Dit is hoeveel een 40-jarige hypotheek u elke maand zou besparen in vergelijking met een 30-jarige lening. En de uiteindelijke kosten.

Hieronder ziet u een voorbeeld van hoe leningbetalingen eruit kunnen zien voor een 40-jarige hypothecaire lening met vaste rente, vergeleken met typische 30- en 15-jarige leningen.

Jacob Passy legde uit dat de discussies tussen overheidsinstanties over hypotheken met een looptijd van 40 jaar zich tot dusver hebben gericht op aanpassingen van leningen voor leners die het moeilijk hebben om hun betalingen actueel te houden. Maar dit zou de weg kunnen wijzen naar een brede acceptatie en beschikbaarheid van leningen met een looptijd van 40 jaar voor alle huizenkopers.

Lezen: Echt, een hypotheek van 40 jaar? Een Fed-functionaris vindt het een goed idee. Maar anderen zeggen dat het een riskant voorstel is.

De VS hebben een ongelooflijk liquide markt voor hypotheekleningen, geleid door Fannie Mae
FNMA,
-0.73%
en Freddie Mac
FMCC,
-1.10%,
die de overgrote meerderheid van nieuwe leningen opkopen, deze verpakken en door hypotheek gedekte waardepapieren verkopen aan investeerders. De twee hypotheekreuzen, die beide in 2008 onder curatele zijn gesteld door de overheid, hebben de kredietacceptatienormen bepaald voor de leningen die ze kopen. Beiden hebben al deelgenomen aan programma's om bestaande hypothecaire leningen te wijzigen in 40-jarige looptijden voor worstelende kredietnemers, en beide zouden betrokken worden als 40-jarige leningen algemeen beschikbaar zouden komen voor huizenkopers.

Potentiële voordelen van een lening van 40 jaar

Het voor de hand liggende potentiële voordeel van een lening van 40 jaar is een lagere maandelijkse betaling. Voordat we leningtermijnvergelijkingen maken, is hier een grafiek van de Federal Reserve Bank of St. Louis, die de beweging van de mediane Amerikaanse huizenverkoopprijzen sinds 1970 laat zien:

De meest recente schatting van de St. Louis Fed voor de mediane verkoopprijs van een huis in de VS werd op 26 januari gepubliceerd en was $ 408,100, en onze voorbeelden zijn op dit aantal gebaseerd. De multi-decennium-grafiek toont veel terugval voor de markt, waaronder de lange en pijnlijke van het eerste kwartaal van 2007 tot het eerste kwartaal van 2009, maar verder is de richting van de grafiek vrij duidelijk, vooral als je kijkt naar de lengte van de meeste hypotheekleningen. leningen.

Afgezien van speciale programma's voor leners met een laag inkomen, die mogelijk lage aanbetalingsvereisten hebben, gaan onze voorbeelden uit van een aanbetaling van 20% van $ 81 voor een leenbedrag van $ 620.

De nationale mediaanprijs is mogelijk niet van toepassing op een gebied waar u een huis wilt kopen, maar het zou goed moeten dienen om de verschillen in leningvoorwaarden te illustreren en om te laten zien hoe de weging van leningbetalingen aan hoofdsom en rente in de loop van de tijd verschuift.

Rentetarieven en aflossing van leningbetalingen

Aangezien de huidige markt voor hypotheekfinanciering in de VS wordt gedomineerd door 30- en 15-jarige hypotheken met vaste rente, zullen we deze beide vergelijken met een hypothetische lening van 40 jaar. Hypotheekleningen met instelbare rente zijn ook beschikbaar. Deze hebben echter wisselende initiële vaste perioden.

Een grote stap: Hypotheekrentes zoomen voorbij 4.5% - dit is wat huizenkopers moeten weten

Het is ook de moeite waard om te bedenken dat, ondanks de recente opwaartse stijging van de rentetarieven, de rente op woonleningen nog steeds historisch laag is.

Hier is de grafiek van Freddie Mac die de beweging toont van de hypotheekrente met een looptijd van 30 jaar sinds april 1971, met 15-jarige leningen toegevoegd in 1991 en aanpasbare leningtarieven toegevoegd in 2005:

Volgens Freddie's enquête voor de week die eindigde op 31 maart 2022, was de gemiddelde rentevoet voor een 30-jarige lening 4.67% en het gemiddelde voor een 15-jarige lening 3.83%.

