The Economist, gepubliceerd onder licentie. De originele inhoud is te vinden op https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Bron: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html