HOME-programma geeft de voorkeur aan bouwen boven directe hulp

De volgende in deze serie die federale huisvestingsprogramma's beoordeelt, is de 'HOME Investment Partnerships Act', ook wel het HOME-programma genoemd. Het HOME-programma is gemaakt in Titel II van de National Affordable Housing Act van 1990. Net als het Housing Trust Fund probeert het HOME-programma "het aantal gezinnen dat wordt bediend met fatsoenlijke, veilige, sanitaire en betaalbare woningen te vergroten en het aanbod van betaalbare woningen op de lange termijn uit te breiden."

Een wettelijke formule wijst fondsen van het HOME-programma toe aan staten en plaatsen volgens een formule; 60% is gereserveerd voor stedelijke provincies en de resterende 40% voor staten. Staten zonder deelnemende jurisdicties ontvangen de minimale toewijzing van $ 500,000. Zes gewogen factoren vormen de formule die wordt gebruikt om de behoefte aan betaalbare woningen te bepalen. Deze factoren zijn:

• Onvoldoende woningaanbod – Dit wordt gemeten aan de hand van het leegstandspercentage uit de United States Census en heeft een gewicht van 0.1 (of 10%).
• Ondermaatse huisvesting – De maatstaf voor deze factor is overbevolking, ontoereikende keuken en sanitair, en een hoge huur-inkomensratio en heeft een gewicht van 0.2 (20%).
• Woningen met een laag inkomen die moeten worden gerenoveerd – Huureenheden gebouwd vóór 1950 en bewoond door mensen met een laag inkomen op basis van de Amerikaanse volkstelling worden gebruikt voor deze maatregel. Deze factor heeft een gewicht van 0 (of 2%) in de formule.
• Huisvesting productiekosten – Deze maatstaf neemt ondermaatse huureenheidgegevens van de bovenstaande maatstaf en combineert deze met een nationaal gemiddelde van kosten per vierkante meter voor het bouwen van nieuwe woningen. Deze factor heeft een gewicht van 0.2 (of 20%) in de formule.
• Armoede – De United States Census-maatstaf voor armoede wordt hier gebruikt en heeft een gewicht van 0.2 (of 20%) in de formule.
• Huisvestingscapaciteit – Deze factor is verwarrend en het is onduidelijk hoe deze verband houdt met de behoefte aan huisvesting, maar het is een maatstaf voor de nationale netto-index per hoofd van de bevolking (PCI) in vergelijking met de lokale PCI en bevolking. Deze factor heeft een gewicht van 0.1 (10%).

Fondsen uit het HOME-programma worden, net als bij bijna elk ander federaal huisvestingsprogramma, gebruikt in combinatie met andere kapitaalbronnen en uit huurbijstandsprogramma's. Een doorlopend kenmerk van HOME is dat elke dollar aan HOME-financiering ten minste $ 0.25 moet hebben van deelnemende rechtsgebieden, ofwel de staat ofwel de lokale overheid. Inwoners van projecten mogen niet meer dan 80% van de AMI verdienen, waarbij 90% van de dollars bedoeld is om huishoudens te helpen 60 procent van de AMI te verdienen.

Ryans review van HOME citeerde een studie van het Government Accountability Office waaruit bleek dat “informatie over de algehele effectiviteit (of impact) van . . . HOME-programma's zijn beperkt.

Onlangs meldde de National Council of Housing Agencies dat “sinds 1992 meer dan 1.34 miljoen woningen zijn geproduceerd met HOME-fondsen. HOME-fondsen hebben ook meer dan 403,000 gezinnen geholpen door middel van huurbijstand op basis van huurders. HOME biedt vaak kritieke klooffinanciering om huurwoningen gefinancierd met Low Income Housing Tax Credits (Housing Credits) of andere federale, staats- en lokale huisvestingsprojecten haalbaar te maken en zorgt ervoor dat de geproduceerde woningen nog lagere inkomens kunnen bereiken.

Maar net als bij het Housing Trust Fund moet men zich afvragen of dit het meest efficiënte gebruik van de fondsen was? Zou directe huurondersteuning beter en sneller zijn geweest en meer huisvestingsproblemen hebben opgelost? De andere voor de hand liggende vraag is de mate van overlap tussen Low Income Housing Tax Credits (LIHTC), HTF en tal van andere bronnen? Waarschijnlijk veel, aangezien al deze projecten, zoals ik al zei, afhankelijk zijn van het stapelen van kapitaal, wat tijd kost en geld kost in de vorm van transactiekosten. En kijk maar eens naar de criteria die worden gebruikt om HOME-fondsen te verdelen; er is een klein leger bureaucraten voor nodig – allemaal betaald – om al die vereisten en distributies en monitoring en tracking te beheren.

Financiering

In het fiscale jaar 2012 bedroegen de uitgaven van HOME in totaal $ 1.78 miljard en in 2022 $ 1.5 miljard.