De volgende betalingsvoorbeelden weerspiegelen niet de opstartkosten of -punten, of andere vergoedingen voor verschillende services tijdens het proces voor het verstrekken van leningen. De leningbetalingen zijn ook exclusief onroerendgoedbelasting en verzekeringspremies, die doorgaans worden gereserveerd en geïnd door de leningbeheerder als onderdeel van de totale maandelijkse betaling.

Voor de 40-jarige lening gebruiken we dezelfde rente als een 30-jarige lening. Een reden hiervoor is dat er geen gemiddelde beschikbaar is voor een 40-jarige koop- of herfinancieringsmarkt die nog niet echt bestaat.

Een andere reden is dat een lening van 40 jaar niet noodzakelijkerwijs een hoger tarief heeft dan een lening van 30 jaar. (Vanaf 1 april is het rendement op Amerikaanse staatsobligaties met een looptijd van 20 jaar
TMUBMUSD20Y,
2.618%
was 2.59%, wat hoger was dan het rendement van 2.44% op 30-jarige staatsobligaties
TMUBMUSD30Y,
2.457%.
)

Een aflossende leningbetaling is er een die de hoofdsom van een lening over de looptijd van de lening terugbetaalt. Dus initiële leningbetalingen worden zwaar gewogen naar rente, en betalingen tegen het einde van de lening zijn zwaar gewogen naar hoofdsom.

Hier is een vergelijking van de maandelijkse hoofdsom en rentebetalingen voor onze hypothetische 40-jarige hypothecaire lening en 30- en 15-jarige leningen van $ 326,480, gebaseerd op een aanbetaling van 20% voor een huisaankoop van $ 408,100, de nationale mediane prijs volgens de meest recente gegevens die beschikbaar zijn van de St. Louis Fed:

Alle dollarcijfers zijn afgerond.

De tabel bevat vergelijkingen van de totale betaalde rente voor de looptijd van elke lening. Het is duidelijk dat de rentetotalen hoger zijn naarmate de looptijden langer worden. Maar er zijn ook vergelijkingen voor de eerste vijf jaar en de eerste 10 jaar rentebetalingen per lening, en vergelijkingen van het bedrag dat in de eerste vijf en tien jaar is opgebouwd, inclusief de aanbetaling.

In dit voorbeeld zou het betaalde rentebedrag voor de looptijd van de lening van 40 jaar het geleende bedrag overschrijden. Het komt dicht bij een verdubbeling van de prijs van het huis.

Je ziet ook dat je met de 15-jarige lening na 70 jaar een eigen vermogen zou opbouwen van bijna 10% van de aankoopprijs.

Voor-en nadelen

De lening van 40 jaar heeft de laagste maandelijkse betaling van $ 1,504. Maar het vertegenwoordigt een "besparing" van slechts $ 183 per maand van de 30-jarige lening. Als we kijken naar de totale prijs van het huis in dit voorbeeld, lijkt het toevoegen van nog eens 10 jaar aan de looptijd van de lening een hoge prijs om de betaling met minder dan $ 200 per maand te verlagen.

Het is gemakkelijk om te zeggen dat voor iemand die een huis koopt, de lening van 40 jaar niet zo'n goede deal lijkt. Maar voor een huiseigenaar die moeite heeft om zijn maandelijkse betalingen te doen en die een lening van 40 jaar krijgt aangeboden, kan de lagere betaling het verschil maken.

De vergelijking van 30- en 15-jarige getallen is extremer. De maandelijkse betaling voor de 15-jarige lening is $ 700 hoger. Sommige huizenkopers kunnen de hogere betaling betalen. De voordelen van de 15-jarige lening zijn dat de totale rente betaald voor de lening $103,218 is, vergeleken met $289 voor de 970-jarige lening. Vijftien jaar kunnen snel voorbij lijken te gaan, en het is een opwindend gevoel om te stoppen met betalen.

U kunt uw eigen vergelijkingen maken van leningen met een looptijd van 15 en 30 jaar, evenals andere periodes en leningen met aanpasbare rente met behulp van MarketWatch's hypotheekberekening.

