CEO van Hongkong Land stuurt eeuwenoud vastgoedbedrijf naar grootste weddenschappen ooit op het vasteland van China

De vastgoedcrisis op het vasteland heeft Robert Wong niet afgeschrikt. De chef van het 133 jaar oude bedrijf zegt dat het nu tijd is om dapper te zijn.

Aeen tijd waarin maar weinigen durven te investeren in China's belegerde vastgoedmarkt, Hongkong-land CEO Robert Wong verdubbelt. In de afgelopen twee jaar heeft de ontwikkelaar zijn grootste investeringstoezegging ooit gedaan in zijn 133-jarige geschiedenis om het rivierfront ten zuiden van het stadscentrum van Shanghai om te vormen tot een nieuw financieel centrum, en tegelijkertijd residentiële projecten toe te voegen in geselecteerde Chinese steden.

In februari 2020, toen Covid-19 China greep en zich wereldwijd verspreidde, verwierf het bedrijf een terrein van 231,300 vierkante meter in Shanghai voor $ 4.4 miljard, dat het nu ontwikkelt voor een totaalbedrag van $ 8.4 miljard als onderdeel van een joint venture. Het jaar daarop, zelfs toen verschillende toonaangevende Chinese ontwikkelaars financiële problemen begonnen te vertonen, kocht Hongkong Land acht nieuwe woonlocaties om voornamelijk midden- tot hoogwaardige woningen te bouwen, waardoor de portefeuille op het vasteland vanaf december 35 werd opgevoerd tot 2021 projecten in zeven steden.

"Je moet je niet laten afschrikken door kortetermijnschommelingen", zegt Wong, 61, eind juni in een exclusief interview op het hoofdkantoor van het bedrijf in Hong Kong. "Als er kansen komen, moeten we dapper zijn en ze grijpen." Hoewel veel tegenhangers in onroerend goed investeringsplannen hebben opgeschort na het harde optreden van Peking tegen buitensporige leningen die in een schuldencrisis zijn uitgemond, heeft Wong de investeringen van Hongkong Land in heel Azië de afgelopen twee jaar bijna verdubbeld tot een gemiddelde van $ 3.3 miljard ten opzichte van het pre-pandemische niveau van $ 1.8 miljard, inclusief het versterken van de kernportefeuille van het bedrijf in Hong Kong en het uitbreiden van zijn Zuidoost-Aziatische voetafdruk.

Het kroonjuweel van het Aziatische conglomeraat Tuin Matheson, heeft Hongkong Land in zijn lange geschiedenis vele uitdagingen overwonnen. Van het overleven van de Japanse bezetting van Hong Kong tijdens de Tweede Wereldoorlog tot de Aziatische financiële crisis van 1997 en daarna, het bedrijf heeft bijgedragen aan de vormgeving van de beroemde skyline van de stad en heeft Central veranderd in een van 's werelds meest prestigieuze zakenwijken.

Het in Singapore genoteerde bedrijf heeft vaak zilveren randjes gevonden in donkere economische tijden. Het Exchange Square, waar de Hong Kong Stock Exchange en wereldwijde banken en advocatenkantoren zijn gevestigd, werd geopend tijdens de ineenstorting van de aandelenmarkt in Hong Kong in de jaren tachtig. Na de financiële crisis van 1980 profiteerde Hongkong Land van lage prijzen om locaties in Zuidoost-Azië te veroveren, waardoor het een belangrijke regionale ontwikkelaar kon worden. Met de langdurige inzinking van de onroerendgoedmarkt op het Chinese vasteland en een golf van wanbetalingen door vooraanstaande lokale ontwikkelaars, waaronder China Evergrande Group en Sunac China Holdings, in combinatie met toenemende leegstand in Hong Kong te midden van strenge Covid-1997-beperkingen, wordt Hongkong Land opnieuw geconfronteerd met turbulentie.

Wong, die in 1985 bij het bedrijf kwam werken na zijn afstuderen aan de Hong Kong Polytechnic University als landmeter en zes jaar geleden door de rangen klom om CEO te worden, heeft een reputatie opgebouwd door kansen te grijpen en op koers te blijven tijdens een crisis. Aan het begin van het millennium, tussen de Aziatische financiële crisis en de SARS-uitbraak van 2003, begon hij de woningbouwactiviteiten van Hongkong Land, die het in de jaren tachtig had afgestoten, helemaal opnieuw op te bouwen.

Zijn eerste project, een herontwikkeling van een verouderd appartementencomplex in Hong Kong genaamd Lai Sing Court, kende een hobbelige start. Nadat Wong meer dan twee en een half jaar bezig was geweest met het overtuigen van ten minste 90% van de huiseigenaren om in te stemmen met een collectieve verkoop en bezwaren van de autoriteiten had overwonnen om de hoogtebeperking te versoepelen, stortte SARS de onroerendgoedmarkt in Hong Kong in. Charles Ng, een van de huiseigenaren van Lai Sing Court, herinnert zich dat Wong zijn beloften nog steeds nakwam - hoewel hij had kunnen proberen om opnieuw te onderhandelen - en doorging met de herontwikkeling, ondanks een economische malaise die het project destijds oneconomisch maakte. Hongkong Land verdiende uiteindelijk een winst van ongeveer $ 300 miljoen van het complex, dat werd omgedoopt tot Serenade.

