De Federal Reserve wil zich langzaam en stilletjes losmaken van de Amerikaanse huizenmarkt. Dat is misschien wishfull thinking.
Bekijk dit punt van Richard Farr, hoofdmarktstrateeg bij Merion Capital Group, voor een perspectief op de invloed van de Fed op de huizenmarkt sinds het twee jaar geleden haar noodprogramma voor het kopen van obligaties lanceerde. In 762,000 werden ongeveer 453,700 nieuwe huizen verkocht tegen een gemiddelde prijs van $ 2021, wat betekent dat de Fed - alleen al kijkend naar zijn $ 40 miljard per maand aan door hypotheken gedekte effectenaankopen - het equivalent van de hele nieuwbouwmarkt vorig jaar kocht, plus 36% extra.
Hoe de centrale bank omgaat met huisvesting - in brand gestoken door de pandemie die mensen naar buitenwijken en buitenwijken duwt die chronisch voorraadtekorten hebben terwijl de interventie van de Fed de hypotheekrente torpedeerde - zal bepalen of de Fed de inflatie realistisch en voldoende kan koelen zonder de Amerikaanse economie in een recessie te storten en markten in diepere correcties.
Het spook van een hogere rente doet de hypotheekrente nu al stijgen. Maar een handvol stijgingen van een kwartpunt vanaf nul zal waarschijnlijk niet voldoende zijn om woningen, die ongeveer 40% van de consumentenprijsindex vertegenwoordigen, voldoende te koelen.
Ten eerste is er de realiteit dat de Fed ongeveer een derde van de schatkist- en hypotheekmarkten bezit, en dat de langetermijnrente niet echt zal stijgen - zelfs niet als ze de Fed Funds-rente begint te verhogen - totdat ze haar eigen voetafdruk verkleint. Ten tweede voorspellen de wind mee, waaronder een krappe arbeidsmarkt en gunstige demografische gegevens over het kopen van huizen, naast een record-lage inventaris van bestaande huizen te koop en een record-lage leegstand voor huurders, een aanhoudende sterkte van de huizenmarkt ondanks stijgende tarieven, zegt Torsten Sløk, hoofdeconoom bij Apollo Global Management.
Dan is er de hoeveelheid geld van investeerders die op zoek zijn naar eengezinswoningen. "Bergen en bergen kapitaal zijn bijeengebracht om te investeren in Amerikaanse woningen, en drie of vier renteverhogingen zullen dat niet stoppen", zegt Rick Palacios, onderzoeksdirecteur bij John Burns Real Estate Consulting. Zeker, de stijging van de huizenprijzen zal vertragen vanaf het hoge tempo van 2021. Maar Palacios zegt dat er geen tekenen zijn van versoepeling van de problemen in de toeleveringsketen of afnemende vraag; hij ziet dit jaar nog steeds een groei van de huizenprijzen met 9% - meer dan het dubbele van het tempo dat volgens Sløk duurzaam is. De huurprijzen, die ongeveer een jaar achterblijven bij de huizenprijzen, zouden in 5 in het hele land met 2022% moeten stijgen, waarbij veel markten dat dubbele percentage zien, zegt Palacios.
Dit alles suggereert dat de balans van de Fed het meer betekenisvolle beleidsinstrument zal zijn, hoewel een veel gecompliceerder, ondoorzichtiger en onvoorspelbaarder instrument dat centrale bankiers liever zouden bagatelliseren. Toen Fed-voorzitter Jerome Powell sprak na de laatste beleidsvergadering, liet hij beleggers meer vragen dan antwoorden achter over hoe kwantitatieve verkrapping, of het omkeren van door pandemie aangedreven kwantitatieve versoepeling, zal werken.
Nieuwsbrief Sign-up
Het tijdschrift van deze week
Deze wekelijkse e-mail biedt een volledige lijst met verhalen en andere artikelen in het tijdschrift van deze week. Zaterdagmorgen ET.
Er is een "element van onzekerheid rond de balans", zei Powell, die sinds het begin van de pandemie is verdubbeld en 40% van het Amerikaanse bruto binnenlands product vertegenwoordigt. “Ik denk dat we eerlijk gezegd een veel beter idee hebben van de invloed van renteverhogingen op de financiële omstandigheden en daarmee op de economische omstandigheden. [De] balans is nog relatief nieuw voor de markten en voor ons, dus daar zijn we minder zeker van", aldus Powell. "We zullen ervoor zorgen dat dat gewoon op de achtergrond draait."
Het probleem met proberen de balans op de achtergrond te laten krimpen, is dat dit niet zal gebeuren. Als de Fed haar portefeuille probeert te verkleinen zoals zij dat wil, door obligaties te laten afvloeien naarmate ze ouder worden en de hoeveelheid opbrengsten die opnieuw worden geïnvesteerd aan te passen, zegt Sløk dat het ongeveer vijf jaar zou duren om MBS volledig te zuiveren. De logica: vooruitbetalingen van hypotheken - vaak gedaan via herfinanciering - zullen aanzienlijk vertragen naarmate de rente stijgt. Als balansnormalisatie deze keer de echte verkrapping zal vertegenwoordigen, en als het pad van de bredere economie afhangt van afkoeling van de huizenmarkt, hebben we dan vijf jaar?
Dit is waar overdreven agressieve QT - of zelfs regelrechte verkoop van activa - een legitieme zorg en een even onaantrekkelijke optie wordt. Joseph Wang, voorheen een senior trader bij de open-marktendesk van de Fed, zegt dat het moeilijk is om kwantitatieve verkrapping te verfijnen en dat niemand echt weet hoe het zal uitpakken. Maar één ding weten we wel. Wang zegt dat als de Fed een zeer langzame uitstap uit de hypotheekmarkt wil bespoedigen, ze activa zal moeten verkopen.
De economie: meer must-reads
Analisten zeggen dat er kopers zullen zijn, zoals banken, maar het is niet zo eenvoudig en de overgang kan gewelddadig zijn. Er is de enorme hoeveelheid door hypotheken gedekte effecten op de balans van de Fed, en er is het feit dat QT bedoeld is om liquiditeit af te tappen, wat betekent dat potentiële kopers minder contanten zullen hebben en dus een afnemende vraag vertegenwoordigen, net als het aanbod stijgt.
Zoals huisvesting gaat, zo gaat de economie. De sector maakt bijna een vijfde van het bbp uit, en meer mensen bezitten hun huis dan een substantiële blootstelling aan de aandelenmarkt, waardoor het zogenaamde welvaartseffect nauw verbonden is met onroerend goed. De Fed moet proberen de psychologie op de huizenmarkt te micromanagen, zegt Sløk, eraan toevoegend dat het ontwikkelen van een zachte landing voor de economie begint met dit te doen voor huisvesting.
Het is een lange taak, en een die een beetje Frankensteiniaans lijkt. De centrale bank heeft een neergang voorkomen die veel erger had kunnen zijn dan de snelle recessie en correctie die we in 2020 zagen. Maar niets is zonder gevolgen, en beleggers staan op het punt erachter te komen hoeveel de Fed niet weet wat ze heeft gemaakt.
Schrijven aan Lisa Beilfuss bij [e-mail beveiligd]