Een tegenargument voor de 15-jarige lening zou kunnen zijn verloren kansen. De lening met een looptijd van 30 jaar heeft een rentevoet van 4.67%, en men zou op lange termijn kunnen verwachten te profiteren van een veel hoger rendement van een brede investering in de aandelenmarkt. Maar dat roept de vraag op of de $ 700 aan maandelijkse contanten die vrijkomen door de 30-jarige lening, zullen worden geïnvesteerd. Het kan verleidelijk zijn om dat geld uit te geven aan een duurdere auto dan u anders zou kopen.

De beslissing over welk huis te kopen en de beslissing over de looptijd van de lening moeten rekening houden met de behoeften van een gezin, waaronder ruimte, sparen en investeren voor pensioen en onderwijs, en talloze huishoudelijke uitgaven.

Een huizenkoper moet op zijn minst begrijpen hoe de verschillende soorten leningen werken.

Dieper graven in afschrijvingen

Kijken naar de afschrijvingsspecificatie is een andere manier om te illustreren hoeveel u betaalt om uw huis te financieren. Met de 30-jarige lening maakt de rente bijvoorbeeld $ 1,271 uit van uw eerste maandelijkse betaling $ 1,687 (nogmaals, het cijfer is afgerond). Hier is een vergelijking van het hoofdgedeelte van de maandelijkse leningbetaling voor de drie soorten leningen gedurende de eerste maand en verder:

Samen geven de tabellen aan hoeveel sneller uw leensaldo wordt afgelost (of uw eigen vermogen wordt opgebouwd) met de kortere leentermijnen.

Laatste gedachten en een waarschuwing

Bij het kopen van een huis - vooral je eerste huis - moet alles op tafel liggen. Een langetermijngesprek moet alle belangrijke financiële doelen en behoeften omvatten, inclusief pensioensparen, onderwijs, toekomstige medische kosten en zelfs welke auto's, vrachtwagens of SUV's u van plan bent of moet kopen. U kunt ook eens goed kijken naar uw aanvankelijke schatting van hoeveel ruimte u nodig heeft. Hoeveel daarvan is voor opslag? Wat bewaar je? Als u minder opslaat, betaalt u mogelijk minder.

Aankopen van voertuigen worden doorgaans gefinancierd en voor veel stellen kunnen maandelijkse betalingen worden gedaan die de maandelijkse hypotheekbetalingen benaderen. Een harde blik in de spiegel is dus noodzakelijk. Er zijn zoveel verschillende behoeften waarmee u rekening moet houden bij de aankoop van een voertuig, inclusief werk - u heeft misschien een dure vrachtwagen nodig. Of misschien moet u gezien worden in een mooie auto van het late model om een ​​goede indruk te maken als u bijvoorbeeld onroerend goed verkoopt.

Maar sommige mensen kunnen de aankoop van een nieuw voertuig misschien uitstellen, wat de druk kan verlichten bij het nemen van een beslissing over de financiering van een huis voor meerdere decennia.

Schokwaarschuwing

Onroerendgoedbelastingen worden op verschillende manieren berekend, afhankelijk van de staat waarin u woont. In sommige staten zijn de belastingen gebaseerd op de verkoopprijs van het huis of de huidige schatting van de waarde van een huis door de onroerendgoedbelastingdeskundige, met jaarlijkse verhogingen mogelijk beperkt tot lage percentages. Dit kan betekenen dat een koper van een huis veel hogere onroerendgoedbelasting zal betalen dan de verkoper betaalde.

Zorg ervoor dat u vroeg in het beslissingsproces van uw huisaankoop uw eigen schatting maakt van wat uw onroerendgoedbelasting zal zijn, in plaats van te vertrouwen op de schatting van de geldschieter of het titelbedrijf, die mogelijk gebaseerd is op de onroerendgoedbelasting van het voorgaande jaar. U kunt voor deze schatting contact opnemen met de taxateur van de provincie.

Een andere factor om te overwegen is de verzekering van de huiseigenaar, inclusief extra dekking die nodig kan zijn als u zich in een overstromingsgebied bevindt of in een gebied dat vatbaar is voor andere gevaren, zoals orkanen. Als u bijvoorbeeld vanuit een staat in het noordoosten of middenwesten naar het zuiden verhuist, kunt u een heel andere - en veel duurdere - verzekeringsmarkt tegenkomen dan u eerder bent tegengekomen.