Huizenkopers vinden manieren om de angel uit de stijgende hypotheekrente te halen

En steeds meer huizenkopers overwegen woningleningen met lagere rentetarieven in hun eerste jaren. Volgens de Mortgage Bankers Association is het aantal aanvragen voor hypotheken met een variabele rente de afgelopen drie maanden verdubbeld.

Gedurende een groot deel van 2020 en 2021 hielpen de ultralage hypotheekrente de Amerikanen een scherpe stijging van de huizenprijzen te compenseren. Het gemiddelde tarief voor een hypotheek met een vaste looptijd van 30 jaar voor het eerst onder de 3% gedaald in juli 2020, voordat het begin 2.65 een dieptepunt bereikte van 2021%. 

Alles veranderde dit jaar. De terugtrekking van de Federal Reserve uit de markt voor hypotheekobligaties heeft geholpen de tarieven op te drijven op woningkredieten bijna 2 procentpunten sinds begin januari, de steilste stijging in decennia. En ze zullen waarschijnlijk nog verder stijgen als de Fed, zoals verwacht, het hele jaar door haar beleidsrente blijft verhogen. 

Potentiële kopers die bij het starten van hun zoektocht tarieven van ruim onder de 4% hadden gekregen, worden nu geconfronteerd met tarieven die dichter bij de 6% liggen dan bij de 5%. Ze zijn druk bezig zich aan te passen. 

“Het is net alsof je een peuter een tijdje wat suiker geeft en het dan weghaalt”, zegt hij

Ralph McLaughlin,

hoofdeconoom bij Kukun, een vastgoeddatabedrijf. "Ze willen weten of het voor altijd zal worden weggenomen en of ze kunnen leven van dingen die geen suiker zijn."

Steeds meer huizenkopers kiezen ervoor om vergoedingen te betalen om lagere tarieven veilig te stellen in de vorm van rate-lock-overeenkomsten en kortingspunten. Een lener kan punten kopen tegen een tarief van 1% van de waarde van de hypotheek; elk punt verlaagt het tarief met een fractie van een procentpunt. 

Volgens schattingen van de National Association of Realtors betaalden leners in april gemiddeld $3,134 aan kortingspunten en kosten voor het aangaan van leningen. Dat is 31% hoger dan een jaar eerder.

Toen Paul Egbele vorig jaar op de markt kwam, noteerde hij een rente van bijna 2.5%. Maar de voltooiing van het huis in Red Oak, Texas, dat hij afgelopen herfst verwachtte te sluiten, werd uitgesteld tot mei. 

Hij zette in februari een rente van 3.5% vast, net voordat de rente scherp begon te stijgen. Nadat de blokkering van 60 dagen in april afliep, betaalde hij zijn geldverstrekker,

JPMorgan Chase

& Co., ongeveer $ 1,700 om het te verlengen tot begin mei. 

De heer Egbele, die een online schoenenverkoopbedrijf exploiteert, heeft er ook voor gekozen om ongeveer $ 4,600 te betalen voor kortingspunten om zijn tarief te verlagen naar 3.25%. 

Zijn maandelijkse hypotheekbetalingen zijn ongeveer $ 500 lager dan ze zouden zijn geweest als hij was opgezadeld met het huidige gemiddelde tarief van meer dan 5%.

“Ik zou de betalingen nog steeds kunnen betalen, maar ik zou geïrriteerd zijn geweest”, zei de heer Egbele.

Bij hypotheekverstrekker Neat Loans koos in het eerste kwartaal zo'n 75% van de klanten voor kortingspunten, tegen minder dan 20% een jaar geleden. 

“Ze nemen als het ware hun medicijnen in en doen een eenmalige betaling om terug te keren naar waar de zaken dertig dagen geleden waren,” zei

Tom Furey,

mede-oprichter van het in Boulder, Colorado gevestigde bedrijf.

Jared Hansen,

een makelaar in Salt Lake County, Utah, zei dat hogere tarieven dit jaar ongeveer 15 potentiële klanten van de markt hebben geduwd. Sommigen van degenen die het zich nog kunnen veroorloven om te kopen, kijken naar hypotheken met lagere introductierentes die over vijf, zeven of tien jaar opnieuw worden ingesteld.

Volgens Bankrate.com varieerden de gemiddelde tarieven op aanpasbare hypotheken vorige week van 3.69% tot 5.03%, afhankelijk van de leenvoorwaarden. Het gemiddelde tarief van de website voor een hypotheek met een vaste rente van 30 jaar bedroeg 5.22% over dezelfde periode.

De huidige ARM's zijn anders dan de ARM's die vóór de financiële crisis van 2008 enorm populair werden. Vervolgens trokken ARM's leners aan met verlaagde rentetarieven die na een jaar of twee omhoogschoten, waardoor huiseigenaren werden opgezadeld met betalingen die ze moeilijk konden betalen. Volgens het Urban Institute waren leningen met een variabele rente op hun hoogtepunt in 2005 goed voor bijna 50% van alle verstrekte hypotheken.

“Ze waren eigenlijk gewoon niet gereguleerd,” zei

Guy Cecala,

CEO van Inside Mortgage Finance.

De regelgeving na de crisis versterkte de bescherming van kredietnemers. Kredietverstrekkers kunnen niet langer teasertarieven op korte termijn aanbieden, en er gelden limieten voor hoeveel tarieven kunnen stijgen. Om in aanmerking te komen, moeten aanvragers hypotheekbetalingen kunnen betalen tegen tarieven die aanzienlijk boven het starttarief liggen. ARM's waren bijna verdwenen; in januari bedroegen ze volgens het Urban Institute slechts 1.7% van de nieuwe hypotheken.

Hypotheken met variabele rente brengen nog steeds risico's met zich mee: als een kredietnemer niet in staat is om zoals gepland te verkopen of te herfinancieren vóór een mogelijke renteverhoging, kunnen maandelijkse betalingen een veel groter deel van het inkomen opslokken. 

Volgens gegevens van de Federal Reserve Bank of Atlanta bevinden de maandelijkse hypotheeklasten zich sinds augustus 2008 al op het minst betaalbare niveau. Een gemiddeld Amerikaans huishouden had in februari 34.9% van zijn inkomen nodig om de betalingen voor een huis met de gemiddelde prijs te dekken. Dat is een stijging ten opzichte van de 29.2% een jaar eerder.

Twee maanden geleden zei de hypotheekverstrekker van Alexia Martin dat zij en haar vriend in aanmerking kwamen voor een rente van 3.5%. Maar het huis dat ze in Charlotte, NC bouwen, zal pas in september klaar zijn, wanneer ze verwachten dat de tarieven hoger zullen zijn. 

Nadat ze de rente de afgelopen twee maanden gestaag hadden zien stijgen, besloot het echtpaar eind april een rate-lock-vergoeding van $ 4,500 te betalen om een ​​rente van 5.5% veilig te stellen. 

“Ik houd niet van 5.5%, maar ik heb er een goed gevoel over, omdat ik weet dat ze later hoger zullen uitvallen”, zei mevrouw Martin.

Schrijf naar Orla McCaffrey op [e-mail beveiligd]