Woningmarktcrisis - Is er een recessie aan de horizon?

In de tweede helft van 2022 zijn de huizenprijzen gedaald. De prijzen blijven echter op jaarbasis stijgen op basis van gestage prijsstijgingen in de eerste helft van het jaar. De prijsdaling is deels het gevolg van hogere hypotheekrentes die de betaalbaarheid van woningen aantasten. De meeste markten hebben echter nog geen jaarlijkse daling van de huizenprijzen gezien en regionale trends betekenen dat de westkust harder wordt getroffen dan andere markten.

Stijgende hypotheeklasten

Een centraal punt is de piek in hypotheeklasten. De hypotheekkosten met een looptijd van 30 jaar bereikten begin november 7%, de hypotheekkosten blijven op een niveau dat we sinds 2007 niet meer hebben gezien. Dit wordt gedreven door hoge inflatie waardoor de Fed de rente fors heeft verhoogd, waardoor de hypotheekkosten navenant stijgen.

Lagere betaalbaarheid van huisvesting

Door hogere hypotheeklasten is de betaalbaarheid van woningen afgenomen. Dat komt omdat voor veel mensen het huis dat ze zich kunnen veroorloven niet wordt bepaald door de huizenprijs, maar door de hypotheeklasten die ze comfortabel kunnen betalen met hun salaris.

In grote lijnen hebben we in 2022 de hypotheeklasten zien verdubbelen en daarmee is de betaalbaarheid van woningen fors gedaald. De Atlanta Fed volgt dit en ziet de betaalbaarheid van woningen op een zeer laag niveau in vergelijking met de recente geschiedenis. De betaalbaarheid van woningen bevindt zich zelfs op het laagste niveau sinds de Fed van Atlanta deze in 2006 begon te volgen.

Prijzen glijden

De huizenprijzen dalen, maar zijn niet ingestort. Gegevens over de huizenprijzen van Redfin suggereren dat de huizenprijzen sinds mei 2022 zijn gedaald, hoewel de prijzen op jaarbasis met 5% blijven stijgen, vergeleken met de jaarlijkse prijsstijgingen van 15% in de zomer.

Op de meeste markten hebben we op jaarbasis geen absolute huizenprijsdalingen gezien, maar dat zou de komende maanden kunnen gebeuren. De herfst- en winterperiode kan een rustige tijd zijn voor de huizenmarkt, dus misschien zien we ook enkele seizoenstrends. Het voorjaar is typisch het begin van een robuustere periode voor de huizenmarkt, dus de trends begin 2023 zullen uitsluitsel geven over de richting van de huizenprijzen.

Regionale trends

Regionale trends zijn ook belangrijk. De westkust kent momenteel een relatief zwakkere woningmarkt, maar het zuidoosten houdt beter stand. Toch zien de meeste regio's, ondanks regionale verschillen, de prijzen maandelijks dalen.

En Verder?

Een belangrijke vraag voor de woningmarkt in 2023 is waar de lange rente zich beweegt. De rentetarieven zijn in 2022 gestegen vanwege zorgen over de inflatie en naarmate de Fed de kortetermijnrente verhoogt.

Sinds begin november is de rente op langere termijn echter licht gedaald. Als dat zo doorgaat, kunnen de hypotheeklasten op lange termijn dienovereenkomstig dalen ten opzichte van de huidige hoge niveaus. De Fed is echter relatief agressief op het gebied van rentetarieven, en als de Fed in 2023 agressiever is met rentewijzigingen dan momenteel wordt verwacht, kan dat verdere pijn voor de hypotheekkosten betekenen.

Hoe dan ook, als de rentestijging in 2023 niet wezenlijk daalt, wat de markten niet voorzien, zullen de hypotheekkosten hoog blijven in vergelijking met de recente geschiedenis, waardoor de betaalbaarheid van woningen en mogelijk de huizenprijzen onder druk blijven staan.