De inflatiecijfers van de regering bevestigden dat de prijs van letterlijk alles is gestegen. Maar een econoom zei dat er één groep is die misschien heeft geprofiteerd van stijgende kosten.
De inflatie kan op a . zijn 41-jaar hoog van 9.1% in juni, dankzij stijgende gas- en voedselprijzen, maar bezitters van activa zoals huiseigenaren die een hypotheek met vaste rente hebben afgesloten, kunnen daadwerkelijk profiteren van de stijging van de huizenprijs, tweette Justin Wolfers, een econoom aan de Universiteit van Michigan:
"Het is niet voor iedereen een goede zaak", vertelde Wolfers aan MarketWatch in een interview. “De bewering is dat sommige mensen profiteren van inflatie.”
Het is Econ 101, zei Wolfers: als de schuld nu wordt gewaardeerd op $ X, wanneer de inflatie stijgt, stijgt het geld dat u verschuldigd bent niet tot $ X+1, zelfs als uw lonen stijgen; Het blijft op $ X. (Op voorwaarde dat de rente niet wordt aangepast op basis van inflatie.)
Overweeg een huiseigenaar die een hypotheek met een vaste rente van 30 jaar op 3% heeft vastgezet. Terwijl de prijzen van hun auto, gas, elektriciteit en andere uitgaven stijgen, zal die huiseigenaar ook de waarde van zijn huis zien stijgen met de inflatie. Toch blijft hun hypotheekrente hetzelfde, aangezien deze niet voor inflatie is gecorrigeerd, wat betekent dat ze nog steeds dezelfde rente betalen vóór inflatie.
"Voor veel gezinnen is dit tienduizenden dollars", zei Wolfers.
Dus wanneer de inflatie met 9.1% stijgt, is het huis dat u bezit waarschijnlijk ook meer waard in waarde, maar u bent nog steeds hetzelfde bedrag verschuldigd als voordat de prijzen stegen.
Met andere woorden, je hebt waarschijnlijk een enorme deal gekregen door de aankoop te timen voordat de prijzen drastisch stegen, op basis van de prijs en (hopelijk) de vaste rente.
Laten we dus enkele hypothetische cijfers gebruiken: een huiseigenaar koopt in april 500,000 een huis van $ 2020.
De S&P CoreLogic Case-Shiller Index zei dat de huizenprijzen over het algemeen met . groeiden rond 20% in april, in vergelijking met het voorgaande jaar. Dat betekent dat de huiseigenaar technisch gezien een deal kreeg om te kopen voordat de prijzen stegen - ze verdienden dit jaar ongeveer $ 100,000.
Hier zien huiseigenaren een groot voordeel. Het actief waarvoor ze hebben geleend, wordt nog steeds gewaardeerd tegen de vorige prijs.
"Wat er gebeurt, is dat ze tegen zichzelf zeggen: 'Oh, ik heb net die $ 100,000 gekregen omdat ik een geniale belegger ben die slim genoeg was om woningen te kopen'," zei Wolfers, "maar de realiteit is, [ze zijn] geen genie - de huizenprijzen stegen omdat allen prijzen stegen.”
Maar er is één kanttekening bij deze reden voor 'viering', erkende Wolfers, namelijk de veronderstelling dat de lonen stijgen met de inflatie.
De lonen zijn nog niet ingehaald, dus de vermogen om die hypotheek terug te betalen is nu veel moeilijker. En misschien moeilijker voor sommige werknemers dan voor andere.
Loongroei in juni hield over het algemeen geen gelijke tred met de inflatie, volgens gegevens van de overheid. Een sector waar het dat wel deed, vrije tijd en horeca, biedt over het algemeen benedengemiddelde lonen en heeft nog steeds niet alle banen terug die het tijdens de pandemie verloor, merkte het Bureau of Labor Statistics op.
Het banenrapport van juni liet zien dat het gemiddelde uurloon steeg tot $ 32.08. Dat is een stijging van 0.3% ten opzichte van mei en een stijging van 5.1% ten opzichte van juni vorig jaar, aldus het bureau. Dat is ver verwijderd van de huidige 9.1% van de jaarlijkse inflatie. Toch is dat een stijging ten opzichte van voorgaande jaren, aangezien werkgevers strijden om talent. Van 2012 tot februari 2020 groeide het gemiddelde uurloon met ongeveer 2% tot 3% per jaar.
Toch loon wil inflatie inhalen, benadrukte Wolfers.
"Ik begrijp dat mensen kwaad zijn... maar als je een land in een historische periode effectief bestudeert, zul je ontdekken dat wanneer de prijzen stijgen, ook de lonen stijgen," legde hij uit. Dus "de angst van mensen is op dit moment reëel, maar van voorbijgaande aard."
Schrijven aan: [e-mail beveiligd]
(Andrew Keshner heeft bijgedragen aan dit verhaal.)
Bron: https://www.marketwatch.com/story/homeowners-who-locked-in-low-mortgage-rates-have-one-reason-to-celebrate-right-now-economist-says-heres-why- 11657881829?siteid=yhoof2&yptr=yahoo