Huiseigenaren hebben een recordvermogen. Wat u moet weten als u wilt lenen?

De recordstijgingen van de huizenprijzen verhogen ook de hoeveelheid eigen vermogen die mensen in hun woning hebben.

Voor veel Amerikanen betekent dat dat ze meer kunnen lenen tegen wat vaak hun grootste troef is.

Financiële experts waarschuwen echter dat u goed moet nadenken voordat u een dergelijke stap zet.

Volgens hypotheekonderzoek van Black Knight heeft de gemiddelde hypotheekhouder momenteel ongeveer $ 185,000 aan eigen vermogen om te gebruiken, wat het bedrag is waartoe ze toegang hebben terwijl ze nog steeds een belang van 20% behouden.

Meer van Personal Finance:
Wat er nodig is om een ​​eerste huis te kopen in de huidige markt
65% van de vrouwen zou een huis kopen zonder eerst te trouwen
De huren zijn in sommige steden met 30% gestegen

Het eigen vermogen van de huiseigenaar is nu in totaal $ 9.9 biljoen, volgens Black Knight. Dat komt na een winst van 35% in 2021 ter waarde van $ 2.6 biljoen, de grootste jaarlijkse stijging ooit, een stijging van $ 1.1 biljoen in 2020.

Voor sommige huiseigenaren heeft de hete markt het een aantrekkelijk moment gemaakt om te verkopen. Natuurlijk kunnen diezelfde stijgende prijzen, evenals hoge huren, het voor mensen moeilijk maken om te verhuizen.

Veel huiseigenaren hebben er in plaats daarvan voor gekozen om geld uit hun huis te halen, wat ze traditioneel op drie manieren kunnen doen. Dat omvat de zogenaamde cash-out-herfinanciering; home equity kredietlijnen, of HELOC's; en omgekeerde hypotheken, vaak aangeboden via zogenaamde home equity-conversiehypotheken of HECM's.

Meer huiseigenaren, met name die van 62 jaar en ouder, staan ​​te popelen om in de huidige marktomstandigheden overwaarde uit hun huizen te halen, zo blijkt uit onderzoek van het Urban Institute. Het gecombineerde aantal van die leningen aan senioren steeg tot 759,000 in 2020, van 647,000 in 2018.

Die stijging werd voornamelijk gedreven door cash-out herfinancieringen, waarbij een nieuwe, grotere hypotheek de vorige vervangt. De mediane lening voor die transacties steeg tot $ 205,000 in 2020, van $ 180,000 in 2018, volgens het Urban Institute.

Aangezien de leenkosten naar verwachting zullen stijgen naarmate de Federal Reserve de rente verhoogt, kan dat de prikkel voor huiseigenaren vergroten om deze transacties nu te doen.

"Naarmate de rentetarieven het komende jaar stijgen, zou je kunnen zien dat mensen meer producten met een tweede pandrecht gebruiken ... om een ​​deel van dat vermogen aan te boren wanneer ze het nodig hebben", zegt Karan Kaul, hoofdonderzoeker bij het Housing Finance Policy Center van het Urban Institute.

"Mensen hebben al een zeer lage rente, en als de tarieven stijgen, zal het voor de meesten van hen niet economisch zijn om te herfinancieren," zei Kaul.

Naarmate de tarieven stijgen, kan de markt de komende jaren verschuiven van overwegend contante herfinancieringstransacties naar meer HELOC's en home equity-leningen, zei hij.

Bij uitbetalingen van herfinancieringen moet u uw hele hypotheek herfinancieren, wat voor veel consumenten niet economisch is, omdat hun betalingen waarschijnlijk omhoog gaan. Een HELOC is misschien een betere optie voor iemand die bijvoorbeeld zijn badkamer verbouwt en slechts $ 25,000 hoeft te lenen. Hoewel dat een hogere rente kan hebben, is de onderliggende hoofdsom van die lening veel lager, zei Kaul.

"Het is een geïndividualiseerde, gepersonaliseerde berekening die op gezinsniveau moet gebeuren," zei Kaul.

Wanneer u beslist of u van uw huis wilt lenen, is het belangrijk om te onthouden dat kredietverstrekkers doorgaans willen dat u een aandelenbelang van 20% behoudt, zegt Greg McBride, financieel hoofdanalist bij Bankrate.com.

"Over het algemeen is dit niet 2005, wanneer je elk laatste stuivertje van je eigen vermogen eruit kunt halen", zei McBride.

"Alleen al omdat je overwaarde hebt, wil nog niet zeggen dat je ervan kunt lenen", zei hij.

Voor mensen die geld willen opnemen om creditcards te betalen of om projecten voor woningverbetering te financieren, kan de verleiding nog steeds groot zijn.

De huidige creditcardtarieven schommelen volgens Bankrate rond de 16%, terwijl de hypotheekrente rond de 4% ligt.

McBride waarschuwt tegen het consolideren van uw creditcardschulden met een home equity-lening als een permanente oplossing. Als de schuld het gevolg was van een eenmalige gebeurtenis, zoals een medische rekening of een periode van werkloosheid, kan dit nuttig zijn. Maar als het een indicatie is van uw levensstijl, is de kans groot dat u nog steeds een saldo oploopt onder een lening met eigen vermogen.

"Als je het probleem dat de creditcardschuld heeft veroorzaakt niet hebt opgelost, ga je gewoon rond de ligstoelen op de Titanic", zei McBride.

Woningverbeteringsprojecten kunnen ook een reden zijn om uw overwaarde aan te boren.

"Als ik nog een slaapkamer en een badkamer en een zwembad toevoeg, is de waarde daarvan direct hoger dan waarvoor je kunt kopen, om nog maar te zwijgen van het plezier dat je onderweg zult krijgen", zegt Charles Sachs, een gecertificeerd financieel planner en chief investment officer bij Kaufman Rossin Wealth in Miami.

Hoewel sommige vermogende klanten van Sachs deze transacties hebben uitgevoerd om hun huis te verbeteren of zelfs hebben geïnvesteerd in investeringen met een hoger rendement, zijn deze strategieën niet voor iedereen weggelegd, waarschuwt hij.

Je moet financieel onderlegd zijn en risico's kunnen nemen, zei hij.

Bovendien is het onmogelijk om te weten wanneer de absolute bodem om te lenen zal zijn. Toch kunnen we over vijf jaar terugkijken en jaloers zijn op de huidige rentetarieven, zei hij.