Hier kunnen de vastgoedproblemen in China overslaan

PEKING — China's vastgoedproblemen zouden kunnen overslaan naar andere grote sectoren als de problemen aanhouden — en drie specifieke bedrijven zijn het meest kwetsbaar, volgens ratingbureau Fitch.

Sinds vorig jaar maken beleggers zich zorgen dat de financiële problemen van Chinese vastgoedontwikkelaars zich kunnen uitbreiden naar de rest van de economie. In de afgelopen twee maanden, de weigering van veel huizenkopers om hun hypotheek te betalen, heeft de problemen van ontwikkelaars weer op de voorgrond gebracht — terwijl de economische groei van China vertraagt.

"Als er geen tijdige en effectieve beleidsinterventie komt, zal de onrust op de vastgoedmarkt aanhouden en gevolgen hebben voor verschillende sectoren in China buiten de directe waardeketen van de vastgoedsector", aldus Fitch-analisten in een rapport maandag.

In een dergelijk stressscenario analyseerde Fitch de impact in de komende 12 tot 24 maanden op meer dan 30 soorten bedrijven en overheidsinstanties. Het bedrijf vond er drie die het meest kwetsbaar zijn voor de problemen van onroerend goed:

1. Vermogensbeheermaatschappijen

Deze bedrijven "houden een aanzienlijke hoeveelheid activa aan die worden gedekt door onroerendgoedgerelateerd onderpand, waardoor ze sterk blootgesteld zijn aan langdurige problemen op de vastgoedmarkt", aldus het rapport.

2. Engineering, bouwbedrijven (niet in staatseigendom)

"De sector in het algemeen verkeert sinds 2021 in moeilijkheden. ... Ze hebben geen concurrentievoordeel wat betreft blootstelling aan infrastructuurprojecten of toegang tot financiering in vergelijking met hun [overheidsgerelateerde] collega's", aldus het rapport.

3. Kleinere staalproducenten

"Velen werken al een paar maanden met verlies en kunnen liquiditeitsproblemen krijgen als de Chinese economie zwak blijft, vooral gezien de hoge hefboomwerking in de sector", aldus het rapport.

Fitch zei dat de bouw goed is voor 55% van de vraag naar staal in China.

De vertraging in onroerend goed heeft reeds bredere economische indicatoren, zoals investeringen in vaste activa en de meubelverkoopcomponent van de detailhandel, naar beneden gehaald.

Uit officiële gegevens blijkt dat de verkoop van woningen in de eerste helft van dit jaar met 32% is gedaald ten opzichte van een jaar geleden, merkte Fitch op. Het rapport citeerde onderzoek uit de sector dat aangeeft dat de 100 grootste ontwikkelaars waarschijnlijk nog slechtere prestaties zagen - met een omzetdaling van 50%.

Hoewel Fitch in zijn basisscenario aanneemt dat de verkoop van onroerend goed in China volgend jaar weer zal groeien, waarschuwden de analisten dat "een verslechtering van het vertrouwen van huizenkopers het momentum van het verkoopherstel dat we in mei en juni zagen, zou kunnen vertragen".

Sinds eind juni hebben veel huizenkopers hypotheekbetalingen opgeschort om te protesteren tegen vertragingen bij de bouw van appartementen waarvoor ze al hadden betaald. toekomstige verkopen van ontwikkelaars en een belangrijke bron van cashflow die gevaar loopt. Ontwikkelaars in China verkopen huizen meestal voordat ze af zijn.

"Fitch is van mening dat de recente stijging van het aantal huizenkopers dat hypotheekbetalingen over vastgelopen projecten opschort, het potentieel onderstreept dat de vastgoedcrisis in China zal verdiepen, aangezien afnemend vertrouwen het herstel van de sector zou kunnen vertragen, wat uiteindelijk door de binnenlandse economie zal rimpelen", aldus het rapport.

Uit de analyse van Fitch bleek over het algemeen dat grote en aan de centrale overheid gelieerde bedrijven minder kwetsbaar waren voor een verslechtering van het vastgoed dan kleinere bedrijven of bedrijven die verbonden waren aan lokale overheden.

Van de banken zei Fitch dat kleine en regionale banken - die ongeveer 30% van de activa van het banksysteem vertegenwoordigen - grotere risico's lopen. Maar het ratingbureau merkte op dat de risico's voor Chinese banken in het algemeen zouden kunnen toenemen als de autoriteiten de vereisten voor leningen aan vastgoedontwikkelaars in moeilijkheden aanzienlijk zouden versoepelen.

Bedrijven die het minst kwetsbaar zijn voor vastgoedproblemen waren verzekeraars, voedsel- en drankbedrijven, elektriciteitsnetbeheerders en nationale oliemaatschappijen, aldus het rapport.

Chinese vastgoedontwikkelaars kwamen ongeveer twee jaar geleden onder verhoogde druk te staan ​​toen Peking begon hard te werken tegen de hoge afhankelijkheid van de bedrijven van schulden voor groei.

Cijfers als leegstand geven een idee hoe groot de vastgoedproblematiek is.

De leegstand van woningen in China bedroeg gemiddeld 12% in 28 grote steden, volgens een rapport vorige week van Beike Research Institute, een eenheid van de Chinese vastgoedverkoop- en verhuurgigant Ke Holdings.

Dat is wereldwijd de tweede alleen voor Japan, en hoger dan de Amerikaanse leegstand van 11.1%, aldus het rapport.

Als er sterke verwachtingen zijn van dalende huizenprijzen, kunnen die lege appartementen het overaanbod op de markt verergeren - en het risico van grotere prijsdalingen, aldus het rapport.

Dit jaar zijn veel lokale overheden begonnen met het versoepelen van de beperkingen voor het kopen van huizen in een poging de vastgoedsector te ondersteunen.

Maar zelfs met de laatste hypotheekprotesten, Peking heeft nog geen grootschalige steun aangekondigd.

"Zelfs als de autoriteiten agressief ingrijpen, bestaat het risico dat nieuwe huizenkopers hier nog steeds niet positief op zullen reageren, vooral als de huizenprijzen blijven dalen en de algemene economische vooruitzichten worden vertroebeld door de wereldwijde economische malaise", zei Fitch Ratings in een verklaring aan CNBC. .

Fitch benadrukte dat er een reeks gebeurtenissen nodig zou zijn, in plaats van slechts één, om het stressscenario dat in het rapport wordt uiteengezet, in gang te zetten.

De analisten zeiden dat als het zwakke marktsentiment de rest van dit jaar aanhoudt, de geanalyseerde sectoren tot volgend jaar negatief kunnen worden beïnvloed.