Home Depot en Lowe's doen het goed in een crisis op de huizenmarkt

Nu de Amerikaanse huizenmarkt hard terugvalt van de door pandemie veroorzaakte hoogtepunten, houden detailhandelaren van woningverbetering Home Depot en Lowe's lijken niet dezelfde pijn te voelen. Sterker nog, ze doen het beter dan verwacht.

Terwijl woningbouw en woningrenovatie integraal met elkaar verbonden zijn, kunnen de marktkrachten achter elk anders zijn, en dat is wat er nu gebeurt.

Home Depot en Lowe's rapporteerden sterke kwartaalcijfers dinsdag en woensdag, respectievelijk. Het aandeel van Lowe steeg woensdag met 3%. Leidinggevenden bij beide bedrijven spraken optimistisch over de vooruitzichten voor hun bedrijf in 2023. Dit komt doordat de huizenverkopen, de prijzen en de bouwsector allemaal aanzienlijk verzwakken als gevolg van een enorme stijging van de hypotheekrente.

Richard McPhail, financieel hoofd van Home Depot, wees op een mentaliteit van "verbeteren op zijn plaats" onder de huidige huiseigenaren, die misschien hadden willen verkopen, maar van gedachten veranderden omdat ze niet langer een topdollar konden afdwingen.

"Alles wat we op dit moment kunnen doen, is herhalen wat onze klanten ons vertellen", zei McPhail. “Er is een dynamiek die we niet veel zien in de markt. Met stijgende hypotheekrentes blijven huiseigenaren op hun plek.”

De huizenprijzen zijn volgens CoreLogic in oktober nog steeds 11.4% hoger dan in oktober 2021, maar die jaarvergelijking is al enkele maanden aan het slinken. De prijzen dalen van maand tot maand in een veel sneller tempo dan normale seizoenstrends.

Toch gaf de ongekende stijging van de huizenprijzen tijdens de eerste jaren van de pandemie, aangewakkerd door recordlage hypotheekrentes en de wens van veel Amerikanen om naar grotere huizen in voorstedelijke gebieden te verhuizen, huiseigenaren aanzienlijke hoeveelheden eigen vermogen. De prijzen stegen met meer dan 40% in slechts twee jaar tijd.

Tegen het einde van het eerste kwartaal van dit jaar, voordat de sterke stijging van de hypotheekrente de huizenmarkt deed wankelen, hadden huiseigenaren volgens Black Knight gezamenlijk $ 11 biljoen dollar aan zogenaamde tappable equity. Dat is het bedrag dat een lener uit zijn huis kan halen terwijl er nog steeds 20% overwaarde in zit. Dat eigen vermogen groeide alleen al in het eerste kwartaal van dit jaar met een ongekende $ 1.2 biljoen. Per huiseigenaar komt het neer op ongeveer $ 207,000 aan tappable equity.

Dat eigen vermogen maakt deel uit van een drieledige aanjager van woningverbetering, volgens de CEO van Lowe's, Marvin Ellison. Hij wees op de stijging van de huizenprijzen, de leeftijd van de Amerikaanse woningvoorraad – die ongeveer 40 jaar oud is, de oudste sinds de Tweede Wereldoorlog – en op het hoge niveau van het persoonlijk besteedbaar inkomen.

"Dus als je naar al die factoren kijkt, voorspellen die dingen veel goeds voor huisverbetering, en we voelen ons echt goed over onze huidige trends", zei Ellison in een interview woensdag op CNBC's "Squawk Box."

Huizenbouwers, van wie sommigen zowel in de woningbouw als in de renovatie van huizen werken, voelen zich niet zo optimistisch over hun markt. Het bouwersvertrouwen daalde in november voor de elfde opeenvolgende maand, het laagste niveau in tien jaar bereikt, volgens de National Association of Home Builders.

De NAHB voorspelt echter dat de verbouwingssector het het beste zal doen onder de deelmarkten voor woningbouw tijdens deze huidige woningbouwkrimp.

"Het groeitempo voor verbeteringsuitgaven zal vertragen als gevolg van dalingen voor bestaande woningverkopen", zegt Robert Dietz, NAHB's hoofdeconoom. "Echter, een vergrijzende woningvoorraad, trends in thuiswerken en een afname van de mobiliteit van huishoudens zijn allemaal gunstig voor verbouwingsuitgaven."

Dietz wijst ook op de 'rente lock-in-effecten', wat betekent dat mensen geen huis willen verkopen waar ze mogelijk een hypotheekrente van 2.75% betalen en inruilen voor een ander huis waar het tarief waarschijnlijk rond de 7% ligt. vandaag.

Harvard's Joint Centre for Housing voorspelt dat de jaarlijkse winsten in de uitgaven voor woningverbetering en onderhoud medio volgend jaar "scherp" zullen afnemen, maar slechts tot een groeipercentage van 6.5% in plaats van een ongewoon hoog groeipercentage van 16%.

"De huizen- en verbouwingsmarkten vertragen ongetwijfeld door de uitzonderlijk hoge en onhoudbare groeipercentages die volgden in de nasleep van de door een pandemie veroorzaakte recessie", zegt Carlos Martín, projectdirecteur van het Remodeling Futures Program bij het Center. "Uitgaven voor woningverbeteringen zullen tegenwind blijven ondervinden van dalende huizenverkopen, stijgende rentetarieven en de stijgende kosten van aannemersarbeid en bouwmaterialen." 

Ondanks inflatie in zowat alles in de economie, lijken consumenten toch meer aan hun huis te willen uitgeven. Zowel Lowe's als Home Depot vertoonden een daling in het aantal verkopen, maar een stijging in het dollarbedrag van die verkopen. Dat leidde tot hun omzetstijging.

"Er is inflatie in de markt en elasticiteit, maar niet in de mate die we hadden verwacht, en de klant laat ons zien dat ze veerkrachtig zijn", zei McPhail van Home Depot.

Uit een recent onderzoek onder bijna 4,000 huiseigenaren door Houzz, een website voor woningverbetering en ontwerp, bleek dat slechts 1% van de huiseigenaren aangaf een project voor woningverbetering in 2022 te hebben geannuleerd. Ondertussen voltooide 37% een project in 2022 en bijna een kwart zei dat ze waren van plan om in de komende 12 maanden een project voor woningverbetering te starten.

"Bovendien is meer dan de helft van de huiseigenaren die we hebben ondervraagd niet van plan om de komende 20 jaar of ooit hun huidige woning te verkopen of te verlaten", zegt Marine Sargsyan, econoom van het personeel van Houzz.