Wong heeft er opnieuw vertrouwen in dat de investeringen van Hongkong Land in het vasteland van China en de maatregelen om de aantrekkelijkheid van zijn Hong Kong-portefeuille te vergroten te midden van de huidige marktonzekerheid, vruchten zullen afwerpen. De winst en de aandelenprestaties van het bedrijf weerspiegelen zijn optimisme. In de eerste helft van 2022 steeg de omzet met 0.9% ten opzichte van een jaar eerder tot $ 894 miljoen, ondanks een daling van 69% in gecontracteerde verkopen op het vasteland tot $ 419 miljoen, en het zwaaide naar een nettowinst van $ 292 miljoen van een nettoverlies van $ 865 miljoen in de periode een jaar geleden, zei Hongkong Land in zijn laatste winstrapport.

De onderliggende winst, de maatstaf voor inkomsten uit lopende activiteiten, steeg met 8% tot $ 425 miljoen, maar het bedrijf verwacht dat deze het hele jaar "aanzienlijk" zal dalen als gevolg van pandemiegerelateerde vertragingen in de bouw. De aandelen van de ontwikkelaar zijn in de afgelopen 15 maanden vanaf 12 augustus met ongeveer 25% gestegen, vergeleken met dalingen van respectievelijk ongeveer 26% en 30% in rivalen Henderson Land en New World Development, en een daling van meer dan 21% in de benchmark Hang Seng-index.

Wong is van mening dat de joint venture in Shanghai, waarin het bedrijf een belang van 43% heeft en een investeerder op het vasteland en een door de overheid beheerd special purpose vehicle, over de eigenschappen beschikt om een ​​succes te worden. Het project zal een bruto vloeroppervlak van 1.1 miljoen vierkante meter opleveren, wat overeenkomt met ongeveer 110 stadsblokken in Manhattan, langs de rivieroever van de West Bund. Het biedt 650,000 vierkante meter A-kantoren, 230,000 vierkante meter luxe winkelruimte, 1,700 luxe woningen en serviceappartementen, twee vijfsterrenhotels, een tentoonstellings- en conferentiecentrum en een 1.4 kilometer lange waterkant met groene ruimten, volgens bedrijfspresentaties en Wong.

“Als we die site niet hadden gekocht, zou die waarschijnlijk in percelen zijn opgesplitst en aan verschillende mensen zijn verkocht. De kans zou voor altijd verloren zijn gegaan, hoeveel er in de toekomst ook zou kunnen worden betaald, "zegt Wong. "Als ik nu terugkijk, was het absoluut de juiste beslissing." De weddenschap van Hongkong Land vertoont vroege tekenen van vruchten af ​​te werpen met een aantal bedrijven en retailmerken die het project opnemen in hun uitgavenplannen voor de komende drie tot vijf jaar, voegt Wong eraan toe. S&P Global Ratings-analist Oscar Chung verwacht dat het project in 2022 en 2023 zal gaan bijdragen aan de cashflow van Hongkong Land, met de start van de voorverkoop van het residentiële gedeelte. "Hoewel de pandemie op korte termijn een onzekerheid blijft, denken we dat het West Bund-project goed gelegen is in Shanghai", zegt Chung.

De economie van Shanghai kromp in het tweede kwartaal met bijna 14% en de detailhandelsverkopen daalden met 21% op jaarbasis, zo blijkt uit overheidsgegevens, aangezien China's nultolerantiebenadering van Covid-19 het commerciële centrum van eind maart tot eind mei tot een lockdown dwong. Het hoogste beleidsbepalende orgaan van China bevestigde eind juli zijn inzet om toekomstige uitbraken te stoppen door middel van massale tests en bewegingsbeperkingen, ondanks het feit dat het land zijn zwakste economische groei in meer dan twee jaar optekende.

Ondertussen is de vastgoedcrisis op het vasteland verergerd met gefrustreerde huizenkopers van ten minste 328 vastgelopen woningbouwprojecten in 100 steden die hypotheekbetalingen dreigen in te houden, volgens gegevens op softwareontwikkelingsplatform GitHub vanaf 25 augustus. De meeste projecten zijn van met schulden opgezadelde Chinese ontwikkelaars , inclusief miljardair Hui Ka Yan's Evergrande en Sun Hongbin's Sunac, die moeite hebben gehad om voorverkochte appartementen te voltooien te midden van lockdowns en liquiditeitsproblemen. S&P heeft voorspeld dat Chinese banken in het slechtste geval voor $ 350 miljard aan hypotheekverliezen kunnen lijden.

Wong zegt dat zijn strategie om zich alleen op zeven Chinese steden te concentreren - waaronder Chongqing, Shanghai en Nanjing - en kwaliteitswoningen te bouwen, Hongkong Land uit de problemen heeft gehouden. “De marktdynamiek verandert in China. Vroeger moest je alleen de moed hebben om in actie te komen, want daarna had snelle verstedelijking je toch gered”, zegt hij. "Omdat de verstedelijking vertraagt, moet je het goed doen, aangezien mensen tegenwoordig op zoek zijn naar een vlucht naar kwaliteit."

Hoewel het project in Shanghai de schuld van de ontwikkelaar de afgelopen jaren heeft doen toenemen, blijft de hefboomwerking relatief laag. De nettoschuld van Hongkong Land bedroeg op 6.1 juni $ 30 miljard, een stijging van $ 5.1 miljard eind 2021 en $ 4.6 miljard eind 2020, aangezien het meer leningen aanging om land te kopen en de contanten daalden als gevolg van lagere voorverkoop van woningen en aandelen terugkopen. Hoewel de netto gearing eind vorig jaar van 18% naar 15% klom, was dit een fractie van de 177% voor Evergrande die werd geschat door JPMorgan. Zowel Moody's als S&P handhaafden de kredietratings van Hongkong Land van respectievelijk A3 en A.

Azië voetafdruk

Hongkong Land bezit meer dan 850,000 vierkante meter commercieel vastgoed en heeft vanaf 11 ongeveer 2021 miljoen vierkante meter bebouwbaar gebied.