Heeft onroerend goed of de aandelenmarkt historisch gezien beter gepresteerd?

Gedurende het grootste deel van de geschiedenis van de VS – of in ieder geval voor zover betrouwbare informatie reikt – zijn de huizenprijzen slechts iets meer gestegen dan de inflatie in de economie. Pas in de periode tussen 1990 en 2006, die bekend staat als de Grote Gematigdheid, wedijverde het huizenrendement met dat van de aandelenmarkt. De aandelenmarkt heeft consequent meer hausses en mislukkingen veroorzaakt dan de huizenmarkt, maar heeft ook over het algemeen betere rendementen behaald.

Alle resultaten die zijn afgeleid van het vergelijken van de relatieve prestaties van aandelen en onroerendgoedprijzen, zijn afhankelijk van de onderzochte periode. Het onderzoeken van de rendementen van alleen de 21e eeuw ziet er heel anders uit dan de rendementen die het grootste deel of de hele 20e eeuw omvatten.

Historisch bewijs

Betrouwbare gegevens over de waarde van onroerend goed in de VS zijn vóór de jaren twintig relatief duister. Volgens de Case-Shiller Housing Index is het gemiddelde geannualiseerde rendement voor woningen tussen 1920 en 3.7 met 1928% gestegen. Aandelen behaalden in dezelfde periode 2013% op jaarbasis.

De voor inflatie gecorrigeerde appreciatie van de Dow Jones Industrial Average (DJIA) over dezelfde periode van 84 jaar bedroeg 1.9% per jaar. Samengevat in de tijd resulteerde dat verschil in een vijfvoudig betere prestatie voor de aandelenmarkt.

Er zijn echter niet veel beleggers met een beleggingshorizon van 84 jaar. Neem een ​​andere tijdsperiode: de 38 jaar tussen 1975 en 2013. Een investering van $ 100 in een gemiddelde woning (volgens de Home Price Index van de Federal Housing Finance Agency (FHFA)) in 1975 zou zijn gegroeid tot ongeveer $ 500 in 2013. Een vergelijkbare investering van $ 100 in de S&P 500 in die periode zou zijn gegroeid tot ongeveer $ 2,000.

Appels en sinaasappels

Hoewel aandelenkoersen en huizenprijzen beide de marktwaarde van een actief weerspiegelen, moet men huizen en aandelen niet alleen op marktrendementen vergelijken.

Aandelen vertegenwoordigen een eigendomsbelang in een beursgenoteerd bedrijf. Het zijn geen tastbare, fysieke activa en dienen geen ander nut dan een waardeopslag en een liquide beveiligingsinstrument. Hoewel er enige reden is om aan te nemen dat de totale aandelenmarkt in de loop van de tijd in reële (in tegenstelling tot nominale) waarde zou stijgen, is er weinig reden om aan te nemen dat een enkel aandeel eeuwig zou moeten groeien.

Vastgoed is niet zoals aandelen. Sommige mensen speculeren met vastgoedprijzen, maar commercieel en residentieel vastgoed hebben tastbare functies. Mensen wonen in huizen en flats. Bedrijven opereren vanuit commercieel vastgoed. Fysieke eigendom heeft op zichzelf waarde.

Dit introduceert twee tegenstrijdige verschijnselen. Enerzijds zouden bestaande vastgoedstructuren natuurlijk in de loop van de tijd aan waarde moeten verliezen door slijtage en afschrijvingen. Een ongewijzigde woning heeft geen reden om in de loop van de tijd in waarde te stijgen; alle vloeren, plafonds, apparaten en isolatie verouderen en worden minder waardevol.

Aan de andere kant waren de gemiddelde huizen die in 2015 werden gebouwd aantoonbaar superieur aan de gemiddelde huizen die in 1915 werden gebouwd. Hoewel bestaande constructies geen waarde zouden mogen krijgen, zouden nieuwe constructies waardevoller moeten zijn op basis van hun structurele en functionele verbeteringen.