De huizenverkopen zijn in november gekelderd

De verkoop van bestaande woningen is in november met 7.7% gedaald ten opzichte van oktober, aldus de National Association of Realtors.

Het voor seizoen gecorrigeerde tempo op jaarbasis was 4.09 miljoen eenheden. Dat is zwakker dan de 4.17 miljoen woningen die analisten hadden voorspeld, en het was een veel diepere daling dan de gebruikelijke maandelijkse dalingen.

De omzet daalde jaar op jaar met 35.4%, de tiende opeenvolgende maand van dalingen. Dat was het laagste tempo sinds november 2010, met uitzondering van mei 2020, toen de verkoop tijdens de eerste dagen van de Covid-pandemie, zij het kortstondig, sterk daalde. In november 2010 was het land verwikkeld in een grote recessie en een afschermingscrisis.

Deze tellingen zijn gebaseerd op sluitingen, dus de contracten zijn waarschijnlijk ondertekend in september en oktober, toen de hypotheekrente voor het laatst piekte voordat ze vorige maand iets daalden. De tarieven zijn nu ongeveer een procentpunt lager dan eind oktober, maar nog steeds iets meer dan het dubbele van begin dit jaar.

“In wezen was de residentiële vastgoedmarkt in november bevroren, wat lijkt op de verkoopactiviteit tijdens de economische lockdowns van Covid-19 in 2020”, zegt Lawrence Yun, hoofdeconoom van NAR. “De belangrijkste factor was de snelle stijging van de hypotheekrente, die de betaalbaarheid van woningen schaadde en de prikkels voor huiseigenaren om hun huizen op de lijst te zetten verminderde. Bovendien blijft de beschikbare woningvoorraad in de buurt van historische dieptepunten.”

Lees verder: De vraag naar herfinanciering van hypotheken steeg vorige week met 6%

Eind november stonden er 1.14 miljoen woningen te koop, een stijging van 2.7% ten opzichte van november vorig jaar, maar bij het huidige verkooptempo vertegenwoordigt het een nog steeds laag aanbod in 3.3 maanden.

Lage voorraad hield de prijzen hoger dan een jaar geleden, een stijging van 3.5% tot een mediane verkoopprijs van $ 370,700, maar die jaarlijkse winsten slinken snel, ver verwijderd van de dubbelcijferige winsten eerder dit jaar. Het is nog steeds de hoogste novemberprijs die de makelaars ooit hebben genoteerd, en met 129 opeenvolgende maanden is het de langst lopende reeks van jaar-op-jaar prijsstijgingen sinds de makelaars dit in 1968 begonnen te volgen. Ongeveer 23% van de huizen die boven catalogusprijs wegens krap aanbod.

“We hebben de huizenprijzen de afgelopen vijf maanden zien dalen vanaf hun zomerpieken. Tegelijkertijd zien we ook dat de huurgroei gedurende 10 opeenvolgende maanden terugloopt”, schreef George Ratiu, senior econoom bij Realtor.com in een persbericht. "De kosten van onroerend goed blijven echter een uitdaging voor veel huishoudens die op zoek zijn naar een plek om naar huis te bellen, vooral omdat de hoge inflatie en de nog steeds verhoogde rentetarieven de koopkracht hebben uitgehold."

De verkoop daalde in alle regio's, maar daalde het hardst in het Westen, waar de prijzen het hoogst zijn, bijna 46% lager dan een jaar geleden.

Huizen stonden in november langer op de markt, gemiddeld 24 dagen, tegen 21 dagen in oktober en 18 dagen in november 2021. Ondanks de tragere markt stond 61% van de huizen in minder dan een maand onder contract.

Met de nog steeds hoge prijzen en de hypotheekrente die een cyclische piek bereikte, bleven starters aan de zijlijn staan. Ze waren verantwoordelijk voor 28% van de omzet in november, wat ongewijzigd was ten opzichte van oktober, en iets hoger dan de 26% in november 2021. Historisch gezien maken starters ongeveer 40% van de markt uit. Een afzonderlijk onderzoek van de makelaars schatte het jaarlijkse aandeel op 26%, het laagste sinds ze begonnen met volgen.

De omzet daalde in alle prijscategorieën, maar nam de sterkste duik in de categorie van meer dan een miljoen dollar, met een daling van 41% op jaarbasis. Die sector had de grootste winst geboekt in de eerste jaren van de pandemie.

De hypotheekrentes zijn van hun recente hoogtepunten gekomen, maar het valt nog te bezien of het genoeg zal zijn om de hogere prijzen te compenseren.

"De markt kan aan het ontdooien zijn, aangezien de hypotheekrente al vijf weken achter elkaar is gedaald", voegde Yun eraan toe. "De gemiddelde maandelijkse hypotheekbetaling is nu bijna $ 200 minder dan enkele weken geleden, toen de rentetarieven hun hoogtepunt voor dit jaar bereikten."